Неподъемный метр Упадут или поднимутся цены на недвижимость в 2017 году

Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин 22 декабря 2016 года спрогнозировал рост цены квадратного метра жилья в стране на 2017 год. «Рост цен будет в связи с тем, что у нас есть стабильный увеличивающийся спрос. Только из-за этого. Все в правильном балансе. Не просто продается коробка, создается среда внутри проекта. А это все равно те или иные затраты на метр квадратный», — приводит слова чиновника ТАСС. «Лента.ру» попыталась разобраться, имеет ли утверждение Стасишина право на существование или замминистра выдал желаемое за действительность.

Заложник кризиса

С этим утверждением диссонирует вышедшая в «Известиях» на следующий день статья «Недвижимость не нащупала дно». Издание настаивает на том, что дно рынок увидит только к 2019 году, и то если будет наблюдаться экономический рост в стране. Что касается цены, то «стоимость жилья будет снижаться на 5-7 процентов в год в течение двух лет, причем новостройки будут дешеветь сильнее, чем «вторичка». Главный аргумент — стоимость жилья по-прежнему остается высокой для россиян, учитывая, что реальные доходы сократились за последние два года. Так, в третьем квартале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015-го этот показатель уменьшился на 6,1 процента». ГК «Миэль» в своем отчете за 23 декабря отмечает, что «на фоне превышения предложения над спросом снижение средней стоимости предложения продолжается в пределах 5 процентов за год (за исключением новостроек области, где средняя цена предложения по итогам года практически не изменилась)».

Несколько иной взгляд на рынок обнаружил портал РИА Недвижимость, который 19 декабря опубликовал аналитический доклад с весьма красноречивым названием: «Рынок жилой недвижимости Москвы в 2016 г встал на путь "исцеления" — эксперты». В статье отмечается, что цены на новостройки массового сегмента вновь пошли вверх летом, хотя до этого они снижались в течение года, кроме того, и «на вторичном рынке, который сейчас испытывает кризис спроса, цены с лета перестали снижаться и находятся в стагнации». Но, пожалуй, главный оптимистический тренд видится в рекордном заключении договоров о долевом участии (ДДУ) в уходящем году и в том, что по итогам третьего квартала было выдано на 25 процентов больше разрешений на строительство в столице.

«Спрос на квартиры экономкласса действительно есть, — убежден девелопер Олег Барков, — и этот спрос очень существенный, исторически сильный и социально мотивированный». «Как только экономическая удавка ослабляется, то первым делом покупают недвижимость. Единственное, что противостоит этой тенденции, — это падение цен на аренду квартир. Инвестиционных квартир построено много, и цены на них доступны. С другой стороны, крупные застройщики сейчас предлагают такую рассрочку вместе с банками и такие ежемесячные платежи, что она равна ежемесячному платежу за аренду», — считает эксперт.

«Что касается потребительского спроса, то он действительно начал оживляться благодаря тому, что на рынок стали поступать весьма экономичные предложения», — продолжает тему Игорь Березин, президент Гильдии маркетологов России. — И речь идет даже не о цене квадратного метра, хотя это тоже важно, сколько о размере квартир. Наблюдается активный спрос и в Москве, и в таких городах, как Екатеринбург, на малогабаритные квартиры. Это может быть 20-метровая квартира, и никакая не студия, 33-метровая двушка, 46-метровая трехкомнатная квартира. Такой спрос есть, и он существенно подогревается более доступной ипотекой». Похоже, что в экономическом сегменте очень многое будет зависеть от ситуации на ипотечном рынке.

В этом году ипотека выросла на 30-33 процента. За 2016-й, судя по всему, будет выдан миллион кредитов — и это очень хороший показатель. Величина среднего кредита не увеличивается — это порядка 1,5 миллиона. «И это потому, что основу народной ипотеки составляют небольшие квартиры, — продолжает рассуждать Игорь Березин. — Что такое 20-метровая квартира в Челябинске? Это где-то 650 тысяч рублей за квартиру. Понятно, что это реально доступная история для Челябинска. Поэтому в этом сегменте будет очень умеренный рост цен, на грани погрешности. При этом может быть хороший рост спроса и на ипотеку, и на малогабаритные квартиры. Возможен хороший для застройщиков рост цен — 10 процентов и чуть больше. Но тогда могут быть очень серьезные проблемы с продажами. Потому что в этом сегменте люди крайне чувствительны к конечной цене. И для них есть разница — 900 тысяч рублей за двухкомнатную квартиру или миллион. Каждый рубль на счету. И еще: важно понимать, что одновременно не может быть и значительного роста цен в экономсегменте и роста спроса. Либо будет умеренный рост цен до 5 процентов, а лучше до 3 процентов, и тогда будет хороший на 10-15 процентов рост спроса. Или, наоборот, будет скачок цен на 10 процентов и больше, и тогда спрос будет расти только на 5 процентов, а то и меньше».

Равнение на население

Большинство наших собеседников действительно единодушны в том, что очень многое будет зависеть от того, каковы будут реальные доходы населения. То есть тут важно соотношение реальных доходов и инфляции. «Если у нас действительно произойдет рост доходов на 7-8 процентов в течение года (а особенно важно, чтобы это произошло в первой половине года) и инфляция будет где-то в пределах 5-5,5 процента, то это, безусловно, создаст оптимистическое настроение для того, чтобы люди вели себя активнее на потребительских рынках, — считает Игорь Березин. — И при инфляции в 5 процентов ипотечные ставки, конечно, должны быть не выше 7-8 процентов. Сейчас уже есть такие предложения на рынке, и многие наблюдатели надеются на то, что даже без государственного субсидирования ипотечной ставки банки сами продолжат политику снижения процента по ипотеке». По крайней мере история ипотечного кредитования в Западной Европе и США говорит о том, что в 70-х годах XX века ставки были весьма кабальные, но с развитием рынка упали до нынешних нескольких процентов. Косвенно о том, что ситуация перестала ухудшаться в поведении потенциальных покупателей, говорит тот факт, что на рынке автомобилей в ноябре спрос точно перестал падать.

«В этом году существенного снижения цен в Санкт-Петербурге и, видимо, в Москве все же не было, — говорит Олег Барков. — Конечно, никто вам не признается, какую фиксированную скидку продавец дал покупателю в офисе. Но если говорить о тенденциях следующего года, то я бы исключил с одинаковой вероятностью следующие два сценария: продолжение снижения цен, причем существенного, например, до 15 процентов, и резкий рост цен на 10-15 процентов в экономклассе. Если рост будет, то только чуть-чуть больше в пределах инфляции. Однако это сработает только при условии начала восстановления экономики. Плюс 1 процент экономического роста. Минус 1 процент ипотеки — и только одно это создаст устойчивый повышающий рост на жилье. Никто не будет задирать цены, так как предложение огромное, конкуренция большая. Застройщики будут молиться на устойчивый спрос, который повышает их ликвидность».

«Снижение цен возможно и даже очень желательно в сегменте инвестиционного жилья, — говорит Игорь Березин. — Потому что все это было основано на ложных посылках. Люди покупали квадратный метр в Москве по 6 тысяч долларов и думали, что он будет стоить 10 тысяч. Но он не будет стоить столько. Потому что он в Париже столько не стоит — таких цен нет. В этом сегменте будет снижение, и оно уже идет. Оно будет держаться ровно настолько, насколько будут держаться эти инвестиционные квартиры. Пока их собственники ждут повышения, никакого снижения не будет. Но когда они поймут, что купленная квартира за 10 миллионов не уйдет за желаемые 12, они начнут продавать, потому что деньги нужны всем».

Уходим в эконом

Отметим также другие важные аспекты функционирования рынка. Увеличение объема заключенных в этом году договоров долевого управления (ДДУ) объективно говорит о возобновлении спроса. Надо также понимать: все три последние года были рекордными по объему продаж за все последние 20 лет наблюдений. Отмечаемое же сейчас аналитиками падение бюджетов покупок означает только то, что люди стали приобретать меньшую жилплощадь. Стремительно сокращается резерв возможности уменьшения маржи застройщика в экономсегменте. Из стройматериалов ничего не дешевеет. На проектах дополнительные затраты создает как жесткая конкуренция, так и власти.

«Постоянно увеличивается социальная нагрузка на каждый проект, — свидетельствует Олег Барков, — Все больше и больше социальных обязательств накладывают на застройщика. Это прежде всего касается школ и детских садов. Многие застройщики входили в проект, покупали землю по высоким ценам, проектировали и строили, исходя из одного представления о себестоимости проекта, и вдруг дом близок к завершению и только тут они узнают, что должны профинансировать пропорционально своей доле в этом районе строительство детского сада или школы. В Ленинградской области позиция предельно простая. У тебя нет официальных специальных обязательств в инвестдоговоре, не было прописано что ты финансируешь строительство детского сада или школы. Но если ты не сделаешь, то ты будешь еще три года сдавать свой дом. И власти не примут дом под любым предлогом. Однако, в условиях 2016 года рост себестоимости не приводил к росту цены. Просто уменьшалась маржа застройщика. Это было условием выживания в конкурентной борьбе. В Ленобласти порой, когда бывает застой в продажах, два-четыре застройщика охотятся за пятью-шестью одними и теми же покупателями».

Так же важно отметить, тот факт, что грамотные девелоперы уже давно учли многие новации для улучшения своих проектов. Это касается прежде всего благоустройства и инфраструктуры, что также увеличивает себестоимость строительства. Появился в среде девелоперов даже термин «экономкласс с человеческим лицом». И многие такие застройщики даже не заметили наблюдавшегося падения спроса, который как оказалось не был «размазан» по всему рынку. Это обнаруживает важный запрос на качество в любых сегментах рынка недвижимости.

Прогнозы на следующий год в любом случае свидетельствуют о том, что стройкомплекс в стране жив-здоров, есть умеренные основания для развития рынка, как и для улучшения доступности жилья. Все будет зависеть от грядущего, пусть и минимального, но, как отметил президент Путин на итоговом заседании правительства, «поступательного и увеличивающегося из года в год экономического развития».