Граждане, к сожалению, часто ошибаются при покупке квартир. И делают это, очевидно, по незнанию: просто не представляют, какие документы следует проверять в первую очередь. Такая неосведомленность оборачивается потерей и денег, и жилья. Как избежать роковой ошибки при проверке документов, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Выписка из ЕГРП вместо свидетельства о собственности
«Согласно свидетельству о собственности, квартира принадлежала одному ему и не была заложена», — объяснила свою опрометчивость несчастная покупательница столичного жилья, внезапно узнавшая, что проданные ей метры в реальности не совсем принадлежали продавцу. А ведь следовало вообще не смотреть в свидетельство о собственности, а заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Это и есть самый главный документ при покупке квартиры.
Из него покупательница получила бы самые актуальные сведения не только о владельце или владельцах объекта, но и прочие подробности. Тут бы и выяснилось, что квартира находится в залоге. А свидетельство о собственности, как чаще всего и бывает, оказалось старым и текущего положения дел не отражало.
К слову, с середины июля 2016 года, согласно новой редакции статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о собственности больше не выдают. Теперь права удостоверяются только выпиской из ЕГРП. Есть надежда, что при таком варианте не очень искушенные претенденты на жилье попадать впросак будут реже.
Фото: Metzlof / Фотобанк Лори
Выписка из домовой книги
Все, наверное, помнят знаменитую сцену из фильма «Ирония судьбы, или с легким паром!»: «Я здесь живу!» — «Нет, это я здесь живу». Примерно такой диалог состоялся между покупательницей другой квартиры и прописанным в ней жильцом, внезапно объявившимся уже по завершении сделки. Женщина ничего подобного не предполагала, поскольку при покупке не потребовала у продавца выписку из домовой книги. Из этого документа можно было узнать обо всех, кто имеет право проживания в квартире.
В итоге новая владелица избавилась от нежелательного соседа лишь решением суда на основании части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Внезапный жилец, к счастью, не принадлежал ни к одной из категорий людей, кого выписать без их согласия невозможно. Будь он отказником от приватизации, получателем ренты и так далее, проблема стала бы неразрешимой. Но ее не возникло бы вовсе с выпиской из домовой книги на руках.
Нотариально заверенное согласие супруга
И было бы совсем плохо, если бы тот человек оказался мужем прежней владелицы. По части 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при распоряжении недвижимостью одному супругу требуется нотариально заверенное согласие другого. Без такого согласия сделка окажется недействительной.
К сожалению, сегодня в ходу и такая схема мошенничества, когда один из супругов при реализации жилья как бы «забывает» о том, что женат. А потом объявляется «вторая половинка» и через суд требует квартиру назад. Поэтому если продавец сообщает, что в браке не состоит, то проверять нужно не только его нотариально оформленное заявление на сей счет, но и штамп на соответствующей странице паспорта. Не лишним будет запросить информацию из загса, но сделать это можно лишь по официальному запросу, в том числе адвокатскому.
Фото: Zerkalo / PhotoXPress.ru
Паспорт и доверенность
Кстати, о паспортах. Еще Остап Бендер заметил, что «при современном развитии печатного дела напечатать паспорт — это такой пустяк, что об этом даже смешно говорить». Что уж говорить о сегодняшних «умельцах»? По статистике Росреестра, ежегодно только в Москве по подложным документам проходят более 200 сделок с недвижимостью.
Так, несколько лет назад без жилья и денег осталась покупательница квартиры около станции метро «Речной вокзал». Сделку якобы от лица квартирного хозяина проводили по доверенности его представители. Потом, конечно, выяснилось, что нотариус ее оформил по просьбе человека, лишь выдававшего себя за собственника жилья с помощью поддельного паспорта.
Женщине следовало сделать следующее. Во-первых, категорически отказаться от сделки через посредников. Имеющиеся у них «верительные грамоты» часто оказываются «липой», но установить это трудно без контакта с хозяином квартиры, которого как раз аферисты от своей жертвы всячески прячут. Именно с ним и надо было напрямую оформлять договор купли-продажи, предварительно (это и есть во-вторых) проверив тщательным образом его паспорт. И не заключать сделку, не убедившись, что владелец квартиры, паспорта и человек, стоящий перед ней, — одно и то же лицо.
Справка о психическом состоянии
Молодой человек из Вологодской области купил квартиру, а теперь судится с продавцом по поводу действительности сделки. Оказалось, что тот состоял на учете в психоневрологическом диспансере в связи с хроническими приступами эпилепсии. Как раз один такой приступ случился рано утром того дня, когда заключался договор купли-продажи. Настолько серьезный приступ, что продавец даже вызвал «скорую помощь». А после сделки вдруг заявил, что при подписании документов ничего не помнил. Вот уже несколько месяцев длятся всевозможные психолого-психиатрические экспертизы. Если они подтвердят недееспособность истца, то, по статье 171 ГК РФ, суд сделку аннулирует.
Мораль проста: не нужно стесняться требовать от продавца справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере. Особенно это актуально, когда стороной в договоре является человек преклонных лет. И если такой справки нет, лучше выбрать другую квартиру с другим владельцем. Благо предложений на рынке недвижимости более чем достаточно.