Эксперты московского рынка недвижимости уверены — спрос на вторичное жилье в обозримом будущем начнет падать, не устоят и цены. Всему виной антироссийские санкции и пошатнувшийся рубль.
Никогда такого не было, и вот опять
По данным аналитиков агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в прошедшем июле на вторичном рынке жилья впервые за весь 2018 год не было зафиксировано превышения спроса над показателями за аналогичный период прошлого года. До этого в каждый из месяцев текущего года спрос был выше, чем в те же периоды 2017-го, — на пять, а порой и на все 20 процентов.
Риелторы считают, что покупательская активность снизилась из-за завершения ипотечного бума. Так называемый отложенный спрос реализовался — те, кто ждали снижения ставок по кредитам, честно дождались и купили, что хотели. А новой партии «ждунов» пока нет. Да и ставки по ипотеке могут вновь подняться, предупреждают они.
По данным ипотечного регулятора «Дом.рф», в течение последних десяти месяцев (с октября 2017-го) в Москве стабильно ежемесячно выдается примерно на 60 процентов больше ипотеки, чем в аналогичные периоды прошлого года. С января по июль 2018-го в Москве оформили больше кредитов на жилье, чем за весь 2016 год.
В последнем летнем месяце падение спроса на вторичные квартиры может продолжится, прогнозируют в «ИНКОМ»: предполагается, что авансов будет внесено на 5-10 процентов меньше, чем в августе 2017-го, — из-за угрозы введения новых антироссийских санкций и ослабления рубля. «А в случае обострения экономической обстановки (вызванного, к примеру, ударом санкций по крупнейшим банкам России) ожидаемый суммарный прирост спроса к концу 2018 года — в сравнении с итогами 2017-го — составит 15-20 процентов вместо прогнозируемых в начале года 50-ти», — говорится в предоставленном редакции аналитическом обзоре.
Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»
Предыдущий обвал спроса на «вторичку» из-за ослабления рубля и обострения политической обстановки был зафиксирован в марте-апреля 2018-го: тогда рынок не досчитался примерно 15 процентов покупателей, которые отложили выход на сделку на неопределенный срок. Причины — усугубление военного конфликта в Сирии, продолжающееся ухудшение отношений между Россией и странами Запада, высылка российских дипломатов — все то, что повлекло за собой негативные изменения в экономической сфере.
Расти не суждено
Риелторы не исключают, что после периода небольшого увеличения цен на вторичное жилье, наблюдавшегося в Москве с начала нынешнего года, недвижимость вновь начнет дешеветь. При этом в «ИНКОМ» подчеркивают, что о существенном ухудшении конъюнктуры на «вторичке» говорить пока не приходится — продавцы и покупатели уже привыкли к новостям о финансовых катаклизмах.
«Новые санкции и ослабление российской валюты – это страшилки, которыми уже не напугать большинство наших клиентов, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость". — Фигурально говоря, у них выработался определенный иммунитет, и сегодня они гораздо спокойнее на них реагируют. Поэтому, несмотря на потенциальное осложнение экономической ситуации, покупатели в большинстве своем продолжают выходить на сделки, хотя порой действительно берут паузу, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Наиболее сильно рынок недвижимости пострадает в том случае, если санкции ударят по нашим крупнейшим банкам — Сбербанку, ВТБ и прочим. В результате может заметно вырасти ключевая ставка Центробанка, а вслед за ней — ставки по ипотеке. Кроме того, если у этих банков возникнут проблемы с ликвидностью, они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях. Из-за этого рынок недвижимости может потерять часть потенциальных покупателей».
Что касается цен на «вторичку», то, по наблюдениям «ИНКОМ», до нынешнего года они плавно сокращались — если в декабре 2014-го средняя стоимость предложения квадратного метра была равна 195,1 тысячи рублей, то в том же месяце 2017 года — 177,6 тысячи рублей. Однако к текущему моменту данный показатель увеличился до 180,6 тысячи рублей. С начала 2018 года выросла и средняя стоимость реализации вторичных объектов — со 154,4 тысячи рублей до 163,5 тысячи рублей за метр. Удастся ли развернуть цены вспять — покажет время.
Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости
Средняя цена реализованных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах), по данным «МИЭЛЬ», в 2018 году составляет 9,4 миллиона рублей. Год назад она была выше — 9,6 миллиона рублей.
Уже сейчас, впрочем, ясно: в сложившихся обстоятельствах как никогда актуальна ценовая адекватность — внимание покупателей вряд ли привлечет лот, выставляемый по несправедливой стоимости. «Лоты с завышенной ценой по-прежнему уходят крайне тяжело, ведь реального роста доходов у населения мы не отмечаем, как и предпосылок для такого роста», — сообщили в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Реальность кусается
По подсчетам «МИЭЛЬ», вторичных квартир в продаже больше не становится — напротив, объем предложения неновой недвижимости только за июль уменьшился почти на пять процентов, до 39 тысяч объектов. Это, впрочем, необязательно свидетельствует о кипящей активности покупателей — многие продавцы снимают объекты с продажи в период отпусков, некоторые отчаиваются продать квартиры по желаемой цене и начинают их сдавать — до лучших времен.
Тщательное штудирование базы ЦИАН показало: быстро уходят с рынка предложения, которые по-английски называются метким словом the catch — улов, находка, то есть по-настоящему привлекательные: оцененные существенно ниже рынка, в уникальных домах, удачных местах и так далее. Но на первом месте, конечно, цена.
Между тем на интернет-форумах по-прежнему, как и в печальный 2015-й и малоприятный для продавцов «вторички» 2016-й, активно обсуждается проблема «впаривания» покупателям своей собственности. Тех, кто не может продать, много. Заголовки тем стандартные — «Не продается квартира, у меня отчаяние», «Что с рынком? Квартира не продается», «Никак не продается квартира». В комментариях горе-владельцам советуют плавно снижать цену.
Предлагаются, впрочем, и другие варианты — ждать роста спроса, одаривать покупателей мебелью и гаражами (если есть), сдавать в аренду и даже такой — «иди в церковь к святому Спиридону».
Средний срок экспозиции квартиры в Москве, по данным «ИНКОМ», в июле 2018-го составил 70 дней, то есть месяц-полтора в продаже — это нормально (при условии, что объект адекватно оценен). Покупателям, в свою очередь, будет полезно знать, что с продавцами можно торговаться: средний размер скидки сейчас — 7 процентов, с дисконтом в конечном итоге реализуются около 82 процентов вторичных квартир. Год назад таких было больше — 88 процентов. Но очередей за жильем как не было, так и нет (и не предвидится) — к большому разочарованию собственников.