Квартирный вопрос остро стоит перед миллионами россиян. Зачастую денег на жилье не хватает, а потянуть ипотеку под силу не каждому. «Лента.ру» с помощью Романа Василенко, председателя правления кооператива ЖК «Бест Вей», разбиралась, можно ли легко и просто купить квартиру без переплат.
Лента.ру: В какой момент вам пришла идея реализации такого социально ориентированного проекта, как ЖК «Бест Вей»?
Роман Василенко: Долгие годы я хотел не просто открыть собственный бизнес, но и сделать его социально значимым. Я твердо убежден, что любое предприятие должно приносить пользу людям и обществу, решать насущные проблемы.
Идея создания кооператива родилась у меня на саммите ШОС, тема которого была сформулирована так: «Как сохранить человеческий капитал и предотвратить утечку мозгов из России». Знаете, что больше половины победителей международных олимпиад и конкурсов уезжают за рубеж? Каждый год мы теряем тысячи квалифицированных специалистов. Как думаете, если бы у этих молодых людей была собственная квартира, смогли бы они так легко принять решение об эмиграции?
Я думаю, что нет. Собственное комфортное жилье — основа жизненного благоустройства человека.
Фото: предоставлено ЖК «Бест Вей»
Следствием этого осознания и стало создание в 2014 году жилищного кооператива «Бест Вей». Он должен не только воплотить в жизнь эффективную модель обеспечения населения жильем, но и предотвратить отток молодых специалистов из страны, сохранить человеческий капитал, содействовать реализации национального проекта «Доступное жилье».
Расскажите, пожалуйста, про механику работы жилищного кооператива. Каковы условия членства?
Можно сказать, что жилищные кооперативы — это кассы взаимопомощи, которые позволяют людям в складчину приобретать недвижимость. Если одна семья будет десять лет копить на квартиру, то почему бы ей не объединиться еще с девятью семьями и не купить квартиру через год?
Мы не строим дома, а только помогаем приобретать готовую недвижимость. В жилищных кооперативах люди объединяются, чтобы купить квартиру сначала одному, потом второму, третьему пайщику ЖК — и так далее. Источником пополнения паевого фонда служит возврат денег от тех, кто уже получил квартиру, и паевые взносы новых членов.
Что касается механики работы и вступления в ЖК, все довольно просто. Для начала пайщик вносит часть стоимости выбранной им квартиры, которая составляет не менее 35 процентов, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Первоначальный паевой взнос можно вносить поэтапно.
Пайщик рассчитывается с кооперативом в течение десяти лет, выплачивая ежемесячные паевые взносы и членские взносы, которые идут на обеспечение работы кооператива.
Отмечу, что мы не банк и своих пайщиков на предмет доходов, прописки или места работы не проверяем. Мы анализируем только ликвидность квартир, будь то первичный или вторичный рынок. Поэтому для того, чтобы вступить в ЖК, достаточно паспорта. Для нас первоначальный вступительный взнос является гарантией платежеспособности и серьезных намерений человека.
Как работает модель жилищной кооперации в Евросоюзе и в чем отличие этой модели от той, что используете вы? Вы опираетесь на западный опыт в своей деятельности?
Безусловно, мы используем европейский опыт, особенно немецкую модель. Но у нас есть и отличия, собственная специфика. В Германии — развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку. Зачастую государство возмещает часть расходов на жилье, оно финансирует около четверти паевых фондов кооперативов. Немцы давно поняли, насколько эффективна такая форма обеспечения граждан жильем.
Фото: Depositphotos
У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется, но при этом государство не делает ставку на кооперативы. Что абсолютно неправильно, учитывая запредельные по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам условия ипотеки. За счет этой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.
Не опасаетесь сравнения с финансовой пирамидой?
Давайте для начала разберемся, что такое финансовая пирамида. Это организация, которая выплачивает проценты старым членам за счет средств, которые вносят новые. Когда приток новых клиентов иссякает, денег перестает хватать, и вся конструкция рушится.
В случае с жилищным кооперативом это в принципе невозможно. Он не обеспечивает выплаты, а приобретает жилье, за которое ему возвращают деньги. Если большая часть пайщиков вдруг перестанет платить и решит выйти из кооператива, ЖК не обанкротится даже с учетом возврата паевых средств, поскольку недвижимость останется в его собственности. А разница между стоимостью квартир и объемом возвращаемых паевых взносов с лихвой компенсирует убытки.
Сколько пайщиков уже получили свои квартиры?
За годы существования «Бест Вей» приобрел в интересах своих пайщиков более 700 квартир, общее число членов ЖК в 2018 году превысило 4000 человек и продолжает расти. Добиться результатов помогла грамотно выстроенная бизнес-модель, которая взяла лучшее из советского и немецкого опыта и разбавила это современными маркетинговыми технологиями, при этом оставаясь социальным, а не коммерческим проектом.
Есть ли опция финансовых каникул на тот случай, если пайщик в течение нескольких месяцев не сможет выплачивать паевые взносы?
Мы понимаем, что в жизни случается всякое, тем более в наших непростых реалиях, поэтому стараемся максимально лояльно относиться к пайщикам. Если человек не может выплачивать взносы, мы готовы представить ему отсрочку на три месяца.
Фото: Depositphotos
В каких городах и странах представлен ЖК «Бест Вей»?
Наш жилищный кооператив имеет право приобретать объекты недвижимости в большинстве российских регионов. Кроме того, аналогичный кооператив с автономной бухгалтерией с 2014 года успешно работает в Казахстане, в прошлом году «Бест Вей» пришел в Киргизию. Подчеркну, что условия для пайщиков здесь аналогичны российским, а расчет ведется в национальных валютах. Поэтому мы развиваем наш социальный проект не только для россиян, но и для жителей этих республик. Оттуда мы получаем лишь положительные отзывы.
Какие задачи вы ставите перед собой в этом проекте?
Я считаю, что ЖК является наиболее доступным способом помочь россиянам обзавестись собственной квартирой. Я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку из региональных бюджетов, но они предназначены для госслужащих.
Для того чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений, закрепленных в специальном законе.
Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям — в частности, из материнского капитала, — было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет.
Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан. Кроме того, федеральное правительство могло бы направлять средства, которые сегодня идут на стимулирование ипотеки, на участие в паевых фондах жилищных кооперативов.
Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.
Мое стремление заключается в попытке помочь решить самый насущный для россиян вопрос некоммерческим способом. Отсутствие возможности заработать на квартиру толкает жителей регионов переезжать в столицу и другие крупные российские города. Особенно это касается молодежи. Проблема доступности жилья — очень серьезная, а ЖК предлагает оптимальный способ ее решения.
Жилищные кооперативы — оптимальное решение для нашей страны, движение жилищной кооперации будет усиливаться. Только оно способно помочь большинству соотечественников в покупке жилья.