Миллионы молодых людей не могут купить себе жилье. Как собственная квартира стала для них несбыточной мечтой?

Покупка своего жилья становится недоступной мечтой для зумеров во всем мире. Им приходится выбирать между арендой, дорогой ипотекой и проживанием с родителями, из-за чего многие не спешат обзаводиться собственной семьей и детьми. Постепенно откладывать на свое жилье в таких условиях достаточно сложно, поэтому молодые люди отдают предпочтение новым впечатлениям и путешествиям либо ударяются в эскапизм. Однако для покупки квартиры им нужно действовать ровно наоборот: выбирать полную занятость вместо фриланса, искать подработки, откладывать деньги и отказаться от ненужных покупок, отмечают эксперты. Сколько надо зарабатывать представителям поколения Z, чтобы иметь возможность купить жилье, и какие меры поддержки могли бы стать для них хорошим подспорьем — в материале «Ленты.ру».

Квартиры стали недоступными для зумеров в разных странах

Стоимость «доступного жилья» варьируется от страны к стране, пишет в колонке для Forbes предприниматель и основатель компании Smarent Виктор Зубик. Однако общее определение вывести все-таки можно: жилье считают доступным в том случае, когда люди со средним уровнем дохода могут позволить себе его купить. Механизмы при этом могут быть разными: от рыночных инструментов до господдержки. Важным условием является сохранение приемлемого уровня жизни — то есть такого, при котором ипотечные платежи не создадут угрозы экономическому благополучию семьи.

В мире в последние годы обозначился определенный кризис в вопросе доступной недвижимости, и особенно остро его ощутили зумеры, родившиеся в промежуток с 1996 по 2010 год, отмечает Зубик. Молодым людям в возрасте 21-29 лет окончание университета позволяет задуматься о собственной семье, однако отсутствие своей жилплощади (как и возможности ее приобрести) сильно их ограничивает. В итоге молодежи приходится выбирать между арендой и неподъемной ипотекой либо прибегать к совсем уж экзотическим способам. Например, селиться в заброшенных домах и обживать их, как это сделали британские панки и скейтеры в Лидсе, городе на севере Англии.

У последнего способа, впрочем, есть существенный недостаток: сквоттеров — самовольно заселившихся в покинутое или незанятое место, не будучи его собственниками или арендаторами, — из таких помещений легко могут выселить. Обратные истории тоже возможны: после десяти лет проживания на заброшенном участке в Великобритании сквоттер может подать заявку на владение объектом недвижимости, заплатив определенный взнос (fee simple). Шансов, что заявку одобрят, немного: претендующему на «заброшку» британцу придется доказывать факт постоянного проживания в здании на протяжении десяти лет. Вдобавок инициативу может опротестовать предыдущий собственник, которого власти не имеют права не уведомить.

Материалы по теме:

Чем живут зумеры.Бизнес проанализировал потребительские предпочтения поколения Z. Как зарабатывает и тратит молодежь?

23 октября 2023

Прямой отжимРоссиянам можно захватывать чужое жилье, но они не знают об этом

28 октября 2018

Еще один способ придумали зумеры в Китае, где кризис в сфере недвижимости в последние годы обозначился особенно остро. Молодые жители КНР стали переезжать в пустующие отдаленные деревни и самостоятельно строить там хижины, а потом рассказывать о своем опыте в формате блога.

Альтернативные варианты периодически обсуждают и в России, где из-за возросшей ключевой ставки взять ипотеку тоже стало сложно. «А вы пробовали смотреть жилье за пределами мировых столиц и огромных городов?» — комментирует тему подорожавшего жилья одна из пользовательниц соцсети X (в прошлом — Twitter). Для примера ей в ответ предлагают посмотреть на Новороссийск, где стоимость квадратного метра в новостройке составляет 140-150 тысяч, то есть является не то чтобы низкой. Сквоттинг в стране не распространен, а отдельные эпизоды часто заканчиваются разгоном и судом.

На ситуацию повлияло ужесточение условий выдачи ипотеки

Среди причин наметившегося кризиса на рынке недвижимости основатель Smarent выделяет ее удорожание. С начала XXI века стоимость квадратного метра в разных странах уже увеличилась в несколько раз. По данным ФРС Сент-Луиса, в Штатах средняя стоимость дома за 25 лет выросла почти на треть и сейчас составляет 420 тысяч долларов, тогда как в начале 2000-х находилась на уровне 165 тысяч. Накопить на такое жилье среднестатистический житель страны тогда мог за 4,5 года, а сейчас на это у него уйдет около восьми лет. В ФРГ и Австралии недвижимость также серьезно подорожала.

Рост цен наблюдался и в России: по данным ЕМИСС, цены на жилье достигли к 2022 году 122 тысяч за квадратный метр, тогда как в начале 2000-х находились на уровне 8 тысяч рублей за «квадрат». Цены росли на фоне ряда факторов: нехватки земельных участков и строгих ограничений по градостроительству, высокой стоимости реконструкции промышленных районов в мегаполисах, роста ключевой ставки и удорожания стройматериалов. Газоблоки за четыре года выросли в стоимости почти в два раза, бетон стал дороже на 44 процента, гидроизоляция — на 50 процентов.

Все это повлияло на доступность жилья. В период с 2020 по 2024 год количество квадратных метров, которые можно купить на медианную заработную плату в России, сократилось с 31,8 до 25,8 квадратных метров, заметила в беседе с «Лентой.ру» урбанист Юлия Зубарик, гендиректор градостроительного бюро Master’s Plan. Сложившаяся ситуация делает сложной покупку жилья не только для зумеров, но и для представителей более старших поколений, обратила внимание эксперт. Нельзя сказать, что государство не поддерживает граждан, но льготные программы затрагивают только отдельные категории: семьи с детьми, работников IT-сферы или военных, заключила она.

Ужесточение условий выдачи ипотеки также оказало свое воздействие.
В США и Европе ставки сейчас находятся на уровне 6-7 процентов, однако по факту процентные расходы там в два-три раза превышают эти цифры, подчеркивает Зубик. В России ставки по ипотеке тоже взлетели: сейчас они достигают 28-33 процентов на фоне отмены льготных программ и жесткой политики Центробанка. Из-за этого спрос перетек с покупки жилья на его аренду, что сильно взвинтило цены на съемную недвижимость.

Чтобы приобрести однушку за 15 миллионов рублей, имея на руках первоначальный взнос в размере 3 миллионов рублей (на который еще надо накопить), покупателю нужно иметь возможность выплачивать 280 тысяч рублей ежемесячно в течение 30 лет, обращает внимание основатель Smarent. Для этого нужна зарплата выше среднего уровня, то есть в одиночку представитель среднего класса такую покупку себе, вероятнее всего, позволить не сможет. Банки тем временем продолжают повышать требования к доходам людей, претендующих на владение собственной недвижимостью.

Отсутствие своего жилья заставляет зумеров откладывать рождение детей

В отношении миллениалов (молодых людей, рожденных в 1981-1996 годах) делать похожие выводы эксперт не спешит. Часть из них успела обзавестись собственным жильем и семьей несколько лет назад, когда действовали более низкие ставки и было больше льготных программ. Представителям поколения X, родившимся в 1961-1981 годах, жилье часто доставалось от родителей, а кто-то и вовсе успел получить квартиру от государства (таких, впрочем, в отличие от поколения бумеров, уже меньшинство).

Пока же зумеры арендуют квартиры (часто вскладчину) или пользуются преимуществами совместной жизни со старшими родственниками. И это подтверждает статистика: по данным Level Group, лишь 7 процентов представителей поколения Z в России живут в квартирах, которые им удалось купить самим, в то время как отдельно от родителей проживают уже 65 процентов. Из них 30 процентов снимают квартиру, 25 процентов проживают в общежитии, 18 процентов — в квартире, доставшейся им по наследству, и 12 процентам арендное жилье оплачивают родители. О том, что квартиры в собственности у них нет, заявили 44 процента опрошенных молодых людей.

Ценности зумеров отличаются от ценностей других поколений, замечает Зубик. Многие из них отказываются от стандартной пятидневки в офисе, поскольку не хотят выгорать, и отдают предпочтение другим формам занятости: проектной работе или фрилансу. Такой подход делает оформление ипотеки особенно сложным. К тому же у поколения Z другие приоритеты — в частности, ориентация на впечатления и получение нового опыта. Экономить им помогает модель совместного потребления: у зумеров популярны каршеринги и коливинги, свопы и секонд-хенды, а заработанное им нравится тратить на концерты и путешествия.

К тому же зумеры проявляют довольно слабый интерес к построению отношений, утверждают ученые. Они тратят много времени на компьютерные игры, сериалы и подкасты, но уделяют меньше внимания свиданиям и романтическим ухаживаниям. «Современные молодые люди замкнуты в себе и склонны к эскапизму. Этот термин обозначает бегство из реальности, социума, культуры, цивилизации в противоположном направлении; выбор природы, мира одиночества, фантазий», — делится выводами ведущий эксперт лаборатории цифровых технологий в гуманитарных науках НИЯУ МИФИ Катерина Тихомирова. Ученые объясняют это перегруженностью смарт-пространства, избытком информационного шума, некоторой инфантилизацией и отсутствием доверия к другим.

При этом вопрос демографии в России сейчас стоит очень остро, и власти предпринимают различные попытки увеличить рождаемость. К ним относится и увеличение маткапитала, и региональные меры поддержки, и возможность замораживания яйцеклеток в рамках программы «Будет жизнь», действующей в Москве. Показатель рождаемости в стране находится на том же уровне, что в США и Германии — он составляет 1,5-1,7 пункта, тогда как для воспроизводства населения должен находиться на уровне хотя бы 2,3-2,5. Абсолютное число рождений в РФ сейчас приблизилось к значениям 2000-го года, для которого были характерны одни из самых низких показателей за всю современную историю.

Эксперты назвали наиболее доступной недвижимость по цене 70-80 тысяч за квадрат

Зумеры представляют значительную часть потенциальной покупательской аудитории. По словам гендиректора градостроительного бюро Master’s Plan, представители поколения Z составляют 27 процентов населения планеты. В России на молодых людей в возрасте до 30 лет приходится, по разным оценкам, от 16 до 20 процентов населения.

Отчуждение поколения зумеров от рынка жилья — не просто проблема молодежи, которая не хочет брать ипотеку, отмечает предприниматель Кирилл Сагитов. Речь идет о долгосрочном структурном вызове, способном повлиять на мобильность рабочей силы, демографию и многое другое. «По сути, рынок жилья становится "закрытым клубом" для тех, кто уже успел что-то накопить или унаследовать. Чтобы квартира стала доступной зумерам хотя бы частично, цена одного квадратного метра не должна превышать 70-80 тысяч рублей в большинстве крупных городов», — убежден Сагитов. Ипотечный платеж за однокомнатную квартиру площадью 30 квадратов в идеале должен быть не выше 25-30 процентов от дохода молодого специалиста, считает он.

Вопрос доступности жилья для молодых людей — не столько вопрос стоимости квадратного метра, сколько соотношения цен на недвижимость и уровня доходов, присоединяется к обсуждению коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Регулировать цены на жилье напрямую невозможно, констатирует спикер, потому что они формируются под воздействием рыночных цен. Если снижать цены искусственным образом, то это будет уже плановая, а не рыночная экономика, продолжает мысль коллеги риелтор Марина Маньянова, владелец агентства недвижимости Madary. К тому же цена квадрата складывается из ряда факторов: материалы, земля, труд, кредиты, перечисляет она.

При этом спикер не разделяет мнения других экспертов, связывающих отсутствие квартиры с возможным демографическим проседанием. «Конечно, молодой паре хочется пожить и для себя, но зато они знают, что, став родителями, смогут взять ипотеку под шесть процентов», — рассуждает владелец агентства недвижимости Madary. В то же время расширение программ с господдержкой действительно увеличит доступность жилья и наверняка повысит рождаемость, признает она.

В норме ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30-40 процентов от дохода семьи, приводит свои расчеты представитель Optima Development. Если исходить из текущих реалий, где ипотечные платежи могут достигать 100-200 тысяч рублей, то для комфортного обслуживания такого кредита необходим ежемесячный доход в размере 300-600 тысяч рублей на двоих, обращает внимание он.

Возможным выходом может стать развитие финансовой грамотности и механизмов господдержки

Улучшить ситуацию помогло бы появление программ поддержки для зумеров без детей, полагает Сагитов. Это и субсидирование первоначального взноса, и пониженные ставки в сочетании с гибкими условиями (такими как учет самозанятости), и развитие арендного фонда с правом выкупа. Расширение программы господдержки поддерживает и Маньянова: к примеру, можно сделать их доступными не только для людей с детьми, но и для молодых специалистов, врачей, учителей, госслужащих и семей, планирующих ребенка, допускает она.

«Важно развивать механизмы господдержки не только молодых семей, но и молодых одиноких людей, которые делают ставку на карьеру и образование, — добавляет Голев. — Впоследствии именно они превращаются в высококвалифицированных специалистов с устойчивыми финансами, которые более мотивированы создавать семьи».

Управляющий директор компании «Метриум» советует стимулировать строительство доступного жилья, увеличивать объемы строительства жилья экономкласса, развивать форматы студий и малогабаритных квартир. На рынке арендного жилья важно создавать прозрачные и безопасные условия, которые позволили бы защитить права арендодателей и арендаторов, полагает Сырцов. «Повышение финансовой грамотности населения, в частности, обучение молодых людей основам финансового планирования, включая вопросы ипотеки, инвестиций и управления личными финансами, также сыграло бы положительную роль», — предлагает он.

Упор следует сделать на льготные программы ипотечного кредитования для людей в возрасте до 30 лет, полагает Юлия Зубарик. Программа, по ее мнению, должна быть направлена на решение двух проблем: высокого ежемесячного платежа и значительной переплаты по кредиту. Определенные преференции могут быть предоставлены за брак, наличие детей, а также наличие высшего образования.

Но даже при снижении ключевой ставки и возможном удешевлении квадратных метров молодым людям придется долго копить на небольшую квартиру, обращает внимание доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева. Им важно взять часть ответственности на себя: учиться выстраивать систему накопления и оптимизации расходов, составлять план трат каждый месяц, экономить на необязательных пунктах, а свободные средства переводить на депозиты, чтобы не возникало соблазна их потратить. Хорошим решением будет и поиск подработки, и в целом пересмотр своего отношения к деньгам, когда любым тратам вы ищете более дешевую альтернативу, постоянно напоминая себе о главной цели: накопить на первоначальный взнос.