Волна банкротств рискует накрыть строительный рынок России. Кто будет строить доступное жилье для россиян?

Одна пятая часть девелоперов в России находится под угрозой банкротства, и через некоторое время эта цифра может увеличиться до трети, предупредил курирующий строительство вице-премьер Марат Хуснуллин. Многие из них не укладываются в заявленные сроки сдачи домов, и далеко не всегда причиной является небольшая заминка вроде подключения к сетям. На фоне высоких ставок и частых отказов гражданам в ипотеке финансовое давление на застройщиков выросло, а доступа к денежным средствам из-за особенностей проектного финансирования «проблемные» компании получить не могли. Какие пути выхода из ситуации видят сами участники рынка и почему с нетерпением ждут заседаний ЦБ — в материале «Ленты.ру».

Около 20 процентов российских девелоперов находятся под угрозой банкротства. Об этом в разговоре с «Ведомостями» заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, отметив, что сроки ввода 19 процентов проектов на данный момент уже перенесены.

Объекты, сроки ввода которых задержались более чем на полгода, фактически попадают в проблемную категорию "обманутых дольщиков", — дал понять Хуснуллин. И если бы в России формально подходили к этому вопросу, у части девелоперов уже был бы статус проблемных. Но власти, осознавая общую сложность ситуации, разрешили застройщикам переносить сроки ввода, благодаря чему отстающие компании получили возможность догнать своих коллег.

«Каждого застройщика мы с губернаторами сейчас мониторим: у кого объективно сроки сдвинулись, у кого — субъективная причина», — заметил вице-премьер. В отдельных случаях девелоперам, по его словам, достаточно помочь с решением точечных вопросов, например, с подключением к сетям. Тогда власти обращаются с соответствующим запросом к губернаторам регионов.

По жилым комплексам, запланированным к достройке в 2025 году, ситуация выглядит лучше, чем по объектам, чей срок сдачи намечен на 2026-й, подчеркнул Хуснуллин. Однако если высокая ключевая ставка будет сохраняться еще на протяжении полугода, общая доля рискующих обанкротиться девелоперов может вырасти уже до 30 процентов, указал он. Такой сценарий возможен при совпадении сразу ряда факторов: слабого притока денег в отрасль, низкого спроса на жилье со стороны покупателей и отсутствия поддержки ипотеки.

Девелоперы пожаловались на замороженный цикл оборотного капитала

Для ряда девелоперов ситуация действительно близка к критической, считает основатель строительной компании Kronung Филипп Шраге. Особенно высокими являются риски для тех, кто работает в сегменте массового жилья и сильно зависит от ипотечного спроса. «При ключевой ставке в 18 процентов и высокой доле отказов по ипотеке, рынок лишается основной "кровеносной системы" — доступного кредитования, — объясняет спикер. — Это приводит к снижению темпов продаж, удлинению сроков реализации проектов и росту финансового давления на застройщиков».

Проблемой для девелоперов сегодня становятся не только ставка и ипотечный спрос, но и замороженный цикл оборотного капитала, замечает основатель стройхолдинга. «В проектном финансировании каждая задержка продаж автоматически блокирует доступ к следующей порции средств банка. При высоких ставках это превращается в замкнутый круг: продажи падают, стройка замедляется. Сроки ввода переносятся, доверие покупателей снижается», — делится он своими наблюдениями.

В качестве мер поддержки Минстрой уже обсуждает мораторий или отсрочку на возбуждение дел о банкротстве, внешнюю санацию и временные госпулы для завершения проблемных объектов, перечисляет партнер аналитического агентства Digital Guru Ольга Соколова. «Крайняя мера — таргетированные госинвестиции или покупка квартир для соцжилья, чтобы достроить ключевые комплексы и сохранить репутацию рынка», — добавляет она.

По мнению Шраге, приток денег в отрасль возможен и через частные инвестиции — например, выпуск девелоперских облигаций с государственной гарантией по ключевым социально значимым проектам. Это снизит стоимость привлеченного капитала и позволит ускорить темпы строительства, аргументирует он.

Покупатели же замерли в ожидании: все надеются на новые программы кредитования или хотя бы возврат старых, уже проверенных в деле, отмечает Минаков. В режиме ожидания вместе с ними пребывают и девелоперы: для них ситуация оборачивается финансовыми убытками, невыполнением плана и отсутствием возможности развивать имеющиеся проекты. «Очевидно, что решение (о поддержке застройщиков — прим. ред.) жизненно необходимо здесь и сейчас, пока отрасль не пришла в упадок. Реанимировать всегда сложнее, да и выживут при этом не все», — рассуждает основатель компании «Земля МО».

Россияне стали чаще получать отказы в оформлении ипотек

От простых россиян ситуация зависит в меньшей степени — многие из них в ожидании снижения ипотечных ставок откладывают решение жилищного вопроса, а большинство сделок, заключаемых на рынке новостроек, происходит в рамках государственных программ. «Ситуация с перекосом в сторону льготной ипотеки сейчас беспрецедентная. Рынок впервые живет в условиях, когда 80 процентов сделок завязаны на госпрограммы, — комментирует Шраге. — Спрос в новостройках стал крайне чувствителен к любым изменениям условий льготного кредитования, а рыночная ипотека фактически выпала из игры».

В последнее время чаще отказывать гражданам в оформлении ипотек стали и банки. В попытках перестраховаться, кредитные организации начали выдавать ипотечные кредиты только людям с хорошей кредитной историей и низкой долговой нагрузкой. В июне 2025 года количество отрицательных решений составило, по данным статистики Национального бюро кредитных историй (НБКИ), 50,6 процентов. Еще в мае ответов «со знаком минус» было меньше — 45,7 процента.

Увеличение доли отказов эксперты связывают и с отменой комиссий для девелоперов за доступ их новостроек к программам льготной ипотеки. Речь идет о разовом платеже, который застройщики выплачивали банкам за выдачу льготных кредитов на покупку квартир в их новых ЖК. Кредитные организации стали отменять такие комиссии по поручению президента РФ Владимира Путина: в мае он распорядился исключить возможность взимания банками дополнительных комиссий при предоставлении гражданам ипотечных займов в рамках льготных ипотечных программ.

В итоге льготные кредиты становятся менее выгодными для банков, и те предпочитают направлять капитал на более доходные сегменты, включая рыночные ипотечные программы и другие классические сегменты кредитования, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. В начале 2025 года требования кредитных организаций к заемщикам были лояльнее, но отмена комиссий ослабила их заинтересованность в оформлении ипотек, подчеркивает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Объем просроченных долгов по ипотечных кредитам при этом продолжает расти. К концу текущего года доля «просрочки» по ипотеке может увеличиться до 1 процента (тогда как в конце прошлого года этот показатель составлял 0,5 процента), говорят представители рейтингового агентства «Эксперт РА».

Банки опровергли высокую вероятность банкротств в строительстве

«Опираясь на данные отчетности крупных девелоперов, составленные по МСФО, мы не можем подтвердить высокую вероятность банкротств в строительстве», — не разделяет общих опасений начальник отдела кредитного анализа и макроэкономики УК «РСХБ Управление Активами» Павел Паевский. Ситуация в отрасли действительно неоднородная, но по итогам 2024 года у большинства крупных застройщиков произошел рост выручки и операционной прибыли, с поправкой на амортизацию и обесценение операционных активов (EBITDA), указал он в беседе с корреспондентом «Ленты.ру».

Положительная динамика показателя EBITDA (прибыль до вычета налогов, амортизации, процентов по кредитам и займам — прим. ред.) в прошлом году наблюдалась у таких компаний, как «Самолет» (+19,4 % год к году), «Эталон» (+52,4 %), «Брусника» (+51,1 %), «Глоракс» (х2,5 г/г), «Джи-Групп» (52,4 % г/г) и «Сэтл-Групп» (+13,4 % г/г), перечислил представитель управляющей компании в составе группы Россельхозбанка. У многих девелоперов при этом произошел опережающий рост долга, однако для них это оказалось не критичным, заметил Паевский.

Девелоперский рынок действительно испытывает сложные времена, но банкротство может затронуть лишь точечных застройщиков в регионах, присоединилась к обсуждению операционный директор консалтинго-брокерского агентства Genesis Group Оксана Иванова. В основном это участники рынка в тех субъектах, финансовые возможности которых ограничены, а рынок менее устойчив. Московские девелоперы, по словам собеседницы «Ленты.ру», чувствуют себя уверенно: крупные игроки обладают достаточными ресурсами и диверсифицированными портфелями, что сводит риск банкротства к минимуму.

На перспективы второй половины 2025 года участники рынка смотрят с осторожным оптимизмом. Последовательное снижение ключевой ставки, о котором ранее заявлял Банк России, постепенно отражается на уровне ипотечных ставок в банках, напоминает Иванова. Доля отказов по ипотечным заявкам по-прежнему высока, но несмотря на это, эксперты уже фиксируют рост активности клиентов на рынке недвижимости.

В июле 2025 года количество зарегистрированных сделок с жильем в Москве и Подмосковье выросло на 12 процентов по сравнению с июнем, а средний чек сделок увеличился на 3 процента, отмечает эксперт. В Санкт-Петербурге прирост сделок составил около 8 процентов, приводит она данные Росреестра. Также в июле аналитики зафиксировали увеличение числа одобренных ипотечных кредитов: на 5-7 процентов к июню.

Застройщики высказались за системные меры поддержки

На горизонте одного года позитивную роль должно сыграть ожидаемое смягчение денежно-кредитных условий Центробанком, предполагает начальник отдела кредитного анализа и макроэкономики УК «РСХБ Управление Активами». В случае снижения ключевой ставки до 14-15 процентов, доступность кредитных ресурсов и ипотеки вырастет, и это сразу же скажется на динамике продаж первичной жилой недвижимости, прогнозирует он.

«Безусловно, все ждут дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, так как с текущими ставками по ипотеке жилье могут позволить себе немногие», — замечает партнер аналитического агентства Digital Guru. При ставке в 18 процентов прирост спроса на новостройки может составить 5-10 процентов в ближайшие месяцы. Но по-настоящему заметное оживление, по мнению собеседницы «Ленты.ру», начнется при ставке 13–15 процентов.

Девелоперы в большинстве своем дальнейший сценарий видят как короткую рецессию, за которой последует постепенное восстановление, говорит Соколова. Но это, по ее словам, возможно только при снижении ставок и расширении льготной ипотеки. Иначе возможны банкротства и рост числа замороженных проектов.

За расширение программ господдержки выступает и операционный директор Genesis Group. Это может быть как субсидирование ставок по ипотеке для ключевых категорий населения, так и развитие механизмов рассрочки для застройщиков. Важно, чтобы меры были адресными и позволяли снизить финансовую нагрузку на всех участников сделки, подчеркивает она. Также поддержку рынку могут оказать доступные кредиты, предоставляемые девелоперам на завершение строительства, допускает представитель Kronung.

Основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков видит выход в стимулировании кооперации между застройщиками, банками и государством для совместного решения инфраструктурных вопросов. Важную роль сыграло бы и упрощение процедур согласования на всех стадиях проектирования и строительства, включая подключение к инженерным сетям, убежден он.

«Отрасли сейчас необходимы не точечные, а системные меры поддержки. При их своевременной реализации возможно стабилизировать ситуацию до конца 2025 года и избежать массовых банкротств, сохранив при этом и темпы ввода жилья, и качество строительства», — подчеркивает основатель инжиниринговой компании.

В дополнение к льготным механизмам можно рассмотреть и возможность рефинансировать действующие кредиты застройщиков по более низкой ставке (при условии завершения проекта в срок), советует основатель Kronung. Также он предлагает внедрить систему «инфраструктурных зачетов», когда строительство социальных объектов — школ, садов, набережных — компенсируется снижением налоговой нагрузки или ускорением процедур согласования. Чтобы девелоперы могли оперативно адаптировать проекты к изменившемуся спросу, важно уменьшать административные барьеры, резюмирует Шраге.

Участники рынка спрогнозировали рост спроса и цен к концу 2026 года

Цены на новое жилье будут «топтаться на месте» вплоть до снижения ключевой ставки до уровня 10-11 процентов, полагает СЕО Globoos.com Максим Захаров. Зато для людей, которым средства позволяют приобрести недвижимость за наличные, сейчас представилась отличная возможность поторговаться еще на 5-10 процентов от стоимости и заключить выгодную сделку, отмечает он.

В краткосрочной перспективе массового обвала цен ждать не стоит: себестоимость строительства растет, а зависшие проекты сокращают предложение на рынке, объясняет основатель строительной компании Kronung. Впрочем, в случае затяжного кризиса цены все-таки могут начать снижение, предполагает он. Но речь здесь идет о сегменте массового жилья, так как бизнес- и премиум-сегменты в силу своей устойчивости будут более стабильными.

Точечные дисконты возможны и в проблемных комплексах, например, когда застройщик стремится быстро привлечь ликвидность, полагает Соколова. В целом же она разделяет мнение коллеги о том, что значительного удешевления квартир не произойдет. В среднем по рынку стоит скорее ожидать стабилизацию цен при умеренной коррекции, чем масштабное падение, рассуждает партнер аналитического агентства Digital Guru.

Материалы по теме:

«Светлое будущее может не наступить»На российском рынке недвижимости созрел пузырь. Что будет с ценами на квартиры?

6 декабря 2024

Цементную отрасль накрыл затяжной кризис.Как это перевернет рынок недвижимости по всей России?

25 августа 2025

Нельзя исключать и возможности роста стоимости жилья, добавляет Лукьянчиков. Такой сценарий может воплотиться в жизнь при замедлении ввода новых объектов в крупных городах, где предложение земли ограничено. Однако значительный рост в условиях низкой покупательной активности маловероятен: рынок будет балансировать между себестоимостью и возможностями покупателей, считает основатель компании «Элемент».

Спрос на жилье никуда не исчезает, он откладывается до лучших времен, подводит итог обсуждению Минаков. И когда ЦБ наконец снизит ключевую ставку, покупателям представится возможность реализовать его. Если взглянуть на данные за последние пять-семь лет, можно заметить, что спрос и ключевая ставка имеют обратную корреляцию, но с временным лагом в шесть-девять месяцев, подтверждает тезис коллеги Захаров. Это значит, что при снижении ключевой ставки цены начинают медленный рост через три квартала.

«Все будет зависеть от темпов снижения ставки, но если ЦБ пойдет по пути 1-2 пункта в квартал, что-то похожее на оживление рынка можно будет наблюдать к концу 2026 года», — подытоживает он.