Китайцы начали скупать элитное жилье под Москвой. Правда ли, что при выборе дома они ищут защиту у черной черепахи?

Китайские покупатели активизировались на рынке элитного подмосковного жилья: за год в этом сегменте их доля выросла с 0,5 до 7 процентов. Типичный покупатель — бизнесмен из КНР, живущий в России несколько лет и благополучно строящий бизнес. Самым популярным местом оказалось Новорижское шоссе — приобретение участка в этом районе демонстрирует статус и достаток. О том, как китайцы выбирают дома за 400 миллионов рублей по принципу фэншуй, — в материале «Ленты.ру».

Покупка жилья в России стала маркером успеха для разбогатевших китайцев

Многие обосновавшиеся в России китайские бизнесмены нарастили благосостояние и считают покупку загородного жилья маркером успеха, рассказал президент Российской гильдии риелторов (РГР) Артемий Шурыгин. При этом не стоит считать, что китайцы начали массово скупать жилье в стране: речь идет об узком премиальном сегменте, напоминает Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group. «Семь процентов за год — заметный скачок, но его не стоит переоценивать: даже семь процентов — это все еще нишевая доля, это не тренд», — считает он.

«Мы действительно наблюдаем рост интереса со стороны китайских покупателей к российской недвижимости прежде всего в Москве и Московской области. Пока это не массовый спрос по всему рынку, а только в отдельных дорогих сегментах: премиальные городские квартиры и апартаменты, элитная загородная недвижимость, а также коммерческие объекты и земельные участки под логистику», — заявила Марина Жукова, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости CORE.XP.

Покупатель элитного российского жилья — не внешний инвестор, а чаще всего человек, который ведет бизнес в России и имеет здесь активы, поэтому рассматривает покупку дома как элемент закрепления статуса и личной инфраструктуры, добавляет Шраге. Чаще всего такие предприниматели работают в России уже 5-10 лет: занимаются импортом, логистикой, совместными проектами, рассказала китаевед Светлана Батанова. «Они зарабатывают здесь, платят налоги и хотят жить комфортно и зафиксировать присутствие в стране», — добавила она.

Китайцы предпочитают дома за 400 миллионов рублей

Основавшиеся в России бизнесмены из КНР предпочитают дома за 350-400 миллионов рублей, рассказал Артемий Шурыгин. Главным «китайским кластером» в Подмосковье стало Новорижское шоссе, заявляет китаевед Батанова. Также популярны Рублевское и Ильинское шоссе, добавляет Жукова.

«В элитных поселках Новорижского шоссе до 80 процентов сделок совершаются с участием граждан КНР. Новая Рига привлекает статусом, сложившейся инфраструктурой и близостью к аэропортам Внуково и Шереметьево — для бизнесменов, которые регулярно летают на родину, это критично», — рассказала Екатерина Авдеева, председатель совета директоров Корпорации недвижимости «Асториус».

По словам эксперта по недвижимости Анны Зеленской, ценовые предпочтения покупателей из КНР находятся в диапазоне от 80 до 150 миллионов рублей. Традиционно они выбирают современные дома с большой площадью остекления и высокотехнологичной начинкой. В отличие от российских покупателей, которые часто ценят традиционные архитектурные стили, китайцы отдают предпочтение минимализму и функциональности. Кроме того, им важно, чтобы дом был новым и имел чистую историю.

Бизнесмены из КНР верят в фэншуй

Покупателям важны не столько квадратные метры, сколько уровень приватности, архитектура, качество среды и статус окружения. Предпочтение отдается современным домам европейского типа, но с акцентом на простор, свет и наличие воды на участке или рядом, заявил Филипп Шраге. «У дома должен быть европейский дизайн, парадокс в том, что восточную эстетику они не ищут», — соглашается китаевед Батанова.

При этом участок и дом китайцы выбирают согласно фэншуй — учению о гармонизации пространства. «Речь именно о классическом учении, без кавычек. Для китайцев принципиальна гармоничная организация пространства с точки зрения течения жизненной энергии. В первую очередь смотрят на форму участка: только квадрат или прямоугольник, никаких изгибов и острых углов. Скошенные треугольные наделы даже не рассматриваются», — заявил Сергей Минаков, девелопер, основатель компании «Земля МО». «Через переводчика мы выяснили, что большинство наших домов не соответствуют принципам фэншуй — российский и китайский культурные коды действительно различаются. Именно поэтому китайцы предпочитают покупать земельный участок, а потом уже строить на нем дом под себя», — поделился он. Например, для покупателей из КНР приемлем только полноценный второй этаж, в России его часто делают скошенным, мансардным, заметил эксперт.

Внимание к деталям фэншуй включает в себя ориентацию дома по сторонам света и наличие воды в ландшафте – пруд, ручей или водоем воспринимаются как сильный плюс. Также значение может иметь нумерология и числовая символика: цифра восемь считается благоприятной, а цифра четыре — нежелательной. Это может отражаться в отношении к номеру квартиры, этажа, корпуса или к адресу, хотя в каждой конкретной сделке этот фактор индивидуален. «Фактор фэншуй действительно присутствует, но он не носит карикатурного характера, скорее культурная привычка, чем жесткое требование, и она учитывается на уровне выбора, но редко становится определяющим фактором сделки», — добавляет Филипп Шраге.

По своим концепциям многие из домов, которые предпочитают китайские покупатели, близки к органической архитектуре Фрэнка Ллойда Райта, добавляет Борис Богоутдинов, управляющий партнер консалтинговой группы «2Б Диалог». Такие объекты отличают панорамные окна, наполняющие жилые пространства солнечным светом, плоские крыши и открытые террасы. В отделке используются дорогостоящие натуральные материалы.

По словам китаеведа Светланы Батановой, в соответствии с принципами фэншуй идеальная формула участка — это возвышенность или зеленая зона сзади — таким образом дом защищает «черная черепаха» — символ долголетия и мудрости. Спереди должна быть вода — таким образом «зеленый дракон» притягивает богатство. «Участок — прямоугольный, без сужений к фасаду. Уклон — вверх от дороги: символ "восходящего успеха". Входная дверь — это "устье энергии". Она не должна смотреть на лифт, лестницу, окно или туалет. Перед дверью — просторная площадка, чем больше места, тем больше ци накапливается перед входом. В центре дома не должно быть туалета или кухни. Кухня располагается на юге, так как соответствует стихии огня. Плита не должна быть напротив холодильника (конфликт Огонь-Вода), а также должна быть не напротив входной двери, в противном случае это будет означать "видеть плиту при входе — тратить деньги". Спальня, в идеале располагается изголовьем к капитальной стене, не напротив двери», — объяснила специалист.

Кроме того, в доме важен баланс энергий инь-ян. Если дом слишком темный, в нем будет «тяжелая энергия инь», которая приведет к депрессии, болезни. Слишком яркий свет ведет к «избытку ян», а это значит жизнь в суете и невозможность накопить деньги. «Китайские покупатели верят: если дом правильный, в нем легче вести бизнес, сохранять здоровье и строить отношения. При этом молодое поколение (до 35 лет) относится к принципам гибче: фэншуй для них — желательно, но не обязательно. А вот для семейных решений и премиум-сегмента традиционные требования по-прежнему в приоритете», — поделилась специалист.

Китайцы предпочитают березы и отсутствие кладбища поблизости

Русская природа — важный фактор в выборе участка для китайского покупателя, поделился Сергей Минаков, девелопер, основатель компании «Земля МО». «Когда перед китайцами встал выбор между сосновым лесом и березовым поселком, они без колебаний выбрали березы. Прониклись, влюбились в эту местность и принимали решение уже эмоционально, пленившись красотой окружающего пейзажа», — поделился он.

Что касается нежелательных видов местности, китайские покупатели настороженно относятся к оврагам, склонам и заболоченной местности. «Близость кладбища на карте — это "красный флаг", сразу нет. Кроме того, покупатели из Китая заранее проверяют, нет ли в ближайшем окружении заводов, полигонов и других загрязняющих производств», — рассказал Минаков. Зато водоем рядом с участком или на его территории считается очень хорошим знаком: такие объекты стараются приобретать в первую очередь.

Китайцы не представляют своей жизни без гаджетов и постоянного доступа в интернет. При выборе дома они в первую очередь спрашивают о качестве подключения и тут же тестируют связь. «Инженерные коммуникации для них тоже критически важны, поэтому товарищество собственников недвижимости (ТСН) и поселки экономкласса они даже не рассматривают. Им нужны только те проекты, где уже есть все: дороги, электричество, газ и, разумеется, интернет. Это один из главных приоритетов», — рассказал Минаков.

Элитная недвижимость в России дешевле находящейся в Китае

Китайские предприниматели стали богаче и увереннее в России, их бизнес растет, считает китаевед Батанова. «Цены для них привлекательны: элитная недвижимость в России дешевле, чем в Европе или Азии. Еще одна причина — политическое сближение двух стран, которое делает сделки проще и безопаснее», — рассказала она.

Типичный покупатель дорогого загородного жилья — это мужчина 35–55 лет, предприниматель или топ-менеджер, связанный с импортом, логистикой, строительством или промышленностью. Он уже живет в России или планирует долгосрочное присутствие. Для него покупка дома — это покупка якоря для жизни и бизнеса, рассказал Филипп Шраге. «После 2022 года товарооборот между РФ и КНР резко вырос, а вместе с ним число китайских предпринимателей, логистов, промышленных посредников и представителей производственных компаний, постоянно живущих в Москве. Многие из них заработали очень серьезные деньги именно на перестройке импорта и логистики. Сначала они арендовали квартиры в Москве, далее начали покупать премиальные квартиры. Сейчас начинается третий этап — покупка загородных резиденций как символа статуса и закрепления в стране», — добавила инвестиционный брокер, девелопер Валентина Забаровская.

Прямая покупка земли иностранцами в России ограничена, поэтому китайские покупатели приобретают не участок, а сам дом, добавила Екатерина Авдеева, председатель совета директоров корпорации недвижимости «Асториус». Земля оформляется в долгосрочную аренду, чаще всего на 49 лет. Дом же находится в их собственности — его можно продать, передать по наследству, сдать в аренду. «Альтернативный вариант — покупка через российское юридическое лицо, которое контролирует китайский бенефициар. Обе схемы полностью легальны и давно отработаны. Клиенты из Китая хорошо понимают эту конструкцию и комфортно в ней работают», — поделилась она.

Подмосковье для китайцев — как русский luxury, считает Валентина Забаровская. Для состоятельного китайца загородный дом на Новой Риге примерно то же, что вилла в пригороде Шанхая или Пекина — это приватность, экология, престиж, безопасность, возможность принимать деловых партнеров. В Китае элитное жилье часто очень плотное и урбанизированное. Просторные участки с лесом, водой и низкой плотностью застройки выглядят для них особенно ценным продуктом, добавляет она. «Элитный сегмент недвижимости в России сейчас выглядит дешевым на фоне цен Шанхая, Пекина, Сингапура, Гонконга и для китайского экспортера среднего уровня — это уже не космический актив», — считает специалист.

Некоторые эксперты видят в покупке жилья в России китайцами стремление обзавестись запасным аэродромом. По словам предпринимателя Константина Гамарника, на спрос на жилье в России влияют регуляционные процессы в самом Китае. С ним соглашается китаевед Батанова. «По мнению китайских аналитиков, китайский рынок недвижимости находится в фазе структурной перестройки. Инвесторы ищут стабильные активы за рубежом с долгосрочным потенциалом. Россия благодаря политической стабильности, предсказуемой правовой базе и экономическому сближению, становится одним из направлений диверсификации», — поделилась она.

Китайцы покупают не только загородное жилье в Подмосковье

В городском рынке Москвы китайские покупатели, по оценкам участников рынка, занимают до 8-10 процентов сделок с участием иностранцев. Для части покупателей важна близость к «Москва-Сити», западным районам Москвы, Хорошево-Мневникам, Шаболовке, метро «Университет» и вузовским локациям, поделился Филипп Шраге.

Растет доля китайских покупателей и в структуре офисного жилья, добавила Анна Трушкина, руководитель офисного департамента Whitewill. В конце 2025 года и в 2026 году отмечался рост интереса со стороны иностранных инвесторов по сравнению с 2024 годом. Однако такие инвестиции эксперт назвала не массовыми, а носящими точечный характер. «В частности, инвесторы из Китая и Ирана рассматривали приобретение офисной недвижимости с целью последующего открытия своих компаний в России. Мы полагаем, что в 2026 году сохранится тенденция точечных инвестиций. В случае улучшения экономической ситуации в стране можно ожидать роста числа сделок с коммерческой недвижимостью более крупного масштаба», — поделилась она.

Тренд на покупку жилья гражданами из КНР сохранится

В ближайшей перспективе покупка жилья китайцами может повлиять на цены недвижимости в сегменте премиум только локально, поделилась китаевед Батанова. Если спрос концентрируется в нескольких поселках, цены там могут подрасти, но на весь рынок это пока не влияет. «Это не нашествие, а точечный тренд. Но он показывает: российский рынок становится частью глобальной стратегии китайских инвесторов», — считает она.

При росте такого спроса на жилье будут развиваться сервисы, появляться новые предложения с учетом культурных особенностей (фэншуй, нумерология), которые уже учитывают девелоперы. Пока бизнес-связи РФ и КНР крепнут, спрос на жилье со стороны китайцев будет расти, хотя и существуют некоторые ограничения и риски. «Например, сложности с международными переводами вынуждают использовать наличные расчеты, покупка возможна только при законном пребывании в РФ и наличии базового пакета документов», — заключила специалист.