За последние пять лет рынок качественной складской недвижимости в России вырос почти на 40 процентов, в то время как в США этот показатель составил 14 процентов, в Канаде – 7 процентов, в Великобритании – 25 процентов, следует из данных IBC Real Estate. В абсолютном выражении в этих странах было построено около 217 миллионов квадратных метров с 2019 года.
С 2020 году сегмент складской недвижимости активно развивался за счет бума на рынке электронной коммерции в условиях пандемии, а перестройка логистических цепочек в 2022 году только ускорила этот рост.
Лидерами спроса на склады сегодня являются операторы онлайн-торговли, розничные сети и маркетплейсы. По оценке IBC Real Estate, доля онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров в структуре спроса на склады по предварительным итогам III квартала 2024 года составляет 77 процентов от общего объема спроса.
Несмотря на рекордные показатели спроса и рекордный рост предложения за последние несколько лет, потенциал рынка остается высоким: если обеспеченность складскими площадями в США и Канаде составляет около 4,5 квадратных метра на человека, в Великобритании – около 1 кв.м, то в России этот показатель едва достигает 0,4 квадратных метра на человека.
Большой потенциал и высокие темпы роста стимулируют приток инвестиций в этот сегмент. Согласно исследованию NF Group, с января по сентябрь 2024 года объем инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости в России в абсолютном выражении составил 120-130 миллиардов рублей.
По данным компании Core.XP, среднегодовой темп роста объемов инвестиционных сделок в сфере недвижимости в России составил около 50 процентов в год, в то время как европейские рынки росли только на 30 процентов в год за последние пять лет.
Старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев уверен, что складской рынок продолжит свое развитие в ближайшие 3-5 лет.
«Спрос на логистику демонстрируют все сегменты. Конечно, e-commerce пока остается главным драйвером развития отрасли (82 процента всего объема сделок 1 полугодия 2024 года), расширяя географию в сторону более отдаленных уголков страны», – отмечает эксперт.
Инвестируют в объекты и сами девелоперы. Например, инвестиции владельца крупнейшего в России портфеля складской недвижимости (порядка 1,9 миллиона квадратных метров), российской компании Raven Russia, в модернизацию и реновацию своих складских помещений, оборудование и оснащение (без учета работ в рамках договоров аренды под запрос арендаторов), в период с 2022 по 2024 годы составили почти миллиард рублей. И это после того, как компания стала полностью принадлежать и контролироваться российскими гражданами.
Значимость инвестиций в логистическую инфраструктуру и необходимость ее технологического совершенствования признает и государство. Так, замглавы администрации президента Максим Орешкин недавно отметил важность развития логистический инфраструктуры и ее автоматизации для решения проблем дефицита кадров в отрасли и в экономике в целом.
По мнению экспертов, нехватка свободных складских помещений в результате негативно отражается на стоимости товаров и продуктов на полке и поддерживает инфляцию. Дополнительные тревожные факторы – появившиеся в последнее время правовые риски. Так, ведомство Игоря Краснова просит обратить в доход государства акции российской компании Raven Russia. Иск находится на рассмотрении Арбитражного суда города Москвы.
Эксперты рассчитывают, что рекордный спрос на рынке складов сохранится, а дальнейшему развитию сегмента будет способствовать ослабление денежно-кредитной политики и меры поддержки со стороны Правительства России — Минстроя, Минпромторга, а также органов государственной власти в регионах.