Так сложилось, что рынок недвижимости традиционно развивается по двум направлениям, иногда дополняющим друг друга, подчас друг другу противоречащим и периодически просто существующим по принципу параллелизма. Возможно, такое положение связано с тем, что изначально этот рынок делится на два равноценных сегмента - первичный и вторичный, или же с тем, что площадь жилья вычисляется по двум параметрам - ширине и длине. А может быть, причиной тому - специфика уходящего 2005 года.
Два закона
В 2005 году, наконец, был принят целый пакет законопроектов, определивших развитие российского рынка недвижимости не только на год, но, возможно, не на одно десятилетие. С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который заменил Жилищный кодекс РСФСР, действовавший в России последние два десятка лет, с 1983 года. Как заявил сразу после его принятия один из самых известных российских юристов, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, "закон касается всех и каждого, потому что, как следует из его названия, связан с жильем, он по-новому формулирует наши права и обязанности, выстраивает взаимоотношения между собственниками жилья и его нанимателями". Действительно, новый кодекс многое изменил в жизни каждого потенциального покупателя жилья. В частности, в соответствии с ним, бесплатная приватизация жилых помещений будет осуществляться до 1 января 2007 года, а приватизация комнат в общежитиях 1 марта 2005 года прекратилась вовсе.
Однако, несмотря на всю важность этого документа, наибольший всплеск интереса вызвали два других закона, в порядковом исчислении номеров расположившиеся друг за другом: это N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". По мнению большинства экспертов, первый закон уничтожил возможность покупки жилья по накопительной схеме, а второй привел к глобальному повышению цен на российские квартиры.
Дело в том, что закон о жилищных накопительных кооперативах ввел существенные ограничения в работу ЖНК, в частности лимитировал максимальное число членов кооператива и усложнил процедуру их регистрации. В результате, по данным заместителя руководителя ФСФР Сергея Харламова, со дня его вступления в силу не было зарегистрировано ни одного нового жилищного кооператива, то есть существовавшая в течение всего советского периода система накоплений попросту перестала существовать. Кстати, напомним, что именно благодаря этой схеме была полностью застроена послевоенная Германия.
Закон о долевом строительстве, напротив, ничего не уничтожил, зато многое утвердил. В частности, благодаря новому закону в России, наконец, узнали, кто такой застройщик. Если раньше так называли кого угодно, вплоть до субподрядчика, то теперь так зовется компания, имеющая права на землю. Однако новый закон, призванный урегулировать взаимоотношения дольщиков и застройщиков, поставил последних в полную зависимость от первых и вынудил практически умолять их внести очередной взнос за квартиру. Кроме того, закон запретил привлекать в строительство заемные средства до того, как были получены все разрешительные документы. Идея верная, но проблема в том, что оформление этих документов в России стоит не один миллион долларов и длится не один год, а редкая компания может похвастаться таким стратегическим резервом. В результате с рынка начали уходить некрупные застройщики, а цены поползли вверх - потому что строить стало слишком дорого.
Две сделки
В 2005 году российский рынок недвижимости был удивлен и шокирован двумя самыми крупными, едва ли не за всю его историю, сделками. В апреле 2005 года супруга Юрия Лужкова и одновременно самая богатая женщина России Елена Батурина продала за 800 миллионов долларов все свои цементные заводы владельцу "Евроцемент груп" Филарету Гальчеву. А всего через три месяца после этого она же за 300 миллионов долларов уступила группе "ПИК" "Домостроительный комбинат №3", специализирующийся на строительстве панельного жилья. При этом вместе с производственными мощностями комбината покупатель получил и многочисленные инвестиционные контракты на строительство около миллиона квадратных метров жилья. В результате Елена Батурина увеличила свое личное состояние на миллиард долларов, а компанией Филарета Гальчева крепко заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба.
Другой крупнейшей сделкой на российском рынке недвижимости стала покупка главой холдинга "Базовый элемент" Олегом Дерипаской целого ряда московских строительных компаний, входящих в строительно-промышленную корпорацию "Развитие". В августе 2005 года ему, в частности, перешли компании: "Главмосстрой", "Моспромстройматериалы" и "Мосмонтажспецстрой", ранее принадлежавшие владельцу "Нафта-Москвы" депутату Госдумы Сулейману Керимову. Сумму сделки ее участники оценили примерно в полмиллиарда долларов. В результате для руководства своим строительным бизнесом Олег Дерипаска создал ЗАО "Главстрой менеджмент", которое впоследствии возглавил Тимур Тимербулатов, являющийся создателем и бывшим генеральным директором известной строительной компании "Конти". Отметим, что ради поста руководителя новой компании он оставил кресло российского сенатора. В результате, в декабре 2005 года стало известно о первых серьезных планах нового строительного магната. Выяснилось, что "Главстрой" до 2008 года инвестирует около миллиарда долларов в строительство жилья в Астраханской области.
Как говорят эксперты, в итоге на российском рынке недвижимости изменилась расстановка сил: компании с административным ресурсом начали сдавать свои позиции, а на смену им пришли крупные финансово-промышленные группы.
Два движения
Однако не только в депутатских кабинетах и переговорных комнатах решались проблемы рынка недвижимости в 2005 году - сложности перевода денег между строителями два раза выплеснулись на улицы российской столицы.
В марте забастовку объявили рабочие компании "ДОН-Строй", которые потребовали погасить полугодовую задолженность по заработной плате. Утром 2 марта 2005 года работники цеха механизации отказались выйти на работу и остались в общежитии. В свою очередь руководство компании потребовало немедленно прекратить забастовку, в противном случае оно пообещало уволить 1470 сотрудников, не вышедших на работу. Договориться не удалось, и к зданию общежития подтянулись сотрудники ОМОНа, вооруженные автоматами, и тут же задержали двух депутатов Госдумы, прибывших поддержать рабочих. После этого к бастующим приехал совладелец строительной компании Максим Блажко, который пообещал выполнить все их требования, и, как говорят, выполнил.
Второе движение было более массовым, хотя и менее ярким. Во второй половине года в Москве и Московской области несколько многолюдных акций протеста провели так называемые обманутые дольщики - люди, купившие за несколько десятков тысяч долларов квартиры "на уровне котлована" и в течение нескольких лет не дождавшиеся своего жилья. Так, 29 сентября этого года на Славянской площади в Москве собрались 500 человек из Щербинки, Одинцова, Пушкина, Балашихи и Долгопрудного. Некоторые из обманутых новоселов объявили голодовку. Через полтора месяца, 17 ноября 2005 года, дольщики устроили несанкционированный митинг у здания Верховного суда, по окончании которого его участники подали иск против главы российского государства. Однако следующая акция обманутых новоселов побила все рекорды. В воскресенье, 27 ноября, в Москве на Калужскую площадь пришли около трех тысяч человек. Участники акции установили на площади два гроба, на которых было написано "жилье для людей" и "программа президента "доступное жилье". Последней громкой акцией дольщиков стала попытка перекрыть Рязанский проспект в Москве 21 декабря 2005 года. Во время обильного снегопада, когда вся столица стояла в "пробках", 40 человек вышли на проезжую часть, однако были оперативно оттеснены милицией и доставлены в местное ОВД.
Оба этих движения вызвали горячие отклики в речах московских руководителей. Так, за забастовавших рабочих "ДОН-Строя" вступился руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, который пообещал попросту отобрать лицензию у строительной компании, если случаи задержки заработной платы повторятся. "Плохой пример показал "ДОН-Строй", - сказал тогда главный московский строитель. На обманутых дольщиков власти отреагировали немного по-другому. Мэр Москвы создал специальную комиссию по проблемам обманутых соинвесторов, которая занялась распределением инвестиционных контрактов по достройке проблемных домов. Однако акции обманутых дольщиков после этого не только не прекратились, но продолжились с новой силой. В результате мэр Юрий Лужков назвал их действия политической провокацией и пообещал, что дольщики с транспарантами на московские улицы больше не выйдут.
Две персоны
Людьми года на российском рынке недвижимости стоит признать двух чиновников: министра регионального развития Владимира Яковлева и главу Росстроя Сергея Круглика, сменившего на этом посту Владимира Аверченко. "В компетенции министерства правовое регулирование, а реализация полномочий в сфере строительства и ЖКХ - компетенция агентства. Сказать, что административная реформа сразу все расставила по своим местам, крайне сложно, поскольку в этом секторе круг специалистов ограничен. До сих пор происходит некое пересечение функций и, я думаю, еще какой-то период будет происходить", - пояснил Сергей Круглик. И всем стало понятно, почему два чиновника обычно работают на пару или периодически дублируют друг друга.
В 2005 году в центре внимания Владимира Яковлева и Сергея Круглика оказалась ипотека, полностью заменившая в сознании граждан жилищные накопительные кооперативы как эффективный инструмент приобретения жилья в рассрочку. Для обеспечения населения жильем и с целью развития ипотеки была разработана и одобрена российским правительством федеральная целевая программа "Жилище", рассчитанная до 2010 года. В рамках этой программы планируется понизить процентную ставку по ипотеке до 8 процентов годовых и увеличить ежегодный объем возведенного жилья до 80 миллионов квадратных метров. По словам Владимира Яковлева, благодаря программе процентная ставка по ипотечным кредитам в 2008 году опустится с нынешних 14 процентов до 10 процентов годовых, а к 2010 году - до 8 процентов. "В связи с этим общий объем предоставленных ипотечных кредитов вырастет с 20 миллиардов, предоставленных в 2004 году, до 150 миллиардов - в 2007 и до 415 миллиардов рублей - в 2010 году", - сказал министр. Стоит отметить, что по самым оптимистичным прогнозам в 2005 году общий объем выданных ипотечных кредитов едва ли превысил миллиард долларов.
По данным чиновников, на реализацию ФЦП "Жилище" в общей сложности понадобится около триллиона рублей, однако иного выхода у правительства не было, так как, как выяснил в 2005 году Минрегион, только четверть россиян живет в пригодных для жизни домах, а на переселение остальных при нынешнем финансировании понадобится не меньше 300 лет.
Два параметра
Как уже упоминалось выше, есть только два параметра, определяющие площадь жилого помещения: длина и ширина. Их произведение обозначает общее количество квадратных метров квартиры, а цена единицы измерения является основным показателем роста стоимости жилья. В 2005 году стоимость квадратного метра, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", значительно увеличилась.
Согласно индексам рынка недвижимости на неделю от 27 декабря 2004 года, опубликованные аналитиками этого центра, средняя стоимость жилья в Москве составляла 1803 доллара за квадратный метр и не собиралась никуда расти, о чем свидетельствовал индекс ценового ожидания, равный 0,01 процента. В свою очередь индекс доходности жилья к концу предыдущего года составлял 1,20 по сравнению с доходностью по банковским вкладам.
Последние индексы столичного рынка недвижимости на неделю от 26 декабря 2005 года были следующими. Средняя стоимость жилья составила 2289 долларов за квадратный метр, индекс ценового ожидания достиг 4,52 процента в месяц, а доходность жилья по сравнению с банковскими депозитами теперь равна 5,74.
Таким образом, за 2005 год квадратный метр самой динамичной и остро реагирующей на любые изменения рынка московской жилпощади подорожал на 486 долларов. К концу же года цены поползли гигантскими темпами вверх, на что указывает индекс ценового ожидания, за 2005 год выросший в 452 раза. О том же говорит и показатель доходности жилья, достигший небывалой величины: за год инвестиции в жилье стали почти в пять раз доходнее, чем банковские вклады.
Таков был 2005 год на самом двухмерном российском рынке - рынке недвижимости. В будущем году его двухмерность вряд ли изменится, потому что, как и раньше, площадь квартиры все так же будет определяться про двум параметрам: длине и ширине. А вот все остальное пока неизвестно.
Алексей Лоссан