Гадание на квадратных метрах Что ждет рынок московского жилья в 2008 году

Газеты советских времен регулярно публиковали аналитические прогнозы приблизительно такого содержания: "Представим себе, что завтра война. Тогда ситуация пойдет по следующему пути развития…".
Примерно то же самое пытаются сделать аналитики от недвижимости в конце 2007 года. Ведь на "нежный" столичный жилой рынок могут повлиять самые невероятные события: от вполне прогнозируемых результатов выборов до глобального потепления. Причем корректироваться цены на столичное жилье в любом случае предпочитают в большую сторону. Однако не будем готовиться к худшему. Предоставим аналитикам поразмышлять на тему стоимости столичного квадратного метра с условием, что никаких катаклизмов не случится.

Куда идем мы с Пятачком?

Согласно исследованиям аналитического центра IRN, за последние пять лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно полтора-два года роста сменяет год стабилизации, или так называемой стагнации рынка. Потом все повторяется сначала. Применив несложные математические расчеты, аналитики пришли к выводу, что к 2009 году нас ожидает двукратный скачок цен с последующей стагнацией.
Команда аналитиков агентства недвижимости "МИАН" также уверена в росте цен, причем согласна с предложенным коллегами диапазоном. По их подсчетам, средняя цена квадрата в 2007 году составила 3680 долларов за квадратный метр, в 2008 году она составит 4295 долларов, а в 2011 году - уже 7778 долларов за квадратный метр.
Но не надо паники! Любому разумному человеку понятно, что рост цен на какой бы то ни было товар имеет своеобразный "потолок", по мере приближения к которому он становится все более умеренным или совсем пропадает. Конечно, напоминают в IRN, "потолок" постепенно может отодвигаться все выше и выше из-за инфляции, роста уровня жизни и доходов населения, но все эти процессы, как правило, протекают умеренными темпами.
Именно такая картина ожидает нас на столичном рынке жилой недвижимости. Потому что наш "потолок" уже близок. Оснований для такого предположения у IRN несколько. Во-первых, по всем классам жилья Москва догнала, а кое-где и перегнала уровень цен на жилье в Европе, уступая разве что таким престижным городам, как Лондон или Монако. Во-вторых, рост цен в любом случае сдерживается платежеспособностью населения.
В связи с последним фактором аналитики "МИАНа" вывели даже такой показатель, как "справедливая цена". С их точки зрения, это цена квадратного метра, при которой совершается наибольшее количество сделок по покупке именно семьями, заинтересованными в жилье для проживания, а не в объектах инвестирования.
Оптимальным они считают сотношение в 2,13 между стоимостью жилья на первичном рынке недвижимости и средним уровнем доходов москвича за год. Этот показатель означает, что столичный житель может не напрягаясь купить квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, если его "чистый" доход равен примерно 94 тысячи долларов в год. При таких условиях совершается максимально большое количество сделок. Однако до этого нам, согласитесь, далеко, хотя благосостояние среднего москвича растет год от года.

Почему не вниз

Так, может быть, в 2008 году наступит долгожданное снижение цен на
квартиры в Москве, раз доходы не дотягивают, а цены подпирают "потолок"? Ан нет, уверяют в IRN. Существенного снижения цен в 2008 году ожидать вряд ли стоит, и на это тоже есть свои причины.
В первую очередь, объемы строительства не успевают за потребностями населения в отдельном жилье. Это держит ценовую планку на уровне "олимпийских рекордов". Да, строят немало, но и сносят тоже очень много, и примерно половина жилого фонда достается переселенцам и очередникам.
По данным "МИАНа", количество объектов в продаже держится на достаточно стабильном уровне и, скорее всего, еще в течение нескольких лет будет варьироваться от 300 до 350 адресов (как в Москве, так и в Московской области). Количество предложений уменьшится в связи с запретом на точечную застройку в Москве. В то же время увеличится реорганизация промышленных территорий города. Что касается вторички, то слегка разнообразить "географическую" ситуацию могут еще не реализованные инвестиционные квартиры, "накопленные" в 2005-2006 годах.
Кроме того, застройщики жалуются на рост стоимости строительных материалов. Действительно, отмечает руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев, за первое полугодие 2007 года цены на цемент выросли на 70 процентов, на песок и щебень - примерно на 40 процентов. В стоимости материалов при строительстве монолитно-кирпичного дома (а именно этот тип жилья в наибольшем объеме представлен на рынке) доля цемента составляет приблизительно 40 процентов. Несложно подсчитать, что цена базовых материалов может стать причиной роста розничных цен.
Пресловутый рост доходов и накоплений тоже играет с потенциальными покупателями злую шутку и поддерживает платежеспособный спрос, а соответственно цену, на высоком уровне.

Что день грядущий…

Несмотря на предполагаемый полный штиль и отсутствие катаклизмов, есть два сценария, по которым столичная жилая недвижимость может развиваться в 2008 году. Первый, пессимистичный вариант, предполагает, что цены сохранятся на уровне 2007 года. Аналитики IRN говорят, что стагнация рынка и незначительная коррекция цен на квартиры вниз в первой половине 2007 года показали, что для более сильного падения стоимости жилья предпосылок нет. По их мнению, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам.
Что касается роста цен, если он и будет иметь место, то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет. Скорее, продолжают аналитики, это будет рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15-20 процентов в год, что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации. И этот вариант развития событий видится вполне оптимистичным.
По мнению аналитиков "МИАНа", наиболее вероятным сценарием развития событий будет повышение цен на квадратные метры в рамках инфляции.
Если говорить о более конкретных прогнозах, то наши "гадалки" предсказывают, что цены на качественное жилье будут опережать среднерыночный темп роста, а неликвидные объекты будут от него отставать (единичные случаи абсолютного неликвида могут демонстрировать и отрицательную динамику).
В ближнем Подмосковье динамика цен будет примерно такая же, как и в столице.
Возможен более существенный рост цен в относительно недорогом "втором" поясе
городов Московской области – от 15 километров от МКАД и в дальнем Подмосковье, особенно в
тех городах и по тем направлениям, где наблюдается развитие инфраструктуры и
улучшение транспортной доступности.
Кроме того, более высоким может быть рост цен на коттеджи и таунхаусы (малоэтажное жилье) в Подмосковье, которые могут заменить квартиры эконом-класса в Москве.
Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости московского региона
представляются уже маловероятными. Время резких перепадов сменилось периодом плавных линий и долгосрочных прогнозов.