На прошлой неделе аналитические агентства, которые отслеживают тенденции на рынке столичной жилой недвижимости, сообщили населению города и области о беспрецедентном росте цен на жилье в Москве. Действительно, такие высокие темпы роста отмечались только в период ажиотажа в 2006 года, напоминает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Вперед в прошлое
В еженедельном отчете, подготовленном "Индикаторами рынка недвижимости" (IRN), за неделю с 11 по 17 февраля 2008 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 1,8 процента и достигла 4783 доллара.Аналогичную картину представляет и RWAY, по информации которого средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья, рассчитанные по всем классам, повысились на 2,1 процента в долларовом эквиваленте.
Если рассматривать ситуацию в различных классах жилья, то, по оценке IRN, прирост цены за неделю в объявлениях продавцов квартир эконом-класса составил 1,7 процента. Цены предложения на жилье бизнес-класса в среднем по городу выросли на 1,5 процента.
Больше всего, на 2,2 процента, подорожали квартиры в типовых панельных домах. Цена квадратного метра такого жилья составила 4477 долларов. На два процента увеличилась стоимость квадратного метра в старых кирпичных домах и старых панельных домах - до 4767 и 4389 долларов соответственно. В современных панельных домах, а также в "сталинских" и типовых кирпичных домах жилье подорожало на 1,7 процента и стало стоить 4661 и 5377 долларов за квадратный метр соответственно.
Меньше всего, на 1,3 процента, повысилась цена квадратного метра в современных монолитно-кирпичных домах. Она составила 5206 долларов.
Что касается ситуации по округам столицы, то здесь также произошла ценовая атака. Единственным оплотом "низких цен" выступили, по оценке RWAY, ЮАО, ЮЗАО, Зеленоград и ЦАО. Более того, здесь даже зафиксировано снижение средних цен на жилье. Однако, бежать покупать подешевевшую квартиру в ЦАО слегка преждевременно.
Снижение цен в указанных округах произошло за счет снижения цен предложений на многокомнатные квартиры (4 и более комнат). А именно в ЮАО - на 2,6 процента, в ЮЗАО - на 2,3 процента и в ЦАО - на 0,9 процента. Однако это снижение свидетельствует скорее о том, что владельцы инвестиционных квартир в момент повышения цен (возможно, максимального за 2-3 месяца) спешат зафиксировать прибыль.
Ситуация с ценами на столичную недвижимость для многих стала неожиданностью. Даже для специалистов. И хотя, казалось бы, в их интересах было подогревать рынок обещаниями ажиотажа, ранее они предсказывали плавное и умеренное развитие рынка.
Причины "болезни"
Что же случилось с нашим таким спокойным и предсказуемым (в прошедшем году) рынком жилой недвижимости? Почему стагнирующий рынок повел себя столь "вызывающе"? Аналитики называют несколько причин для столь заметного повышения.По словам Константина Ковалева, в отличие от 2006 года подобный рост цен - явление временное и связано, в первую очередь, с приближением выборов президента РФ. Несмотря на то, что итоги выборов видятся достаточно предсказуемыми, среди покупателей все более ощутима "предвыборная лихорадка", и они стараются как можно быстрее приобрести квартиру.
По мнению Ковалева, это "болезненное" состояние участников рынка продлится, скорее всего, вплоть до начала марта (до президентских выборов), затем рынок перейдет в более спокойное состояние, когда и продавцы, и покупатели удостоверятся, что итоги выборов не оказали значительного влияния на рынок жилой недвижимости.
Однако это мнение поддерживают не все. Связывать ситуацию с политическими процессами, происходящими сейчас в стране, не склонен Дмитрий Таганов, руководитель отдела аналитики корпорации "Инком". По его словам, сейчас уже никто не опасается нестабильности в какой-либо форме.
Такой же позиции придерживается и Ирина Жарова-Райт, председатель совета директоров инвестиционной группы Sesegar. Она считает, что предстоящие выборы никак не влияют на ценообразование в жилом секторе. Будущий президент практически определился, волнений и сюрпризов ждать, по сути, не приходится.
Происходящие в данный момент ценовые корректировки объясняются исключительно экономическими соображениями, говорит Дмитрий Таганов. Причиной такой активности стал приход инвесторов, встревоженных ситуацией на финансовых рынках. Возможно, столичная недвижимость сегодня и не самый эффективный инструмент для извлечения прибыли, но зато это один из наиболее надежных способов "спасения" свободных финансов.
Кстати, по оценке IRN доходность вложений в жилую недвижимость в период с 11 по 18 февраля увеличилась еще на 0,4 процента по сравнению с предыдущим периодом и составила 5,16 доходности банковского вклада.
Помимо нестабильности финансовых инструментов, Жарова-Райт объясняет повышенный интерес к недвижимости, а соответственно, и ценовой скачок стандартной постновогодней реакцией. По ее мнению, сейчас отложенный спрос вышел на рынок и провоцировал столь резкое колебание.
Есть еще один фактор, который косвенно повлиял на ценовую кривую. Жарова-Райт напоминает, что тот "черный день" для столичных застройщиков, когда в Москве закончатся свободные площадки, близок как никогда. Особенно это заметно в элитном секторе, где предложение крайне ограничено.
А дальше…
Что же делать потенциальным покупателям недвижимости? Паниковать, занимать деньги везде, где возможно, брать кредиты и покупать во чтобы то ни стало, или затаиться и переждать, спрятав заветные дензнаки в чулке? Что будет с ценами на жилую недвижимость дальше?Аналитики уверяют, что повода ни для паники, ни для депрессии нет. По прогнозу Константина Ковалева, в среднесрочной перспективе на рынке жилья, при условии стабильности внешних политических и макроэкономических факторов, сохранятся увеличение объемов предложения, рост платежеспособного спроса (в том числе, за счет ипотечного кредитования) и рост цен в пределах 10-15 процентов в год, то есть не более 1-1,5 процентов в месяц.
Учитывая, что цены на нефть продолжают бить рекорды, Дмитрий Таганов выдает скорее "успокаивающие", чем тревожные прогнозы. По его словам, ожидается "нормализация" рынка столичной недвижимости и возврата его на рельсы спокойного, стабильного и устойчивого развития.
Тем не менее, последние события заставляют всех аналитиков особо оговаривать, что в ситуации глобальной зависимости от макроэкономических показателей любой прогноз нужно воспринимать именно как прогноз. Сейчас объективных причин для "всплесков" цен нет, однако роль субъективных факторов на рынке недвижимости тоже высока, и "всплески" довольно часто оказываются непрогнозируемыми.
По прогнозам RWAY, настойчивое повышение цен продавцами московского жилья с большой долей вероятности продлится до начала марта текущего года. В случае сохранения подобной тенденции и в последующие месяцы, московский рынок жилья будет обречен на депрессию, начиная с середины текущего года.
Своим чередом
Предположения аналитиков в той или иной мере оправдала ситуация на этой неделе. По подсчетам Бюро Недвижимости "Агент 002" за период с 18 по 22 февраля цены на квартиры в Москве выросли на 1,2 процента. За прошедшую неделю цена на вторичном рынке Москвы достигла 4955 долларов за квадратный метр. Предложение снизилось на 0,2 процента.Новостройки по всем сегментам подорожали на полпроцента при одновременном снижении предложения на пять процентов. Эконом-класс стал стоить 3766 долларов за квадратный метр, бизнес-класс - 6308, элитные новостройки - 15366.