Те, кто решился приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита, часто не подозревают обо всех нюансах и "подводных камнях", которые ждут их на нелегком пути сотрудничества с банком. Ведь банк – не "добрый родственник", который дает вам денег исключительно из любви к вам, а потом, обидевшись, просит вернуть. Банки зарабатывают на кредитовании, это их бизнес.
Не удивляйтесь, если вы обнаружили, что ваше стремление погасить кредит как можно скорее не встретит понимания со стороны банка. На ваш досрочный платеж может быть установлен мораторий или наложен штраф. И вам придется попридержать ваши "свободные" средства до лучших времен, которые непременно наступят.
Время Х
Мораторий, то есть период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе, а также сроки по досрочному погашению без штрафов зависят от программ конкретных банков. Если же взять цифры по рынку, то сроки мораториев варьируются от шести месяцев до пяти лет. Период, в который банк берет комиссию (а попросту штраф) за досрочное погашение, варьируется от трех месяцев до года с момента выдачи кредита. Cамый распространенный вариант — шесть месяцев.Существуют также программы, предусматривающие комиссию за досрочное погашение в течение пяти лет, но это компенсируется снижением годовой процентной ставки в среднем на 0,5 процента.
Справедливости ради стоит заметить, что существуют банковские программы, позволяющие досрочно гасить кредит сразу и без каких-либо ограничений. Но таких не очень много. В чем же дело, почему банки отказываются от "преждевременных" денег?
Ни дать, ни взять
Все объясняется стремлением заработать. Чем быстрее вы вернете платеж, тем меньше процентов вы уплатите банку.По словам Елены Шилиной, старшего вице-президента сервисного ипотечного банка ИпоТек Банк, банки устанавливают моратории на досрочное погашение либо штрафы за досрочное погашение для того чтобы: в случае моратория обеспечить себе минимальный срок, в который банк гарантированно будет получать планируемую прибыль за предоставление кредита; в случае штрафа за досрочное погашение - чтобы частично компенсировать потерянную при погашении клиентом кредита прибыль. То есть - это некая "соломка", однако она обеспечивает банку получение высокой доходности на выданные заемщику денежные средства.
Пример досрочного расчета по ипотечному кредитуКредит в 30 тысяч на 15 лет, процентная ставка - 11 процентов годовых.Ежемесячный платеж - 340 долларов. При выплате кредита в течение 15 лет, переплата составит 31376 долларов.При выплате кредита в течение 2 лет:По программе без штрафных санкций равными платежами в 1400 долларов в месяц, переплата по кредиту составит 3553 доллара.По программе, предусматривающей штрафные санкции в течение первого года в размере одного процента, теми же равными платежами в 1400 долларов в месяц, и ежемесячных штрафных санкций в размере 10,6 доллара переплата по кредиту составит 3680,2 доллара.Составлен Независимым Бюро Ипотечного Кредитования Кроме того, стоит напомнить, что наиболее распространенный в нашей стране способ погашения кредита – это аннуитетные платежи, которые предусматривают выплату одинаковых сумм, включающих в себя долг и проценты. По словам Кристины Рзаевой, директора по продажам Независимого Бюро Ипотечного Кредитования, в первое время при аннуитетных платежах бОльшая часть ежемесячной выплаты идет в счет уплаты процентов банку, а не в счет погашения основного долга, поэтому устанавливать мораторий именно в первые месяцы очень выгодно для банка.
Такой способ предусматривает, что в первые 3-6 месяцев доля процентов в платеже может составлять до 99 процентов, а сумма основного долга гасится незначительно, отмечает Генеральный директор АТТА-Ипотека Александр Черняк.
При другом способе расчета - по фактическому остатку - сумма кредита делится на весь его срок, и проценты прибавляются к остатку основного долга, который клиент еще не погасил.
Но и в этом случае, по словам Кристины Рзаевой, банки стараются немного затруднить досрочное погашение, чтобы компенсировать свои потери из-за торопливых заемщиков. Например, устанавливают минимальную сумму, которую можно внести в счет досрочного погашения (от 500 до 3000 долларов). Или обязывают заемщиков уведомлять банк о своем намерении внести досрочный платеж за 15-30 дней.
Цена ожидания
А так ли велик этот штраф, которым нас пугают банкиры? Практика показывает, что сумма "выделки" вполне стоит "овчинки". В настоящее время на рынке размер штрафов варьируется от 0,5 до 5 процентов от размера досрочного платежа. Каждый банк сам определяет величину штрафа. А банки, устанавливающие мораторий, штрафов не взимают.По словам Анны Панкратовой, директора департамента розничного бизнеса НОМОС-БАНКа, выгодность досрочного погашения зависит от каждой конкретной ситуации. При аннуитетной схеме платежей выгоднее гасить досрочно, даже с учетом комиссий, в первой половине срока кредита. Погашая досрочно в первой половине срока, можно существенно сэкономить на процентах банку. Во второй половине срока такой выгоды не получится достичь, потому что ваш аннуитетный платеж будет в основном погашать основной долг.
Кристина Рзаева говорит, что при досрочном погашении кредита банк предложит на выбор - сокращение срока кредита или размера ежемесячного платежа. Выбирать заемщику - что важнее: факт того, что платить уже не 20 лет, а 17, или платить меньше.
Когда проценты по кредиту начисляются по фактическому остатку ссудной задолженности, досрочное погашение выгодно даже с уплатой штрафов. По словам Елены Шилиной, чем быстрее будет погашен основной долг, тем меньше процентов по кредиту выплатит заемщик.