Кризис на Рублевке Владельцы продают дома за полцены, а застройщики пытаются привлечь покупателей скидками

Рынок загородной недвижимости класса De Luxe сегодня переживает не лучшие времена. Подмосковная "элитка" в большей степени оказалась подвержена влиянию финансового кризиса, по сравнению с другими сегментами загородного рынка и даже — с городским люксовым сегментом. И это не удивительно: цены на элитную недвижимость и земельные участки, особенно на престижных направлениях — Рублевке и Новой Риге, до последнего времени были необоснованно "раздуты" и не соответствовали реальным рыночным условиям. Сегодня обанкротившиеся владельцы продают свои дома за полцены, а застройщики пытаются привлечь покупателей скидками и рассрочками.
Положение на рынке элитного загородного жилья сегодня характеризуется отрицательной динамикой покупательской активности. По разным данным, спрос на элитную недвижимость снизился на 40-60 процентов. При этом количество обращений в риэлторские компании снизилось всего процентов на десять: люди продолжают интересоваться предложениями, приезжать на показы и вести переговоры, но только в редких случаях это заканчивается заключением сделки.
"Сегодня можно выделить две группы клиентов, - комментирует директор департамента реализации компании Villagio Estate Павел Трейвас. - Первые - те, кто планировал покупку, но под влиянием кризиса решил отложить приобретение загородного дома до момента появления более гибких условий, а вторые – те, у кого эта возможность появилась только недавно, вследствие корректировки цен на рынке. Основной причиной, по которой обе категории клиентов откладывают покупку, является не столько отсутствие денег, сколько ожидание стабилизации ситуации на рынке".
Сегодня потенциальные покупатели стараются перераспределить расходы - отказываются от дорогостоящих приобретений, которые не являются необходимостью, а загородная недвижимость без сомнения относится именно к таким покупкам. На снижение спроса в некоторой степени повлияло снижение доступности и ужесточение условий ипотечного кредитования. Впрочем это в меньшей степени касается люксового сегмента — элитные дома очень редко приобретаются с помощью ипотеки.
"Активность покупателей сейчас ориентирована только на поиск "сладких" предложений, - отмечает управляющий партнер компании "Миэль — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. - Имеются в виду предложения с большими дисконтами - и они периодически появляются, но очень быстро уходят с рынка. В целом же покупатели, у которых есть деньги, сейчас ведут себя достаточно вальяжно, торгуются и ведут долгие переговоры. Если раньше общение с клиентом до заключения сделки занимало 5-6 часов, то сейчас этот процесс в общей сложности занимает часов тридцать".
Руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова подтверждает, что рынок сегодня "обслуживает" реального покупателя, у которого сейчас есть все возможности "снять сливки" — выбрать максимально интересный вариант. По ее словам, в настоящее время на рынке загородной недвижимости востребованы земельные участки под индивидуальную застройку (которые и сегодня считаются хорошим вложением инвестиций), а также недвижимость в "знаковых" населенных пунктах: стародачных поселках, готовых коттеджных поселках с удачной концепцией.
Многие риэлторы также отмечают, что по причине опасений и сомнений покупателей в финансовой устойчивости застройщиков, упал спрос на загородную недвижимость в строящихся поселках, тогда как заинтересованность покупателей в готовых домах в завершенных поселках пострадала меньше.
Специалисты рынка также наблюдают резкое сокращение количества выводимых на рынок объектов. Если раньше на рынок поступало 3-4 элитных поселка за квартал, то сегодня их количество сократилось как минимум в три раза. Невозможность получения банковских кредитов на строительство новых объектов сильно изменило планы девелоперов. На плаву остались компании, которые занимаются строительством объектов с минимальным привлечением заемных средств.
Предложение элитных объектов сегодня увеличивается в основном за счет вторичного рынка. По наблюдениям специалистов компании "Новое качество", выросло количество выставленных на продажу домовладений и земельных участков, расположенных на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Дома на вторичном рынке предлагаются с большими скидками, которые могут достигать 50 процентов. Однако эти случаи нечасты, и имеют место в том случае, если у собственника, например, проблемы с финансами.
Цены предложения на элитную загородную недвижимость пока не демонстрируют серьезных колебаний ни в долларовом, ни в рублевом выражении. В то же время активно стали применяться различные скидки и бонусы для покупателей. Преимущественно это относится к проектам на стадии строительства. При этом цены на завершенные коттеджные поселки демонстрируют более устойчивое положение, поддерживаемое более уверенным спросом.
Размер дисконта, предоставляемого застройщиками не превышает, как правило, 15-25 процентов. Специалисты считают, что предоставление слишком большой скидки (40-50 процентов) на объекты в строящихся поселках — серьезный повод усомниться в успешности проекта. Такой большой дисконт скорее всего указывает на то, что застройщик достроить поселок не сможет — он фактически обанкротился и просто старается вернуть себе хотя бы часть денег. По мнению Павла Трейваса, снижение цен декларируют лишь те компании, которые ранее предлагали покупателям некачественное жилье по завышенной стоимости.
Что касается большинства девелоперов — они сохранили прайсовые цены, но стараются идти навстречу покупателям: меняют систему платежей, предлагая рассрочку на один-два года. Кроме того, они вводят бонусные системы: например, дарят при покупке дома квартиру для гостей или персонала на территории поселка. Компания Villagio Estate, в свою очередь, обязуется после заключения договора с компанией вернуть клиенту до 30% суммы в случае снижения рыночных цен на загородную недвижимость.
Некоторые застройщики придерживают объекты и приостанавливают реализацию проектов, ожидая окончания кризиса, возобновления спроса и роста цен на загородную недвижимость. "Около 30 процентов девелоперов заморозили продажи объектов, - отмечает Владимир Яхонтов. - То есть они продолжают строить, но не рекламируют и не продают свои проекты, а если и продают, то только по прайсовой, "докризисной" цене, без предоставления скидок".
Пока оценить количество действительно замороженных проектов достаточно сложно. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая предполагает, что больше всего пострадали проекты, находившиеся на стадии активного строительства, так как они требуют наибольшего количества средств, часть которых обычно заемная. Среди девелоперов была распространена практика финансирования строительства на деньги, полученные от продажи домовладений. В условиях кризиса этот финансовый поток значительно уменьшился, что поставило часть застройщиков в трудное положение.
Еще одна мера, к которой прибегают девелоперы, чтобы спасти положение — реконцепция проектов. Например, проекты, находившиеся на начальной стадии, могут быть проданы девелоперами, как земельные участки, так как такая форма предложения наименее рискованна и затратна. Другая часть девелоперов перепозиционирует свои проекты, переписывая концепции на более низкие сегменты: элитный поселок становится поселком "бизнес-класса", а поселок категории "бизнес" может уйти в верхний сегмент "эконома".
В целом ситуация на рынке элитного жилья, по предварительным прогнозам, не изменится до весны следующего года. Покупательская активность будет падать, спрос сохранится на эксклюзивные готовые объекты, преимущественно на вторичном рынке, где риски "недостроя" для покупателей отсутствуют. Эти же объекты могут стать привлекательными для инвесторов как средства сохранения накоплений. Можно также ожидать в данном сегменте более ощутимого снижения цен (от 10 до 20 процентов) по сравнению с другими, что будет связано с резким удешевлением земли, которая в последние годы во многих случаев была явно переоценена.