Скорее мертв, чем жив Пытаясь спасти ипотеку от окончательной гибели, Россия упорно повторяет ошибки США

2008 год стал переломным для сферы ипотечного кредитования в России. В течение года изменились не только принципы взаимодействия банков с клиентами - произошло глобальное переосмысление самого термина "ипотека". Ранее ипотечные программы позиционировались как наиболее "человечные" банковские услуги, максимально нацеленные на рост благосостояния граждан. Теперь термин "ипотека" стал ассоциироваться прежде всего с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках мира и, как следствие, с основной причиной мирового финансового кризиса.
К концу года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, подводя итоги, мы вынуждены констатировать, что ипотечное кредитование в России фактически парализовано.
По данным президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, с начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. По его данным, в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков. При этом отметим, что согласно отчету компании "Фосборн Хоум", датированным 19 ноября 2008 года, в России насчитывалось 10 банков, сохранивших свои ипотечные программы.
Если принимать во внимание тот факт, что большинство банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности, отгородившись от реальных действий либо неприемлемыми процентными ставками, либо чересчур строгими требованиями к потенциальным заемщикам, то неудивительно, что на правах неофициальных данных в СМИ периодически появляются сообщения, будто бы ипотекой на самом деле занимаются лишь два-три банка. Но и они, в свою очередь, тоже работают чуть ли не в режиме военного положения, удовлетворяя всего 10-12 процентов от общего количества подаваемых на получение кредита заявок.
Здесь у рядового читателя возникает резонный вопрос - что заставило банки так резко перекрыть себе главные пути привлечения клиентов? Какие перспективы смогли перевесить убытки, связанные с очевидным результатом прекращения работы механизма ипотеки - снижением спроса и вытекающим из него падением цен на недвижимость? Ведь снижение стоимости жилья приведет к обесцениванию банковских активов, состоящих из квартир, заложенных в качестве обеспечения по уже выданным кредитам. Казалось бы, именно рыночная стоимость заложенной недвижимости определяет ту самую "ликвидность", с нехваткой которой столкнулись банки? Ответ, видимо, следует искать исходя из того, что кредитным организациям пришлось выбирать из двух зол меньшее.
Для того чтобы представить ситуацию с точки зрения банкиров, достаточно проанализировать процессы, происходившие некоторое время назад в США. Такое сравнение вполне правомерно, поскольку рынок ипотечного кредитования в России с самого момента своего рождения - с 2001 года - развивался по принципам, заложенным в модели "старшего брата" - рынка ипотеки в США.
Разница в масштабах ипотечных рынков России и США не играет принципиальной роли с точки зрения причинно-следственной связи в цепочке событий, происходящих на рынках. По аналогии с правилами подобия геометрических фигур, губительными и для большого, и для маленького рынка станут одни и те же процессы, и определяться они будут по одинаковым признакам.
Итак, проблемы американского ипотечного кредитования начались, когда банки, стремясь сохранить темпы выдачи ипотечных кредитов и роста своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так называемые "высокорискованные" ипотечные кредиты заемщикам с сомнительной кредитной историей или тем, чей уровень дохода не был подтвержден официально. Однако довольно скоро выяснилось, что американские инвесторы не проявляют интереса к этому сектору кредитования, и банкам стало трудно рефинансировать "высокорискованные" ипотечные портфели. Из-за этого они вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в секторе "высокорискованных" кредитов начал увеличиваться объем задолженности заемщиков перед банками. Вскоре доля дефолтов по "высокорискованным" кредитам превысила 30 процентов.
Более того, даже начав выдавать "высокорискованные" кредиты, банки не смогли поддержать спрос на недвижимость на необходимом уровне. Естественно, рынок начал входить в стагнацию, и цены на недвижимость стали снижаться. На этом фоне стала увеличиваться стоимость рефинансирования ипотечных портфелей, и банки стали предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Так, уже к началу 2007 года банки пытались продать "высокорискованные" кредиты за половину их номинальной стоимости.
В результате этих процессов кредитные организации потерпели значительные убытки. Так, в июле 2007 года один из лидеров рынка "высокорискованного" кредитования, инвестиционная компания Bear Steams, объявила о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов. Далее процессы стали развиваться по принципу цепной реакции, и к началу 2008 года заголовки мировых СМИ уже пестрели сообщениями о массовых убытках и повсеместных банкротствах.
Кроме того, не последнюю роль в начале кризиса в США сыграл тот факт, что участники рынка начали массово выпускать ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций были обеспечены не чем иным, как предыдущими выпусками, то есть не имели под собой реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги серьезно обесценились, и степень доверия к ним у инвесторов резко снизилась.
Обрисовав бедствия американского рынка, обратимся к российскому.
Начнем со статистики. По данным директора департамента Минэкономразвития Ивана Осколкова, к декабрю 2008 года дефолты наступили по 10 процентам ипотечных кредитов в России. При этом надежные прогнозы уверяют, что объем задолженности населения перед банками может достичь 400 миллиардов рублей. И это при том, что весь объем выдачи ипотеки в России за самый успешный 2007 год составил 557 миллиардов рублей. И еще - каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.
Но как и кому выдавались ипотечные кредиты в России, где в период бурного роста объемов ипотечного кредитования вся бухгалтерская отчетность была в лучшем случае "серой"? И сколько ипотечных кредитов в стране было оформлено без подтверждения полного размера доходов заемщика по форме 2-НДФЛ? Вспомним, более того, что пытаясь привлечь клиентов именно к себе, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.
Вывод очевиден. Учитывая приведенную выше статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть российских ипотечных кредитов с инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение американского сценария.
Именно поэтому российские банкиры начали в срочном порядке изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к заемщикам и менять условия для уже выданных кредитов. Но было уже поздно. Кризис наступил, и опасность того, что в ближайшее все больше россиян не смогут оплачивать свою ипотеку, растет.
Ситуацию еще более осложняет тот факт, что, стремясь любым способом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, и без того угнетенные собственными трудностями, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.
И вот настал момент, когда стало понятно, что собственными силами с борьбой сразу на двух фронтах российские банки справиться уже не могут. Поэтому правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению отечественной ипотеки, определив на роль спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку "вдруг" выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.
В результате было решено, что банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. "Дефолтные" облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков. Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма, составляет 200 миллиардов рублей. При этом большинство правительственных денег, по словам министра финансов России Алексея Кудрина, АИЖК получит в виде кредитов.
Казалось бы, механизм спасения ипотеки найден. Но тут возникает следующий вопрос: чем обеспечены гарантии АИЖК, которые предоставляются на "дефолтные" (то есть "высокорискованные") ипотечные облигации?
Оказывается, они обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.
При этом нет никакой уверенности, что этот заемщик за год найдет какую-нибудь работу, которая позволит ему уверенно оплачивать сразу два кредита - ипотечный и "спасительно-ипотечный".
Следовательно, по сути гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.
Дабы избежать путаницы, выстроим простую логическую цепочку. Банки выпускают облигации по кредитам, которые не обладают ликвидностью. На эти облигации предоставляются гарантии государства, ликвидность которых обеспечена двумя факторами - взятыми в кредит у государства деньгами и новыми кредитными обязательствами самого заемщика, уже признавшего свою неспособность оплачивать свой первоначальный кредит.
Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока нет. А также на то, что российские шаги по внедрению ипотечных ценных бумаг по сути очень напоминают американские.
Что будет через год, сказать определенно пока никто не берется. Но очевидно - закачивание громадных денежных ресурсов в оживление рыночного механизма, который доказал свою несостоятельность не только в нашей стране, но и в США, по сути равнозначен реанимации заведомого обреченного пациента, который, к тому же, совсем недавно уже перенес одну клиническую смерть. Создается впечатление, что Россия, которая не смогла повторить рождение ипотеки по американскому сценарию, решила повторить хотя бы американский сценарий похорон ипотеки, чтобы доказать самой себе, что она хоть на что-то способна.
Завершить все вышесказанное хочется словами французского поэта Анри Мишо: "Не следует никогда путешествовать с мертвецом".