Российская строительная отрасль вступает в новый год не в самом радужном настроении. Почти достроенные объекты продаются плохо, начатые и перспективные - отложены до лучших времен. Однако оптимисты надеются на весну: по данным некоторых аналитиков, в это время постепенно начнут проявлять активность покупатели, дождавшиеся обвала цен - потому что жилищный вопрос, как говорится, никто не отменял.
Старые долги
Строительный рынок залихорадило еще в сентябре, когда из-за кризиса в банковской отрасли у застройщиков появились перебои с финансированием. При этом стало понятно, что на покупателей в условиях кризиса надежды мало: с рынка ушли как клиенты "без денег" - то есть те, кто рассчитывал приобрести жилье с помощью ипотеки, так и покупатели "с деньгами", ожидающие обвала цен.Впрочем, отрасль жилищного строительства была убыточной еще задолго до кризиса, о чем свидетельствуют результаты исследования финансовых отчетностей застройщиков, занимающих 70 процентов рынка строительства жилья эконом-класса в Москве. Исследование было проведено биржевой системой "Открытый рынок строительных инвестиций" (ОРСИ). В этом исследовании, опубликованном в декабре в газете "Коммерсант", указывается общий объем долга четырех ведущих девелоперов московского региона - компаний "Главмосстрой", "Мосстроймеханизация-5", ГК ПИК и корпорации СУ-155. В конце второго полугодия 2008 года он составил 318,54 миллиарда рублей. Из них 101,41 миллиарда рублей приходились на краткосрочные кредиты.
При этом в 2007 году объем долга указанных компаний составлял 293 миллиарда долларов. Это значит, что, долги застройщиков за 2008 год только увеличились. Общий объем собственных активов компаний с 2007 года по второе полугодие 2008 года составлял около 60 миллиардов рублей, при этом половина этих активов оценивается как неликвидная.
По данным исследования, в первом полугодии 2008 года краткосрочная задолженность ГК ПИК оценивалась в 48,4 миллиарда рублей, а объем чистой прибыли в конце 2007 года был отрицательным и составлял около 61 миллиарда рублей. Аналогичные показатели корпорации СУ-155 составили соответственно 24,3 миллиарда рублей и 50,2 миллиарда рублей. Долг "Системы-Галс" в начале октября составлял 1,2 миллиарда долларов, что соответствует 34 процентам стоимости девелоперского портфеля компании.
В пользу бедных
В ноябре замминистра регионального развития Сергей Круглик заявил, что вследствие резкого снижения спроса на новостройки в России остались нереализованными 78 миллионов квадратных метров жилья. А поскольку значительная часть из них возводится с долевым участием граждан, возможно повторение ситуации с "обманутыми дольщиками".Государство довольно быстро оценило масштабы грядущей катастрофы и разработало антикризисный план, в рамках которого обязалось выкупать недостроенное и нереализованное застройщиками жилье в рамках социальных программ. Был обнародован проект постановления "О мерах по стимулированию жилищного строительства в 2008-2009 годах", который устанавливал размеры и сроки платежей, которые будут получать застройщики.
"Этих мер для поддержания всего строительного рынка, конечно, недостаточно. Но сам факт того, что государство занялось этим вопросом, заставляет строителей работать, а не опускать руки", - отметил Круглик.
Изначально на расселение аварийного жилья и, соответственно, на покупку у застройщиков квартир для жильцов из ветхого фонда правительством было выделено 50 миллиардов рублей. Однако уже в конце ноября премьер-министр России Владимир Путин, выступая на съезде "Единой России", заявил, что сумма, которую государство планирует выделить на выкуп квартир у девелоперов, составит 83 миллиарда рублей. По словам Путина, в общей сложности государство намерено выкупить свыше 40 тысяч квартир.
Разумеется, если речь идет о соцпрограммах, то выкупаться квартиры будут только в сегменте эконом-класса. А это значит, что помощь от государства, вероятнее всего, получат все те же ГК ПИК, Главстрой и ряд других застройщиков, возводящих панельное жилье.
Надо отметить, что в этой ситуации в выгодном положении оказываются некоторые группы очередников, в частности военнослужащие. Глава Минрегионразвития Сергей Круглик пообещал, что теперь квартиры, выкупаемые по программе обеспечения жильем военнослужащих, будут приобретаться в новостройках, а не на вторичном рынке, как это было раньше. Круглик отметил, что до конца 2008 года на эти цели будет потрачено 32,6 миллиарда рублей (в том числе дополнительные 10 миллиардов рублей, обещанные Владимиром Путиным - эта сумма будет перенесена с 2009 года). На выделенные деньги будут приобретены 17 тысяч квартир для военных.
Спасение утопающих - дело рук самих утопающих
Как уже говорилось выше, помощь государства будет распространяться исключительно на застройщиков, возводящих эконом-класс. Остальные девелоперы, работающие в сегментах бизнес-класс и де-люкс вынуждены рассчитывать только на собственные силы.Поэтому сегодня компании-застройщики начали разработку программ, направленных на привлечение клиентов. Один из основных инструментов, который используют строительные компании - значительные скидки. Размер скидок, предлагаемых застройщиками уже в конце ноября, достигал 15-30 процентов. Особую актуальность в кризисных условиях приобрели также всевозможные специальные программы строительных компаний, бонусы, а также дополнительные системы рассрочек, которые могут составить альтернативу недоступному для многих потребителей ипотечному кредитованию.
Однако существенно подстегнуть спрос на новостройки, несмотря на все старания, застройщики не смогли. По данным газеты "Коммерсант", только в Москве объем реализованного жилья в декабре снизился в 10 раз по сравнению с летом 2008 года. Согласно данным исследования аналитиков компании "Инком", на которое ссылается источник, в ноябре крупные строительные компании смогли продать в среднем по пять квартир в Москве и области. Тогда как летом средний уровень продаж держался на уровне 50 квартир в месяц, а в 2005 году компании могли продать за месяц по 250 квартир.
По пессимистичным прогнозам, весной 2009 года ожидается волна массовых банкротств компаний-застройщиков. По мнению директора департамента стратегического консалтинга Kopernik Labs Владислава Лукиана, многие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка или искать возможности слияния с более сильными компаниями. "Практически для всех участников кризис будет периодом "выживания", связанным с необходимостью снижения рентабельности по проектам, переориентации на реализацию государственных программ, борьбы за тендеры, - отмечает Лукиан. - Многие проекты будут законсервированы; а что касается масштабных проектов комплексного освоения территорий, - они будут заморожены с неопределенной датой возврата к их реализации".
Однако есть и оптимистичные прогнозы: ситуация может начать меняться к лучшему весной 2009 года. В частности, совладелец компании "Русский алюминий", председатель наблюдательного совета "Базового элемента" Олег Дерипаска, заявил заявил в ноябре, что в России "дно кризиса" будет достигнуто в марте-апреле.
Дождавшиеся обвала цен платежеспособные покупатели наконец начнут приходить на рынок, тем самым корректируя баланс спроса и предложения. Это, в свою очередь, будет способствовать постепенному росту цен на жилье в новостройках.