Невозможное возможно Подборка необычных сделок с недвижимостью в период кризиса

Начавшийся год назад кризис, безусловно, затормозил развитие рынка недвижимости и помешал реализации многих намеченных планов. Но он же принес и новые возможности, сделав доступным то, что еще год-два назад казалось нереальным. Никто, например, не предполагал, что дельта снижения цен на жилье может исчисляться миллионами рублей, что баснословно дорогие элитные объекты будут уходить за смешные деньги, что на подмосковном рынке вновь станет популярным загородный "самострой". Участники рынка поделились с "Лентой.Ру-Недвижимость" информацией о самых необычных "кризисных" сделках и трендах. Элитка за полцены Одной из основных кризисных тенденций стало, как известно, снижение цен на жилье. Спрос на квартиры и загородные дома сократился, и собственники, отчаявшись продать объекты по первоначально заявленной цене, начали предлагать значительные скидки.
Как рассказала руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова, риэлторам агентства в период кризиса удалось найти покупателя для коттеджа, который находился в продаже с 2007 года. Коттедж был расположен на южном направлении в 10 километрах от МКАД. На участке в 22 сотки находились два дома: хозяйский и гостевой площадью 200 и 150 квадратных метров соответственно, а также открытый бассейн. Владелец просил за свою недвижимость 1 миллион долларов и долго не мог найти покупателей. Как только он снизил цену до 650 тысяч долларов, предложение немедленно ушло с рынка.
Эксперты из компании "Новое качество" привели в пример другой случай. В августе был продан дом в поселке "Екатериновка" на Рублевском шоссе. До кризиса его стоимость составляла 15 миллионов долларов, в кризис цену сбросили до 12 миллионов, а продали в итоге за семь. Впрочем, как считают риелторы, здесь свою роль сыграл "человеческий фактор" - дом купили знакомые продавца. Кроме того, сейчас на рынке размер дисконта планомерно сокращается, и такие случаи вряд ли уже будут возможны.
Однако, по словам генерального директора компании Tweed Ирины Могилатовой, продажа объектов за полцены - вполне типичный кризисный вариант сделки. Например, в августе с 50-процентной скидкой был продан видовой пентхаус на Остоженке. Причем утром квартира появилась на рынке, а вечером уже была снята с продажи. "Пентхаусы, даже если они продаются со значительной скидкой, являются очень дорогими элитными объектами, - пояснила эксперт. - Большая редкость, чтобы такое предложение просуществовало на рынке только полдня. Обычно переговоры бывают долгими, клиенты ходят и выбирают. Но сейчас люди, имеющие на руках деньги, готовы интересные предложения тут же приобрести".
По мнению директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, сейчас стоимость квартиры является условной и всегда подлежит обсуждению. "Не совсем ясно, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие месяцы, поэтому покупатели и продавцы ищут компромиссы, и от того, чья позиция сильнее, зависит конечная цена объекта", - пояснила эксперт и привела сразу несколько примеров "неоднородности" сделок на рынке.
Так, перед Новым годом в одном из элитных домов на Остоженке была продана квартира по очень высокой цене – 120 тысяч долларов за квадратный метр. Что само по себе удивительно, так как это был самый разгар кризиса, когда сделки вообще не заключались.
Еще один интересный пример - сделка по продаже пентхауса в клубном доме на Северо-Западе Москвы. Он был выставлен на продажу по цене 5 миллионов долларов. Вскоре нашелся покупатель, которому понравился объект, однако он посчитал цену завышенной и после долгого и безрезультатного торга отказался. Через два месяца клиент передумал и заявил о своем желании все-таки приобрести пентхаус, но за это время владелец поднял цену до 7 миллионов, и в итоге покупатель согласился на его условия.
Рынок покупателя Оксана Дивеева также отметила, что в кризис покупатели просят невиданных ранее скидок: за квартиры на Остоженке предлагают цены из расчета 5 тысяч долларов за квадратный метр, тогда как даже в условиях кризиса большинство продавцов не готовы опускать цену квадратного метра ниже 15 тысяч долларов. Впрочем, многим удается получить большой дисконт: другой пентхаус на Остоженке был продан с огромной скидкой по цене 10 тысяч долларов за квадратный метр, тогда как до кризиса его стоимость составляла 35 тысяч долларов за квадратный метр.
"Весной наша компания стала свидетелем реальной схватки продавцов за
покупателя, в результате которой покупатель получил дисконт в 100 тысяч евро. До кризиса такая ситуация была бы в принципе невозможна", - утверждает PR-менеджер компании "Новое Качество" Анна Кузнецова.
Она рассказала, что на продажу была выставлена квартира в ЖК "Триумф Палас" за 1,5 миллиона евро. Покупатель, которого заинтересовало предложение, попросил снизить цену до 1,3 миллиона, на что продавец сначала ответил отказом. Через две недели, видимо, не найдя других желающих, владелец все-таки согласился на условия продавца, но тот сообщил, что уже нашел другой вариант и даже внес в качестве задатка 100 тысяч евро. Так как первая квартира покупателю нравилась больше, он решил попробовать забрать свои деньги, но с условием: если ему откажут их вернуть (что было вполне очевидно), то первый продавец компенсирует ему хотя бы 50 процентов этого задатка (то есть снизит цену
квартиры еще на 50 тысяч евро). Второй продавец, у которого был задаток,
узнав, что покупатель собирается отказаться от сделки и забрать деньги, тут же снизил цену покупателю сразу на 100 тысяч евро. Покупатель не стал возражать и принял столь щедрое предложение.
По воле случая Среди тех, кто в кризис не проиграл, а выиграл, встречаются люди, которые и не собирались пользоваться ситуацией и приобрели хорошие активы за малые деньги, можно сказать, совершенно случайно.
"Незадолго до начала кризиса к нам обратилась московская семья, которая хотела разъехаться и получить за свою двухкомнатную квартиру на Кутузовском проспекте площадью 65 квадратных метров в лучшем случае две "однушки", - рассказала Наталья Алиханова из "Пересвет-Недвижимость". - Семья была согласна на менее престижные районы, но пожелала остаться в Западном округе столицы, при этом они готовы были ждать интересных предложений. В итоге мы продали их двухкомнатную квартиру по довольно высокой цене — отмечу, что сделка была заключена до кризисного падения цен. Взамен мы нашли однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров вблизи Кутузовского проспекта и трехкомнатную квартиру площадью 70 квадратных метров, тоже в Западном округе. Эти квартиры клиенты купили уже по сниженным кризисным ценам".
По данным риелторов, на сегодняшнем рынке подавляющее большинство сделок – альтернативные (или сделки обмена). Произошедшее снижение цен сократило размер доплаты, что позволяет совершать обмены, улучшая месторасположение, метраж и другие характеристики квартир. Генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов привел такой пример "кризисной" сделки-цепочки. За 9 миллионов рублей была продана двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров в кирпичном доме на Ленинградском проспекте. В обмен клиенты купили "двушку" большего метража (60 квадратных метров) в хорошем сталинском доме, в более престижном районе на северо-западе Москвы (на улице Куусинена) за 11 миллионов рублей. Продавцы этой квартиры взамен приобрели двухкомнатную квартиру попроще в районе Белорусского вокзала за 6,5 миллиона рублей, получив хорошую доплату.
Всем досталось За прошедший год был нарушен привычный уклад не только на российском рынке недвижимости — экспертам рынков Европы и США тоже есть что рассказать о необычных тенденциях, принесенных кризисом. По данным специалистов международного агентства недвижимости Gordon Rock, в Германии, например, в продажу начали поступать не просто объекты, а целые "портфели недвижимости". Собственники нескольких зданий (иногда – десятков и даже сотен) продают их оптом – причем вместе с существующими арендаторами. Дисконт при таких сделках может достигать 40 процентов.
Нередки также случаи продажи дорогого инвестиционного проекта за очень небольшие деньги. В частности, так произошло со строящимся отелем во Флориде. Инвестиции в проект составили 25 миллионов долларов. Однако в кризис владельцу пришлось срочно продать практически достроенный отель за 8 миллионов, чтобы расплатиться по банковскому кредиту.
Еще два примера — из разряда забавных. Как рассказали эксперты компании, в США стали очень популярны дома-лодки, которые стоят дешевле, чем квартира, например, в доме на первой линии. Они продаются вместе с местом у причала ("парковкой") и внутри оснащены всем необходимым.
Риелторы также сообщили, что из-за кризиса в США существенно увеличилась миграция населения. Люди переезжают в другие штаты в поисках работы, но не спешат покупать там жилье, поскольку не уверены, что им удастся трудоустроиться и не придется переезжать еще раз. Поэтому они покупают вместительные автомобили, которые служат им и средством передвижения, и временным жильем.