Вооружившись оптимизмом Государство решило взять ипотеку под контроль

Российское правительство выдало новую порцию оптимистичных прогнозов развития ипотечного рынка. Причем ранее президент и премьер-министр говорили только о ставках, теперь речь идет и о других условиях - размере кредита и первоначальном взносе. Если раньше заявлялось о том, что можно было бы сделать, то теперь - о том, что нужно. Обеспечить успех "ипотечного" мероприятия власти намерены за счет масштабной финансовой господдержки. Средства будут направляться только на развитие рынка первичной ипотеки, что, в свою очередь, должно привести к росту объемов строительства в стране. Ставки Разъяснительная работа среди банкиров, которые под влиянием негативных последствий кризиса либо резко ужесточили условия ипотечного кредитования, либо совсем ушли с рынка, началась в середине прошлого года. Тогда и Дмитрий Медведев и Владимир Путин в унисон заявляли, что взлетевшая в одночасье средняя ставка по жилищным займам может, да и должна быть снижена минимум до 14 процентов, а стремиться надо к 10-11 процентам. В качестве главного довода приводилась существовавшая на тот момент ставка рефинансирования Центробанка (11 процентов). Банки все поняли правильно, и ставки понемногу поползли вниз.
Ставка ЦБ, которая на данный момент снизилась до 8,75 процентов, изменила и мнение правительства относительно средней ипотечной ставки. По данным "Интерфакса", в ходе недавнего визита в Тюмень Владимир Путин заявил, что 10-11 процентов годовых - это перспектива ближайших месяцев, а в скором будущем будет и вовсе 6 процентов.
На заявление Путина сразу отреагировали в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Глава агентства Александр Семеняка сказал, что 10-11 процентов - это ставка, доступная для 40 процентов россиян. По его словам, такое количество граждан, способных купить квартиры, поддержит спрос на рынке жилья. При этом Семеняка осторожно призвал не перегибать палку, чтобы не получить вместо роста объемов строительства резкий скачок цен на недвижимость.
Новые ориентиры На заседании президиума по нацпроектам в Тюмени выяснилось, что упавшая ставка рефинансирования лишь один из поводов для уменьшения ставки ипотечной. На заседании Владимир Путин озвучил и другие требования к банкам, которым государство поможет зарабатывать на ипотеке. По его словам, первоначальный взнос по кредитам не должен превышать 20 процентов, а в скором времени - 15 процентов. Максимальный размер стандартных ипотечных кредитов должен быть ограничен 3 миллионами рублей в регионах и 8 миллионами в Москве и Санкт-Петербурге. Не коснулся премьер только сроков кредитования.
Глава правительства подчеркнул, что банки, которые получат займы от государства, будут выдавать ипотеку только на новостройки. "Это осознанное решение, сегодня новые квартиры стоят значительно дешевле, чем аналогичное жилье на вторичном рынке, - сказал он. - Таким образом мы серьезно поддержим жилищное строительство и простимулируем запуск новых строек".
О деньгах На реализацию программы господдержки рынка ипотеки в этом году Внешэкономбанк выделяет 250 миллиардов рублей. Эти средства поступят в АИЖК, которое будет выкупать у банков только кредиты, соответствующие озвученным премьер-министром параметрам.
Ранее "Коммерсант" так описывал разработанную АИЖК программу достройки жилья эконом-класса. На завершение строительства жилья готовностью не менее 70 процентов банк с помощью займов агентства (по ставкам 12-15 процентов годовых) предоставляет кредит застройщику. Одновременно банк выдает ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. АИЖК берет на себя обязательство выкупить эти кредиты. При этом застройщик может и самостоятельно продавать квартиры по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр. Нереализованные квартиры будет выкупать для передачи очередникам федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства или любая другая организация, финансовая устойчивость которой устроит АИЖК.
Стартовые условия Стартовые условия для предлагаемой правительством программы поддержки рынка сейчас, по данным аналитиков, выглядят так. По данным компании "Кредитмарт", средний размер ипотечного кредита в Москве сейчас составляет 4-6 миллионов рублей, в Петербурге - 2 миллиона, в Тюмени - миллион рублей. Размер первоначального взноса в столице достигает в среднем 20 процентов, в Петербурге - 30 процентов, в Тюмени — 20 процентов. Со ставками сложнее. Только в Москве средняя рублевая ставка близка к нужной правительству и составляет 12 процентов. Зато в Петербурге и Тюмени составляет 14-18 процентов.
Генеральный директор компании "Кредитмарта" Юлия Купко отмечает, что уже сейчас некоторые банки выдают кредиты с первоначальным взносом 15-20 процентов или по ставке 11 процентов годовых. Однако данные программы пока не столь распространены на рынке, признает эксперт. По ее словам, многие банки из-за финансовых трудностей все же согласятся играть по правилам государства.
В компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" "Лента-Ру.Недвижимость" сообщили, что средняя сумма кредита, привлекаемого сегодня для покупки квартиры в московском регионе, составляет 3,6-3,7 миллиона рублей. Как пояснил Алексей Шленов, директор "МИЭЛЬ-Брокеридж", в последний год ипотека привлекается, в основном, при улучшении жилищных условий, в так называемых альтернативных сделках. В таких случаях продается имеющееся жилье, деньги от продажи рассматриваются как собственные средства, а кредит служит необходимой доплатой. Поэтому, как правило, сумма кредита не превышает 50 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.
Средний первоначальный взнос в рублях, по информации компании, достигает 30 процентов (до 20 процентов он снижен в Сбербанке и ВТБ-24). Ставки же по кредитам в рублях на вторичном рынке колеблются от 10 процентов до 15 процентов. На первичном рынке ставки выше, в среднем, на 1,5-2 процента.
Что на выходе? "Подогнать" установившиеся на рынке условия кредитования под требуемые правительством банки, если захотят, смогут почти безболезненно. Но тут возникает другой немаловажный вопрос - смогут ли застройщики обеспечить необходимые для стабилизации рынка ипотеки объемы строительства жилья. В 2009 году объемы упали незначительно из-за того, что в строй вводились объекты, возведение которых началось еще до кризиса. Однако в 2009 году в России заморозили до 70-80 процентов строек.
По данным Фонда содействия развитию жилищного строительства, общая площадь жилья, готового более чем на 70 процентов, на середину 2009 года составляла более 10 миллионов квадратных метров. Домов с меньшей степенью готовности было еще больше. Ясно, что к настоящему моменту цифры эти выросли. Правительственную программу обещают запустить в апреле, какое-то время уйдет на согласование кредитов, какое-то на выход строителей на площадку и последующие строительные работы, а потом дом еще надо провести через приемные комиссии.
Получается, что с помощью введения госрегулирования ипотеки, а именно об этом идет речь, условия кредитования улучшить можно, но восстановить рынок быстро все равно не получится. Прибавим к этому финансовые трудности многих россиян, которым не под силу платить даже за ипотечную квартиру ценой 30 тысяч за "квадрат". В общем, похоже, прав был Дмитрий Медведев, который летом прошлого года заявил, что на восстановление рынка ипотеки уйдет около трех лет.