Поразъехались тут Опустевшая Рублевка: миф или реальность

Достаточно будничное информационное поле на российском рынке недвижимости неожиданно всколыхнуло известие о том, что на знаменитой Рублевке, оказывается, пустует или продается треть особняков. Источник информации, компания Indriksons, в своем сообщении пояснила, что падение популярности Рублевки продиктовано "массовым исходом из России бизнеса и политического истеблишмента", связанным, в частности, с вектором развития страны в целом. "Лента.Ру" решила поинтересоваться у участников рынка, действительно ли так плохи дела в загородной Мекке крупных российских бизнесменов и политиков. Мнения экспертов о рыночной ситуации на рынке загородного жилья Рублево-Успенского направления разделились. Что же касается политической подоплеки дела, то специалисты ее просто не рассматривали.
Падение статуса и отсутствие перспективы Как утверждает глава консалтинговой компании Indriksons, Игорь Индриксонс, недвижимость на Рублевке стала стремительно терять популярность после разразившегося в 2008 году финансового кризиса. По словам эксперта, в течение последних нескольких лет обитатели престижного направления стали продавать свои загородные дворцы и уезжать на постоянное место жительства за границу. "Портрет данной категории людей таков: средний возраст в настоящее время 50-55 лет, они давно отправили детей за границу на учебу, а теперь переезжают туда сами. В середине "лихих 90-х" этим людям было около 30 лет, они хорошо помнят события, которые произошли после распада СССР, в том числе либерализацию цен, когда деньги в один момент обесценились. Единственное, что оставалось в цене даже тогда, - это недвижимость", - отмечает консультант, имея в виду то, что многие состоятельные граждане покупали дома на Рублевке в том числе и в инвестиционных целях.
"Почему же они решили отказаться от родных 'кирпичей' и предпочесть им иностранные?" - задается вопросом аналитик. Ответ самому себе Игорь Индриксонс разделяет на две части. "Поскольку бизнес у них нишевой, возможности для роста сильно ограничены, они достигли здесь своего 'потолка', а вектор политического развития страны, бюрократия, коррупция - все это приводит к тому, что средний класс и более обеспеченные люди бегут из России в стабильные страны с работающим законодательством", - полагает эксперт. Кроме того, по его мнению, есть и чисто экономическая составляющая вопроса.
По данным Indriksons, дома, выставленные на продажу на Рублевке, практически не пользуются спросом. Эксперты компании прогнозируют, что в следующие пять лет это загородное направление еще сильнее потеряет свою инвестиционную привлекательность и престиж, из-за чего дорогостоящие особняки обесценятся.
Ни в коей мере не подвергая сомнению профессионализм Игоря Индриксонса и его сотрудников, отметим, что, как выяснилось в ходе написания этой статьи, содержание размещенного на сайте консультанта аналитического материала о Рублевке разнится с разосланным его пиарщиками пресс-релизом. Любопытно, что речь идет о значительном расхождении в цифрах: в одном случае эксперт говорит о 33 процентах пустующих и выставленных на продажу домов, в первоисточнике же фигурировал диапазон в 20-33 процента.
Есть и другие мнения В международном агентстве недвижимости IntermarkSavills с оценкой рыночной ситуации на Рублево-Успенском шоссе не согласны. "Возможно, такие утверждения появляются потому, что в последнее время в премиальном сегменте загородного рынка мы не наблюдаем существенного роста покупательского спроса, а на вторичном рынке предложение опережает спрос. Однако сделки даже в крупных бюджетах (от 20 миллионов долларов) продолжают заключаться. Есть покупательский интерес и к дорогим участкам без подряда (стоимость сотки от 70 тысяч долларов)", - замечает эксперт компании по продажам загородной недвижимости Лариса Бирюкова.
По словам эксперта, наличие "пустых" домов на Рублевке можно объяснить тем, что чаще всего у владельцев дорогой "рублевской" недвижимости есть другие дома, как за границей, так и в России. Соответственно, они могут проживать на Рублево-Успенском шоссе лишь 1-2 месяца в год. Бирюкова также напоминает, что на вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе немало объектов, которые строились достаточно давно и в полной мере не отвечают пожеланиям сегодняшних покупателей элитного загородного жилья, например, в плане инфраструктуры или архитектурных решений. "Если говорить о спросе, то, вне всякого сомнения, Рублево-Успенское и Новорижское шоссе по-прежнему сохраняют позиции лидеров и опережают другие направления", - заключает она.
"Мы не считаем, что Рублевка потеряла свои позиции. В структуре сделок компании Blackwood этот субрынок как занимал, так и занимает порядка 50 процентов. Покупатель с него не ушел: в структуре заявок, поступающих в компанию Blackwood, это направление остается стабильно на втором месте после Новой Риги", - поддерживает коллегу Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.
По мнению эксперта, основная проблема Рублевки в настоящее время заключается в том, что с точки зрения предложения за годы после кризиса рынок этот существенно не изменился: "Новых проектов здесь пока не появилось (не считая единичных поселков, где идут закрытые продажи), часть проектов достроилась и ждет своих покупателей. Основная тенденция первичного рынка после кризиса – серьезное несоответствие предложения требованиям покупателей".
Не разделяет Сайфутдинов и мнения о массовом исходе бизнеса за рубеж и потере престижа проживания на Рублевке. "Далеко не все уехали, модной Рублевка быть не перестала. Да и дело не только в моде. Кроме традиционного престижа, это направление так или иначе остается одним из наиболее комфортных как с точки зрения природно-видовых и экологических характеристик, так и с позиции обеспеченности объектами инфраструктуры. Не стоит забывать и о том, что спрос на недвижимость здесь предъявляют не только москвичи, а по сути вся Россия", - подчеркивает специалист.
В компании "Девико. Девелопмент и Консалтинг" опустевшую Рублевку называют одной из страшных сказок о кризисе. "Этого направления, безусловно, коснулись все те же проблемы, что и весь рынок недвижимости: некоторые проекты были заморожены в ожидании финансирования; увеличилась доля предложения на вторичном рынке, так как собственники решили приобрести более экономичное жилье. Но повальной распродажи домов не случилось. Сейчас район развивается, выходят новые проекты, ценник на землю и строения все так же высок, и объекты находят своих покупателей. На дальних расстояниях (около 30 километров от МКАД) появляются и проекты не премиум, а бизнес-класса, более доступные по цене", - отмечают аналитики.
Руководитель аналитического центра компании "ОПИН" Екатерина Лобанова в своих высказываниях близка именно к рыночной оценке ситуации на Рублевке, данной Игорем Индриксоном. По ее словам, оценить число пустующих домов на Рублевке не представляется возможным, но спрос на Рублевку сегодня далеко не тот, какой наблюдался в начале и середине 2000-х годов. "Вторичный рынок загородной недвижимости по этому направлению перенасыщен, а недвижимость переоценена. Объем предложения говорит сам за себя: из 110 коттеджных поселков Рублево-Успенского шоссе в 65 есть предложения на вторичном рынке (300 объектов). При этом на первичном рынке экспонируются не более 250 коттеджей", - говорит аналитик.
Лобанова подтверждает, что и первичный, и вторичный рынки на Рублево-Успенском шоссе испытывают недостаток в покупателях. "Явно завышенные бюджеты вследствие переоцененной в свое время земли, а также сошедшая на нет былая мода на территориальную близость к местам проживания истеблишмента и богемы являются причиной смещения спроса в элитном сегменте рынка на другие направления", - поясняет она.
Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" говорит, что на Рублевке действительно много пустующих или продажных особняков. "На мой взгляд, речь идет о примерно 20 процентах домов. Часть особняков на Рублевке находится в печальном состоянии – они выставлены на продажу, там проблемы с эксплуатацией. По моим наблюдениям, это характерно не только для Рублевки, но и для рынка в целом. Еще часть домов выставлена в продажу по принципу 'удастся продать – хорошо, нет – оставлю себе', либо они просто сдаются в аренду", - заключает эксперт.
Краткая справка В заключение, наверное, имеет смысл дать небольшую справку о главном ньюсмейкере. Как сообщает в пресс-релизе Indriksons, Игорь Индриксонс является признанным экспертом в области международных инвестиций в недвижимость. Он структурировал более 250 инвестпортфелей общей стоимостью более миллиарда долларов. Из информации на сайте можно сделать вывод, что Игорь Индриксон специализируется на инвестициях в объекты недвижимости именно за границами России.