Необычная недвижимость на московском рынке жилья представлена в ассортименте. Это и мансарды, и квартиры с террасами, и даже пентхаусы. Спрос на подобные объекты есть всегда, есть он и сейчас. При одном условии: если цена адекватна качеству. Причем чем глубже в кризис, тем желательнее, чтобы необычная недвижимость относилась не к бизнес-классу, а к «комфорту». А еще лучше — к эконом-классу. Посмотрим, что есть на рынке сегодня — из необычного, и при этом недорогого.
Рынок уходит в кризис, экономит и оптимизируется, борется за каждый метр в сторону сокращения платежей, метражей и общей суммы чека при покупке. С такой грустной установкой мы живем уже не первый месяц. От этой безотрадности впору вообще перестать мечтать о собственном доме — таком, чтобы гордиться им, с радостью в него возвращаться, приглашать гостей.
Но для чудаков, верящих в сказку о собственном замке, желательно — недорогом, — есть и хорошая новость: даже в самых что ни на есть эконом-классовых проектах сегодня можно найти настоящий подарок для любителей оригинального дизайна и прочего «не как у всех». В московских и подмосковных ЖК эконом- и комфорт-классов можно найти и пентхаусы, и квартиры с террасами, и мансарды. А для легких социофобов есть даже квартиры с отдельным входом прямо с улицы.
Конечно, нестандарта продается немного, иначе он не был бы нестандартом. По оценкам компании ФСК «Лидер» на сегодняшнем первичном рынке московского региона таких предложений около пяти процентов — во всех сегментах. «Если рассматривать только те проекты, где представлен нестандартный формат жилья, то в эконом-классе его доля составит около 16 процентов, в бизнес сегменте — около 10 процентов, — приводит цифры заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. — Если же сравнивать прирост квартир редких форматов с началом прошлого года, то в эконом- и комфорт-классах он увеличился на 47 процентов». Динамика явно говорит о том, что «неформат» кажется девелоперам привлекательным, а на рынке растет число желающих такое жилье приобрести.
Когда простой продукт имеет
Невеликое число нестандартных предложений вполне объяснимо скучной экономикой: «В эконом- и комфорт-классе таких проектов единицы, поскольку любая "красота" ведет к удорожанию проекта, а в массовом сегменте при выборе жилья для покупателей доминантой является цена», — настаивает заместитель руководителя департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.
Loft Garden. Изображение: www.loftgarden.ru
Леонард Блинов приводит и соответствующие цифры: стоимость квадратного метра квартир необычных форматов несколько выше, чем обычных — до 10 процентов. Стоимость квадратного метра совсем редких форматов, в силу уникальности предложения, может быть еще выше: на 15-20 процентов. И тут трудно спорить с мнением генерального директора компании KASKAD Недвижимость Артура Григоряна: «Времена архитектурных изысков прошли. Сейчас застройщик старается сделать продукт наиболее простым, поскольку такой продукт рассчитан на более широкую целевую аудиторию и является более дешевым в создании». О редком встречающемся неформате говорит и руководитель аналитического отдела ГК «Пионер» Александра Кржевова: «На сегодняшний день в новостройках комфорт-класса в старых границах Москвы крайне редко применяется практика включения в концепцию проекта дополнительных преимуществ и нестандартных элементов. Если застройщик принимает решение реализовывать более презентабельный проект — с большими входными группами, высотой потолков до трех метров, увеличенную площадь остекления так далее, то проект обычно сразу позиционируется в более высокой категории "бизнес"».
И все-таки они есть
Да, квартиры необычного формата явно не преобладают в сегменте доступного жилья. И все-таки, есть девелоперы, старающиеся придумать какие-то фишки с целью выделить свой проект из общей массы проектов на рынке. «В некоторых проектах представлены двухуровневые квартиры, квартиры с панорамным остеклением. Есть предложения квартир с террасами, мансардами и отдельным входом. Также встречаются предложения квартир с выходом на эксплуатируемую кровлю», — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
Справедливо ценят квартиры с мансардами и романтики, и расчетливые частные инвесторы, которые полагают, что эксклюзивность и «штучность» формата в сочетании с качеством проекта в целом, делают их ликвидным объектом для инвестиций. Чаще всего подобные предложения можно встретить в комплексах апартаментов, жилья бизнес- и элитного класса в границах «Старой Москвы» — например, ЖК Loft River, Tivoli, «Кадашевские палаты», Berzarina 12, «Николаевский дом». На примере нашего проекта «Западное Кунцево», самая большая группа покупателей мансард — это молодые люди до 35-40 лет, в ряде случаев семейные, которые хотят сделать свою квартиру по максимуму индивидуальной и комфортной конкретно для них. Довольно часто такое жилье покупают холостяки и делают там квартиры-студии.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Причины появления таких решений самые разнообразные, первая и главная — на нестандарт есть устойчивый спрос. В компании Urban Group, реализующей проекты с довольно большой долей нестандартных квартир, проводилось исследование, которое показало, что квартирами редких форматов в основном интересуются творческие личности. В основном необычные квартиры покупают женщины и мужчины в возрасте от 25 до 35 лет (45 процентов). Традиционно более открыты для экспериментов женщины, поэтому среди покупателей квартир редких форматов 51,9 процентов составляют представительницы прекрасного пола.
То, что привлекает творческих личностей, частенько отпугивает прагматиков. Так и с недвижимостью: в первую очередь, конечно, реализуется «стандарт». Но и необычные варианты пользуются спросом, признаются эксперты. «Понятно, что из-за бОльшего метража (а нестандарт все же, в подавляющем большинстве случаев, это дополнительные метры) стоимость предложения увеличивается, что само по себе отсекает часть клиентов. Например, площадь апартаментов в проекте Re:form с учетом террас превышает 100 квадратных метров. Однако такие предложения находят клиентов в силу своей эксклюзивности», — отмечает заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
«Нестандартные квартиры имеют более стабильный спрос, который не подвержен сезонности и даже кризису, — делает неожиданное признание президент компании GRS Development Евгений Герт. — Например, в январе количество проданных двухуровневых квартир в нашем проекте экоград "Обухово" осталось неизменным, а спрос на стандарт снизился».
«Если неформатные квартиры представлены в проекте в ограниченном количестве (один стояк или отдельные этажи) и выгодно отличаются от условно типовых наличием рациональных планировок помимо своих нестандартных дополнений (террасы, мансарды, эксплуатируемой кровли), они пользуются первоочередным спросом», - добавляет Алексей Оленев.
И еще одно соображение в пользу «нестандарта» высказывает Александра Кржевова: «В сложившейся экономической ситуации перед застройщиками встает вопрос изменения маркетинговой и ценовой стратегии проекта. Предложение супер качественного продукта, не выходя за рамки комфорт-класса, является залогом успешных продаж. При этом конкуренты, предлагающие жилье со стандартными опциями, будут вынуждены действовать ценовыми методами — то есть попросту снижать цены».
ЖК «Город Набережных»
Фото: www.urbangroup.ru
Где купить нестандарт?
Что же любители «жить не как все» могут найти на рынке новостроек? В пределах так называемой старой Москвы подобных предложений единицы. В жилых новостройках квартиры «с особенностями» представлены в комплексе комфорт-класса LIFE-Ботанический Сад, разработанном японским архитектурным бюро Nikken Sekkei. На последних этажах башен архитекторы запроектировали просторные квартиры-пентхаусы с панорамным остеклением. На 24 этаже одного из корпусов появится особая лаунж-зона и даже бар с небольшой библиотекой и открытыми террасами, откуда открывается вид на Ботанический сад.
Есть и другие предложения от застройщиков, но подавляющее их большинство — не классическое жилье, а апартаменты, в основном, появившиеся в процессе реновации промышленных зданий. Плюс редевелопмента, отмечают в компании GLINCOM, в том, что когда производится реконструкция здания, его архитектурные особенности уже могут включать какие-то интересные «бонусы»: возможность оборудовать террасу на эксплуатируемой кровле, сделать часть крыши прозрачной и прочее. Так в проекте ApartVille Fitness&Spa Resort (Дмитровское шоссе, дом 81), предлагается принципиально новый для Москвы формат: полноценные таунхаусы с «добавками» — каминами, террасами. В таунхаусах, как и в некоторых апартаментах, предусмотрены еще и панорамные потолки.
Мансарда в городской квартире – это плюс для тех, кому эстетика важнее практичности. Из окна в потолке мансарды можно считать звезды, если сделать там спальню. Можно обустроить мансардный этаж под художественную мастерскую или кабинет с библиотекой. А можно сделать просторную гостиную для вечеринок. Вариантов много. И в любом из них мансарда будет придавать жилью налет богемности и шика. Но есть у мансарды и свои минусы. Низкое пространство под наклонной крышей можно использовать ограничено. Если крыша очень низкая, то там не поставишь диван или рабочий стол. И требуется немало фантазии, чтобы не терять полезные квадратные метры. Обычно под крышей ставят низкие шкафы или стеллажи, размещают домашний кинотеатр или устраивают небольшой спортивный уголок.
Лилия Лобанова, совладелец студии интерьеров Jazzberry
Помещения-мансарды с высотой потолков до 6,5 метров предлагаются в ЖК Loft Garden в Сокольниках. Как рассказывает вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова, покупатели таких помещений могут оборудовать антресоль и разместить там спальню или кабинет. За счет этого полезная площадь увеличивается практически в два раза. Стоимость апартаментов с мансардами в среднем на 15-20 процентов выше аналогичных по площади, но на более низких этажах. Пользуются спросом, хотя и довольно нишевым, двухуровневые апартаменты с выходом на эксплуатируемую кровлю в проекте Loft17. «Кроме того, в наших комплексах представлены апартаменты с отдельным входом и апартаменты с открытыми террасами», — рассказывает Кузнецова.
Нестандартные предложения есть в The Loft Club на Тульской: здесь представлены двухуровневые лофты, предполагающие возможность работы на первом этаже и проживания на втором. Также в проекте есть лофты с высокими потолками и антресолями. «Конечно же, стандартные помещения популярнее среди покупателей, — рассказывает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. — Но именно лофты притягивают креативных людей, которые стремятся жить и работать в нестандартных условиях. К тому же неформат в лофт-проектах, может приносить прибыль владельцу, так как зачастую используется как рабочее пространство и как офис».
Fitness&Spa Resort
Изображение: www.apart-ville.com
Гораздо шире линейка предложений за пределами МКАД — там и конкуренция повыше, и проектов побольше, и возможности шире. Например, рассказывает Алексей Оленев, в малоэтажном микрорайоне «Новогорск Парк» есть такая «фишка», как эксплуатируемая кровля. В проекте бизнес-класса в Химках, жилом доме на Юбилейном проспекте, 60а на последних этажах предлагались двухуровневые квартиры с большими террасами — 30, 40 и 50 квадратных метров.
В ЖК «Обухово» (26 км от МКАД) есть двухуровневые квартиры с мансардной составляющей. Квартиры имеют оригинальное освещение второго этажа с высоко расположенными окнами. «Есть другой проект освещения, который позволяет зонировать помещение наверху на ярко-освещенную комнату и комнату с более приглушенным светом. Таким образом, наверху появляются кухни-столовые с барной зоной, бильярдные, домашние кинотеатры», — рассказывает Евгений Герт.
Панорамное остекление, переменную этажность и квартиры-трансформеры есть в проекте «Квартал 9-18» в Мытищах и в UP-квартале «Новое Тушино».
В комплекс «Яхонтовый Лес» (Горьковское шоссе) в 2014 году был включен новый проект малоэтажных домов, в котором запроектированы апартаменты с большими террасами. В каждом доме всего 18 апартаментов — по 4 апартамента на этаже и по 2 пентхауса на последних этажах. Главная особенность апартаментов — большие террасы площадью 40 квадратных метров, при этом на каждой террасе уже установлена печь для барбекю. А у апартаментов на первых этажах есть собственный палисадник, куда можно выйти прямо с террасы. «К идее спроектировать такие дома нас подтолкнули сами покупатели, — говорит директор по продажам комплекса «Яхонтовый лес» компании «Авантель-Инвест» Наталья Локшина. — В нашем комплексе мы продавали стандартные 1-2-3 комнатные бюджетные апартаменты площадью до 90 квадратных метров и таунхаусы по 130-190 "квадратов". При этом не хватало чего-то условно среднего между этими двумя форматами. Апартаменты с большими террасами прекрасно справились с этой задачей. Конечно сначала может показаться, что тратить 40 метров площади на открытую террасу в нашем климате не совсем целесообразно. Однако реакция покупателей и результаты продаж доказывают обратное».
В ЖК «Отрада» (8 километров от МКАД по Пятницкому шоссе), есть предложение квартир на первом и последнем этажах с террасами и верандами. Площадь террас на первом этаже варьируется от 24 до 67 метров. Это огороженные участки земли, с отдельным выходом из квартиры, на которых можно разместить барбекю, посадить цветы и даже сделать маленький огородик. Можно также закрыть участок маркизами и сделать летнюю столовую. В общем, все зависит от фантазии жильцов. «На последних этажах у нас есть просторные веранды площадью от 19 до 123,2 метра, — рассказывает руководитель аналитического отдела застройщика, ГК "МИГ-Недвижимость", Чегодаева Елена. — При этом, на одну квартиру по плану приходится и по 1-2 веранды, и тогда можно выходить на открытый воздух из разных комнат».
ЖК «Отрада»
Изображение: www.otrada-kvartal.ru
В ЖК «Сказка» (17 километров от МКАД по Новорижскому шоссе) кроме одноуровневых квартир, предлагаются 2- и 3-комнатные квартиры с антресолью (2-х уровневые). Также есть квартиры с отдельным входом, с террасами.
В поселках «Домодедово Таун» (17 километров по Каширскому шоссе) и «Сабурово Парк» (12 километров по Пятницкому шоссе) тоже сделана ставка на нестандарт: в таунхаусах предусмотрен мансардный этаж. «Конечно, таунхаусы с мансардой стоят на 15 процентов дороже, но, в тоже время, появляется дополнительный этаж. Обычно люди используют его как лаунж-зону, игровую комнату, или как спальню для детей-подростков», — говорит Артур Григорян.
Доля мансардных квартир в проектах жилой застройки не высока. В в UP-квартале «Западное Кунцево» их доля - около 4% от общего числа предложений. Это 1-но и 2-х комнатные квартиры площадью от 31 до 74 кв.м. с потолками высотой от 2,56 до 5,08 метров. Надбавка к цене за нетиповую организацию пространства составляет около 5,5 тыс. руб. за кв.м.
Замыкает хит-парад пионер «нестандарта», Urban Group. Компания первая на рынке массового жилья вывела новые форматы — еще в 2011 году, в ЖК «Город Набережных». «Это были двухуровневые квартиры. Такой формат был отлично воспринят покупателями. Затем мы предложили круглые квартиры, трехуровневые квартиры и уникальные квартиры на мосту», — рассказывает Леонард Блинов. На сегодняшний день необычные форматы представлены во всех проектах Urban Group, их доля в проекте составляет около 15 процентов. Сейчас в ЖК «Опалиха О3» (Красногорский район, 8,5 км от МКАД) представлены квартиры с открытыми террасами.