Кризис — время спасать честно заработанные деньги. И пока рубль падает, одни лихорадочно скупают «однушки» в Подмосковье, другие остаются верными Москве, стремясь приобрести хоть что-то в пределах МКАД. Например — квартиру в «приговоренном» доме — пятиэтажке, включенной в городскую программу сноса. Но стоит ли связываться с «коматозным» жильем в надежде получить новую квартиру от столичных властей?
Дайте две!
Для начала стоит разобраться, на что вообще могут рассчитывать люди, живущие в подлежащих сносу домах. Основными документами, регулирующими порядок расселения ветхого и аварийного жилья в столице, являются закон города Москвы от 14 июня 2006 года №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», закон от 31 мая 2006 года №21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» и постановление правительства Москвы от 4 декабря 2007 года №1035-ПП «О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве.
Если суммировать положения всех этих документов, получается, что в обмен на квартиру в сносимом доме собственники должны получить равнозначное благоустроенное жилое помещение аналогичной площади с наличием простого косметического ремонта. Если квартира была не приватизирована, то количество квадратных метров нового жилья рассчитывается, исходя из социальных норм: минимально допустимая площадь на каждого члена семьи — 18 квадратных метров. Если недвижимость была приватизирована, то владелец получит ровно столько «квадратов», сколько имеет сейчас. Новая квартира должна располагаться в том же районе, что и сносимая пятиэтажка. При желании собственники также могут выбрать денежную компенсацию, равную рыночной стоимости объекта и сумме причиненных ему убытков при изъятии квартиры.
«Также большое значение при получении компенсации (новой жилплощади) имеет состав семьи. Так, при наличии в семье старшего и младшего поколения можно претендовать на не одну, а на две квартиры, общая площадь которых сопоставима с площадью квартиры в сносимом доме», — указывает Михаил Гореликов, директор по правовым вопросам «ЛСР. Недвижимость – Москва». При этом общий размер площадей предоставляемых жилых помещений может превысить норму предоставления на семью из четырех и более человек максимум на девять метров. Если в семье есть инвалид, ему в обязательном порядке выделяется отдельная комната в квартире.
Таким образом, закон, в принципе, обязывает переселять жителей сносимых домов в равноценное как по стоимости, так и по потребительским характеристикам жилье. «Однако, как это часто бывает в нашей стране, действительность во многом расходится с представлениями о том, как должна работать данная программа, — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". — На практике жильцы столичных домов, определенных под снос, иногда получают квартиры, расположенные на периферии, на значительном удалении от метро или даже в Подмосковье».
Несносные дома
Несмотря на риск переселения из истинно столичных районов в «недоМоскву», желающие покупать квартиры в пятиэтажках, подлежащих сносу, есть, и расчет тут понятный: подпортившийся продукт советского домостроения рано или поздно снесут, а взамен дадут квартиру в новом доме. Хотя готовых сыграть с городом в «хрущевскую рулетку» с годами становится все меньше, во многом — из-за разницы в приоритетах бывшего и ныне властвующего мэров Москвы.
«Бум покупательского спроса на "хрущевки" пришелся на 2002-2008 годы, — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании "ИНКОМ-Недвижимость". — Сейчас ситуация иная: если Лужков делал упор на жилищное строительство, то приоритет Собянина — строительство дорог. Реализация программы (сноса пятиэтажных домов — ред.) резко замедлилась, и "хрущевки" зависли во времени — в план по сносу включены, а реальный срок его исполнения неясен».
Сроки завершения программы сноса морально и физически устаревших жилых домов, действительно, неоднократно переносились, и все-таки, несмотря на смену приоритетов, нынешняя столичная власть обещает стереть с карты города все пятиэтажки первого периода индустриального домостроения (серии К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300) уже в 2016 году. Довольно амбициозный план, учитывая, что в Москве насчитывается более 200 таких домов.
Эксперты, между тем, отмечают, что сейчас успех реализации программы сноса сильно зависит от воли конкретного девелопера — его заинтересованности в застройке конкретной территории и готовности нести обязательства по переселению жильцов. «А застройщики при нынешнем состоянии рынка и отсутствии активной государственной поддержки в этом вопросе не горят желанием реализовывать такие проекты», — отмечает Сергей Шлома.
«Застройщикам история со сносом пятиэтажек с применением "волнового" метода переселения и, как следствие, получением земли для строительства коммерческого жилья, стала менее интересна после того, как в Москве была запрещена точечная застройка и вступили в действие поправки в Земельный кодекс РФ, которые запретили передавать застройщикам землю под застройку без проведения конкурса», — соглашается партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
И все же, надежда умирает последней: недвижимостью в пятиэтажках интересуются как конечные потребители, желающие за счет реализации программы сноса улучшить свои жилищные условия, так и инвесторы. «Но говорить о высоком уровне спроса со стороны покупателей к таким квартирам нельзя», — подчеркивает Мария Литинецкая.
Почем ликвидируемые?
Если со спросом все более-менее понятно: он не ажиотажный, но есть, то ценовая картина жилья в сносимых домах играет самыми разными красками. Одни эксперты говорят, что «хрущевки» неликвидны и потому квартиры в них продаются с существенным дисконтом, другие — что такое жилье дороже аналогичного не сносимого, несмотря на, мягко говоря, неудачные планировки, высокую степень износа и дурную репутацию.
«Сегодня стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире площадью 30 квадратных метров в пятиэтажном панельном доме в районе Кузьминки составляет 163,6 тысяч рублей, стоимость квартиры — 4,9 миллиона рублей. В этом же районе стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире такой же площади в девятиэтажном панельном доме составляет 167, 1 тысяч рублей, стоимость квартиры — 5 миллионов рублей», — приводит пример Сергей Шлома. Разница не в пользу «хрущевки».
Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк с такой оценкой, в принципе, согласен: «Стоимость квартиры в старой панельной пятиэтажке примерно на 30 процентов ниже квартиры аналогичной площади в современном монолитно-кирпичном доме. Средняя удельная цена предложения для панельных "хрущевок" осенью 2014 года составляла 167,71 тысяч рублей за квадратный метр».
А вот вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова утверждает, что стоимость квартиры в подлежащем сносу здании может быть на 5-10 процентов выше, чем стоимость аналогичного по площади и локации жилья в доме несносимой серии.
«Если квартира, которая расположена в подлежащей сносу пятиэтажке, все-таки выставляется на рынок, то она продается по цене на 10-15 процентов дороже, чем аналогичные объекты в "хрущевках", не попавших в данную программу», — уточняет Мария Литинецкая, добавляя, что предложения такого на рынке немного: доля квартир в «хрущевках», выставленных на продажу, не превышает 5% от общего объема предложения вторичного рынка Москвы. При этом основная часть приходится на пятиэтажки несносимых серий: панельные «хрущевки» серии 1-515, блочные серии 1-510, кирпичные серий 1-511 и 1-447.
Купить нельзя продать
И даже если охотник за «хрущевкой» найдет квартиру мечты — в достаточно старом и страшном доме, включенном в план сноса пятиэтажек, купить ее будет непросто: власти научились бороться с хитрецами, пытающимися нажиться на ликвидируемых метрах.
«Если список домов, определенных под снос, уже утвержден, и пятиэтажка попала в этот перечень, то совершить какие-либо действия с квартирой уже невозможно, — говорит Мария Литинецкая. — Собственники таких квартир не могут свободно распоряжаться своим имуществом. На рынке встречаются объявления о продаже, в которых пишут о перспективе сноса дома (то есть сам дом еще не включен в реестр под снос). Квартиру в такой пятиэтажке приобрести можно. Однако никто не гарантирует, когда в итоге дом снесут, и попадет ли он вообще в программу расселения».
Сергей Шлома менее категоричен: «С точки зрения закона, не существует прямого запрета на совершение сделок с таким имуществом. То есть человек может продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Но на практике после выхода постановления об изъятии земельного участка, продать квартиру в находящемся на нем доме становится невозможно».
С другой стороны, у покупателя могут возникнуть проблемы с пропиской в «хрущевке» под снос. Примерно за год до запланированного уничтожения дома жилищные комиссии закрывают в нем регистрацию по месту жительства, делая исключение лишь для родившихся здесь детей и, возможно, для молодоженов. И даже если прописаться каким-то образом получится, не факт, что счастливый владелец сносимых метров в итоге не окажется на улице: правила предоставления новых квартир жестко учитывают стаж прописки владельца квартиры на момент сноса. «Если с момента регистрации до сноса прошло менее года — такой собственник вполне может вообще лишиться жилья и не получить ничего взамен», — предупреждает Дмитрий Котровский, добавляя для тех, кто не просто хотел перехитрить город, но и использовать при этом кредитные средства, что купить квартиру в «хрущевке» сносимой серии в ипотеку практически невозможно, банки не кредитуют такие объекты.
Два мнения: одно мое, другое глупое
В целом играть в «сносные» игры с московскими властями эксперты не рекомендуют. «Инвестиции в пятиэтажки сносимых серий — дело достаточно рискованное и сложно прогнозируемое, — говорит Ольга Кузнецова. — Во-первых, большинство пятиэтажек сносимых серий уже расселены, и на их месте реализуются новые проекты. Когда очередь дойдет до оставшихся домов, точно сказать никто не сможет. Во-вторых, точно неизвестно, в каком доме и где в итоге будет выделена квартира. По закону квартиру должны дать в том же или прилегающем районе. Поэтому жителям сносимого дома, к примеру, в районе Преображенское могут выделить квартиру в Гольяново рядом с МКАД. Из-за этого практически невозможно рассчитать доходность подобных инвестиций».
Дмитрий Котровский, в свою очередь, ностальгирует по началу — середине 2000-х: «Еще 8-10 лет назад покупка квартир в пятиэтажке сносимой серии могла считаться удачной инвестицией. Покупатели такого жилья через несколько лет практически гарантированно получали квартиру либо несколько квартир большей площади, в новом доме… Сегодня пятиэтажки стали тем, чем они на самом деле и являются — жильем самого низкого качества, многоуровневыми бараками». По словам эксперта, сейчас, купив квартиру в «хрущевке», можно гарантированно выиграть разве что на возрасте дома, но серьезно проиграть из-за смены района, удаленности от метро и даже уменьшения количества комнат.
А Тарас Пазяк указывает, что жизнь старым пятиэтажкам может надолго продлить экономический кризис: «Сегодня ситуация настолько неопределенна, что покупка квартиры в пятиэтажке с целью получения более качественного жилья — дело рискованное, так как, несмотря на озвученные планы по продолжению программы сноса ветхого жилья, экономические реалии с высокой вероятностью могут негативно сказаться на реализации этих программ».
Иными словами, приобретение квартиры в доме под снос — это лотерея, или уравнение с множеством неизвестных. Поэтому эксперты советуют тем, у кого еще остались какие-то сбережения, вкладывать их в качественные строящиеся объекты с понятными ценовыми перспективами, и даже не пытаться зарабатывать на неудачном архитектурном наследии легендарного генсека.