Малоэтажные комплексы — относительно новый для подмосковного рынка недвижимости формат, но, благодаря невысокой относительно города стоимости, он уже успел набрать популярность. Мы разобрались, что и где строится и продается, а также в чем плюсы и минусы малоэтажных ЖК относительно многоквартирных домов.
Строится малоэтажка в основном именно в области, где стоимость земли позволяет «раскинуть» комплекс на достаточно большой территории без ущерба для экономики проекта. Если подводить теоретическую базу, подобный формат основан на принципе антропоцентризма, согласно которому человек является центром и высшей целью мироздания. Чтобы житель себя таким центром и ощущал, концепция малоэтажных проектов предполагает сочетание загородной экологии, близости к природе, невысокой плотности населения с комфортом и удобством городских квартир. Кроме того, и цена обычно ниже, чем в городских объектах. Справедливости ради скажем, что альтруизм и самосознание застройщиков — не единственная и не главная причина популярности именно малоэтажных загородных ЖК. На территории Московской области действуют довольно строгие ограничения по высотному строительству, что и мотивирует застройщиков к малоэтажности.
Ты кто такой?
Несмотря на популярность формата, народные представления о том, что же такое малоэтажный комплекс, крайне размыты. К малоэтажке относят и таунхаусы, и дома чуть ниже «высотки, за которой неба не видно». При этом существуют довольно четкие критерии отнесения объекта к малоэтажным — они прописаны в строительных нормативах.
Фото: www.rutown.ru
«Определение малоэтажному жилью дается в 25-ФЗ; это "жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельным участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), а также многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования"», — рассказывает руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость» Елена Чегодаева.
Согласно же своду правил градостроительства от 2011 год, рассказывает генеральный директор компании «КВАРТСТРОЙ-МО» Александр Кириленко, малоэтажными могут считаться дома высотой до четырех этажей, включая мансардный. На практике же к малоэтажному многоквартирному жилью — пусть не в полном соответствии с буквой закона, скорее «по понятиям», — принято относить жилые комплексы до 5-6 этажей. Чаще всего, хотя и не всегда, в таких домах нет лифтов и центрального мусоропровода.
По статистике компании «БЕСТ-Новострой», сейчас в Московской области на реализации находится 1259 жилых корпусов, 270 из которых являются малоэтажными, что составляет 21 процент от общего числа жилых комплексов. В Новой Москве в продаже 257 корпусов, среди которых 138 малоэтажных — это 54 процента от общего объема предложения.
Если же считать не в корпусах, а в комплексах, то, как говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, на территории всей Московской области экспонируется около 100 малоэтажных проектов. В 30-километровую зону от МКАД попадают 56 таких проектов — около 500 строящихся домов.
Фото: www.kompleks-andersen.ru
Что почем
Малоэтажные многоквартирные комплексы классифицируются стандартно: эконом-, комфорт-, бизнес- и элитный классы. «На разделение по классам влияет все те же характеристики, что и для обычного городского жилья, — рассказывает Александр Кириленко. — Это местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, количество квартир и качественные характеристики самого жилья. Бизнес- и комфорт- обычно отличают от «эконома» огороженная, благоустроенная и охраняемая территория, организованная парковка, более развитая инфраструктура, улучшенные характеристики входной группы, больший метраж квартир, в некоторых комплексах — еще и наличие лифта».
Существуют и малоэтажные объекты премиум-класса, но это единичные проекты, чаще всего — в составе мультиформатных комплексов, где на общей территории, рядом с многоквартирными домами, строятся таунхаусы и коттеджи. По данным заместителя генерального директора девелоперской группы «ОПИН» Натальи Картавцевой, таких проектов на первичном рынке насчитывается сегодня не более пяти процентов.
«Присутствие малоэтажных объектов в составе мультиформатных комплексов увеличивает конкурентоспособность проекта, — рассказывает директор департамента продаж компании ORDO Group Москва Людмила Аксененко. — Например, в поселке «Лапино Лесное», помимо коттеджей и таунхаусов, есть четыре малоквартирных дома. В продажу они вышли позже других типов объектов, но по темпам реализации уже догнали таунхаусы».
Подавляющая масса малоэтажного предложения приходится все же на «чистый жанр». Как говорит Софья Лебедева, большинство таких новостроек — 75 процентов — относятся к комфорт-классу. Это 3-4-этажные дома, значительно меньше проектов высотностью 5 этажей, а двухэтажные почти не встречаются.
В основном это монолит-кирпич; панельные технологии при строительстве малоэтажного жилья применяются редко — среди крупных застройщиков панельной малоэтажки можно отметить разве что компанию ЛСР, которой принадлежит предприятие по производству панели серии «Европа». Самые крупные проекты малоэтажного жилья, вышедшие в 2014 году, — ЖК «Like City» (98 корпусов), ЖК «Анискино» (60 корпусов), ЖК «Болтино» (60 корпусов).
Изображение: www.boltino.com
Географически, больше всего малоэтажных домов строится на северо-западе (29 процентов) и юго-востоке (22 процентов) Подмосковья. Проекты бизнес-класса сконцентрированы в основном на западе и северо-западе региона, в 30-километровой зоне от МКАД. В Новой Москве список невелик: по словам руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, на этой территории сейчас представлено около десятка малоэтажных проектов, из них на расстоянии 15 км от МКАД — шесть. В основном это территория поселка Марьино, где находятся такие проекты как «Рутаун» и «Спортивный квартал», и поселка Десеновское – «Новые Ватутинки» и «Андерсен». Существенный объем предложения относится к малоэтажному проекту «Бутовские аллеи».
За и против
Если отбросить лирику, основной плюс формата — цена предложения, которая, судя по обобщенным данным, полученным «Домом» от риэлторов, в среднем на 15 процентов ниже, чем в многоэтажных домах сопоставимой локации.
Тому есть абсолютно объективная причина, объясняет генеральный директор компании Strategy&Development Дмитрий Земсков: в случае малой этажности проекта застройщику можно не проходить сложную госэкспертизу, что сокращает сроки, трудозатраты и снижает проектную составляющую себестоимости строительства. К тому же, можно использовать фундаменты неглубокого заложения, не нужны башенные краны и дорогостоящие подъемные механизмы, необязательно, как мы уже говорили, устанавливать лифты и мусоропроводы — все это снижает стоимость строительства.
По данным консультанта департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Екатерины Кургиной, стоимость квартир в малоэтажных домах среднего класса (эконом- и комфорт-классы, дающие в сумме более 80 процентов рынка) в пределах 30 км от МКАД варьируются от 60 до 80 тысяч рублей за метр. Стоимость «квадрата» в объектах бизнес-сегмента начинается от 75 тысяч рублей, элитный метр может достигать планки и в 250 тысяч.
Итак, несомненный плюс — цена, а также «бонусы» в виде близости к природе, экологичности, комфортной плотности населения. Что с минусами? Конечно, есть и они.
Главный — транспортная доступность, оборотная сторона близости к природе. Особенно это касается как раз недорогих комплексов — часто добраться до Москвы или даже до ближайшей железнодорожной станции можно только на автомобиле, сетует коммерческий директор СП «Сампо» Наталья Козлова. Есть и еще проблемы, к которым нужно быть готовым. Упрощенная технология, по которой строятся такие дома, рассказывает Софья Лебедева, в ряде случаев дает на выходе откровенный неликвид — «вплоть до видимых щелей в стенах и перегородках». Кроме того, малоэтажные комплексы часто строятся на сельхозземлях, что может дать впоследствии проблемы с газом или водой. Одним словом, в первую очередь следует удостовериться, что жилье строится и продается по 214 ФЗ с заключением договора долевого участия.
И, конечно, больной вопрос — инфраструктура. Особенно это касается небольших и удаленных от «цивилизации» поселков. «Строительство объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, торгово-развлекательные центры и т.д.) имеет экономическое обоснование только в крупных проектах, — подчеркивает Дмитрий Земсков. — В остальных случаях жителям остается довольствоваться только тем, что есть поблизости или отправляться за услугами в столицу. То же самое относится и к рабочим». Другими словами, если рядом нет населенного пункта, нормального качества жизни ждать не приходится.
И еще: в малоэтажных проектах по причине сравнительно более низкой плотности застройки эксплуатационные расходы в расчете на каждого жильца выше, чем в многоэтажках.