В Москве сегодня насчитывается более 17 тысяч гектаров промзон, и хотя реорганизовать с изменением функции — то есть застроить — можно примерно четверть из них, даже этого достаточно для появления 60 миллионов квадратных метров нового жилья. Так что же будет строиться на месте, которое раньше занимали заводы и разного рода производства?
Понятно, что конкретные перспективы — класс недвижимости, доля жилой застройки и т.п. — зависят, в первую очередь, от местоположения и расположения промзоны. Особенно богат промзонами юг столицы: по данным компании «Миэль-Недвижимость», на долю ЮАО приходится не менее 20 процентов столичных промышленных территорий и не менее 15 промзон, многие из которых на слуху: «ЗиЛ», «Нагатинский затон», «Павелецкая», «Варшавское шоссе», «Донские улицы», «Ленино», «Бирюлево», «Нагатино» и другие.
«По нашей оценке, на сегодня промзонами занято порядка 17 тысяч гектаров территории Москвы, — рассказывает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — Просто для сравнения: парки и зеленые зоны занимают всего 13 тысяч гектаров — с учетом таких огромных зеленых зон, как Битца, Лосиный Остров, Измайлово и других».
Что до масштабных проектов, которые будут реализованы в обозримом будущем, сейчас готовы проекты четырех территорий: «ЗиЛ», «Нагатинский затон» (обе — ЮАО), «Соколиная гора» (ВАО) и «Москвич» (ЮВАО).
Промышленная зона «Соколиная гора»
Фото: www.stroi.mos.ru
В целом, как считает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, если участок расположен в центре города — в границах ТТК, — то наиболее перспективным вариантом реновации будет строительство жилья с сопутствующей инфраструктурой и рекреационными зонами. Если же территория находится возле ТТК или МКАД, доля жилой застройки сокращается, ядром застройки становятся новые деловые центры, технопарки и торговая инфраструктура. «Это градостроительная политика столичной администрации, направленная на создание в спальных районах новых рабочих мест, сокращение маятниковой миграции и разгрузку центра», — говорит эксперт. Как пример можно вспомнить тот же «ЗиЛ», где, согласно проекту, на долю жилья приходится 900 тысяч из 4,5 миллиона квадратных метров застройки.
Из «промышленных» новостей — в течение последнего месяца утвердили проект планировки промзоны «Воронцово», где построят 77 тысяч квадратных метров недвижимости (69 тысяч — жилье), а также проект реновации бывшей промышленной территории завода железобетонных конструкций №5 на улице Мельникова — здесь построят шесть многоэтажек на 1314 квартир.
Самыми интересными остаются, разумеется, промышленные территории в центре города. Большинство из них даже не назовешь промзонами — это историческая застройка, архитектурный стиль которой можно определить как «промышленный дизайн». Например, в прошлом году на заседании Градостроительно-земельной комиссии Москвы было принято решение по реновации территории Бадаевского пивоваренного завода общей площадью чуть менее 10 гектаров. Пока, правда, никаких движений по проекту не наблюдается, но в планах — строительство жилого комплекса площадью 150 тысяч квадратных метров.
В активной фазе находится развитие территорий завода «Рассвет» на Красной Пресне и «Кристалл» на Самокатной улице. В обоих проектах предполагается, что исторические здания будут реконструированы под лофт-апартаменты.
Недавно открылись продажи и в еще одном лофт-проекте — Kleinhouse («Клейнхаус») — историческом здании в стиле модерн, расположенном в Басманном районе и построенном в 1914 году архитектором Романом Ивановичем Клейном для чаеразвесочной фабрики «Товарищества чайной торговли В. Высоцкий и К°». Бережная реставрация фасада позволит восстановить исторический облик здания — с краснокирпичными стенами и белоснежными обрамлениями окон. По крайней мере, так обещает девелопер.
Реорганизация и застройка промзон — привлекательный для девелопера вариант, особенно с учетом дефицита свободных участков. Но, предупреждают специалисты, «возня» с такими территориями может быть очень затратной и по времени, и по деньгам. Все зависит от конкретного участка. Так чем же руководствуются компании, выбирая тот или иной вариант застройки?
«Первое, что следует сделать девелоперу, планирующему строить на территории промзоны жилье, — внимательно изучить ПЗЗ (правила землепользования и застройки) участка, — рассказывает директор департамента оценки и консалтинга S.A. Ricci Яна Кузина. — Если ПЗЗ соответствует планам девелопера — это уже большой плюс. Часто в “Правилах землепользования и застройки” указана конкретная цифра. Например, под жилье можно отвести 30 тысяч квадратных метров застройки и ни метром больше. Если же прямых указаний нет, девелоперу нужно разрабатывать план застройки самому и согласовывать его в десятках инстанций».
«Процесс редевелопмента сложен и растянут во времени, поскольку зависит и от действий многих контрагентов, и от градостроительной политики. Кроме того, он сложен сам по себе, технологически, поскольку подразумевает, в том числе, снос существующих строений и рекультивацию земли», — присоединяется к коллеге Денис Колокольников.
В процессе рекультивации может быть необходимо снять и три метра земли, и десять. Понятно, что это дополнительные затраты, и немалые. Кроме того, на участке могут находиться, например, ЛЭПы, которые нельзя убрать.
Нередки и случаи, когда на территории промзоны располагаются строения, принадлежащие разным собственникам, рассказывает Яна Кузина. Более того, бывает, что часть здания принадлежит одному собственнику, другая часть — второму. «На то, чтобы договориться с каждым из собственников, число которых по отдельным проектам доходит до 30 и более, уйдут годы, — сетует эксперт. — А еще в нашей практике был случай, когда у, казалось бы, идеально сохранившегося здания при проверке обнаружился размытый фундамент, на восстановление которого ушло бы больше средств, чем на строительство нового здания».
И все же, реорганизация промзон и отдельных промышленных предприятий остается выгодным бизнесом: земли для строительства «с нуля» в городе, а особенно в исторической его части, не прибавляется, а вот желающих «не приближаться к МКАДу» — хоть отбавляй. Так что новые проекты, и жилые, и «почти жилые» — с апартаментами — продолжат появляться. На руку последним играет и мода на необычные жилые пространства и форматы. Так что в ближайшем будущем, если ветер, то есть законодательство, не переменится, стоит ожидать еще более активного развития формата апартаментов. А вот если буква закона будет соблюдаться, и амнистии не будет, то стоит поторопиться — в ноябре 2014 года правительство Москвы своим постановлением изменило правила игры на рынке апартаментов, разрешив их размещение только в составе гостиничных комплексов. Законы у нас обратной силы не имеют, так что существующие проекты никто трогать не будет, все начатые будут завершены, а вот новых можно и не дождаться.