Не секрет, что пространства большинства московских квартир далеко не идеальны: низкие потолки, маленькие кухни, санузлы — крохотные, зато лоджия может быть размером с небольшую спортивную площадку, и что со всем этим делать — непонятно. А сделать хочется, потому что, во-первых, красиво жить не запретишь, во-вторых — любовь к самодеятельности у российских граждан, и особенно — москвичей, в крови. «Дом» разобрался, как переустроить квартиру, не нарушив при этом положений действующего законодательства и покоя соседей.
Для того, чтобы узаконить перепланировку необходимо пройти процедуру согласования. Регламент, определяющий суть этой процедуры, изложен в приложение №2 к постановлению правительства Москвы от 25 октября 2011 года №508-ПП. Согласно данному документу, гражданин, желающий зарегистрировать произведенные в квартире изменения, должен действовать так, как описано ниже.
Заявитель предоставляет в службу «одного окна» Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах или в районный многофункциональный̆ центр предоставления государственных услуг города Москвы полный комплект необходимых документов: заявление о согласовании перепланировки, копии правоустанавливающих документов на квартиру, технический паспорт на квартиру, полученный в БТИ; проект перепланировки, оформленный в соответствии с установленными правительством Москвы требованиями и разработанный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим свидетельство о допуске к таким видам работ.
Если перепланировка будет вестись в новостройке — список другой. Нужны технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, справка органа технического учета о состоянии здания/помещения, подготовленный и оформленный в соответствии с установленными правительством Москвы требованиями проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, разработанный, опять же, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим на это право; правоустанавливающие документы (копия договора на участие в долевом строительстве или копия договора об уступке прав; копия акта приема-передачи недвижимости или же справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору; копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
Полный перечень документов, которые придется собирать, можно найти на сайте Мосжилинспекции.
Работа многофункционального центра предоставления государственных услуг
Фото: Александра Мудрац / ТАСС
По закону, получение разрешения на перепланировку осуществляется в течение 35 дней. Сроки вынесения решения варьируются и зависят, в основном, от сложности будущей перепланировки, серии дома, этажности, площади и других параметров, а также — чего уж там скрывать — от расторопности сотрудников МФЦ и окружной Инспекции по надзору за переустройством помещений.
После получения разрешения на проведение работ заявитель может приступать к работам по перепланировке. Стоит учитывать, что «творить» вечно закон не позволяет: все согласованные чиновниками действия по улучшению пространства квартиры должны быть завершены в течение одного года.
По окончании работ необходимо получить от приемочной комиссии акт о завершенной перепланировке, но это еще не финал. Далее в квартиру придется пригласить сотрудников БТИ, которые осуществят обмер помещений. Заключительный этап — получение кадастрового паспорта с учетом произведенных изменений и, по желанию, бурное празднование с публикацией фотографий обновленной квартиры, техников БТИ и себя любимого в Instagram и Facebook.
«Больше всего страдают люди, которые самостоятельно занимаются согласованием перепланировок. Проблема заключается в том, что не только огрехи в перепланировке приводят к отказам. Подобная ситуация также связана с неправильно заполненным заявлением, подачей неполного пакета документов. Отметим, что сейчас всех отправляют в МФЦ, а сотрудники данного центра не всегда настолько компетентны, чтобы объяснить все тонкости процесса», — специалист отдела перепланировок «НДВ Проект Концепт» Александр Леонтьев.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», в целом сейчас процедура согласования изменений в квартире существенно упростилась: во-первых, есть та самая служба «одного окна», во-вторых, на сайте Мосжилинспекции в открытом доступе есть множество типовых проектов перепланировок. Если человек не живет в доме Мельникова или в «Яйце Фаберже» на Чистых прудах, непреодолимых трудностей в процессе согласования возникнуть не должно. Кстати, совершенствовать пространство объектов культурного наследия тоже можно — в этом случае вместо проекта переустройства и (или) перепланировки разрабатывается проект приспособления для современного использования.
И все же, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик настоятельно рекомендует архитекторам-самоучкам перед вступлением на скользкий путь согласований (и уж тем более — произведения работ) проконсультироваться со специалистом по поводу того, законны ли задуманные изменения и можно ли их официально зарегистрировать. «Если в процессе работ от проекта отступят, его нужно будет согласовывать заново», — подчеркивает она.
Эксперт также предупреждает — если владелец квартиры собирается делать перепланировку, следует обязательно оценить шансы на успешную продажу видоизмененного жилья в будущем. Ведь траектория полета фантазии нынешнего собственника может не совпасть с клиентскими предпочтениями большинства покупателей.
Еще один «лайфхак» для любителей бесконечно улучшать жилье — необязательно самостоятельно заниматься сбором и подачей документов на согласование: можно обратиться в специальную компанию. По словам руководителя департамента жилой недвижимости Welhome Жанны Лебедевой, эксперты за месяц-полтора обойдут все инстанции. Стоимость их услуг, как правило, составляет от 100 тысяч рублей и больше.
Фото: Юрий Бельмесов / Фотобанк Лори
Также стоит учитывать, что крылья мечте собственника о создании невероятно оригинальной, — похожей, например, на космодром «Байконур» — квартиры в типовом московском доме может подрезать закон. Мосжилинспекция в свое время распространила по Москве памятку под нехитрым названием «Переустройство и/или перепланировка. Как правильно согласовать?», в которой перечислены виды работ, которые в жилье проводить нельзя. В их число, к примеру, входят:
— ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
— устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
— объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
— устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
— перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе, на лоджии, балконы и веранды;
— проведение работ, затрагивающих внешний̆ облик многоквартирных домов и жилых домов.
С людьми, которые смогли сдержать творческий порыв и решили перед началом работ получить необходимые разрешения, все более-менее ясно. А что делать тем, кто уже все переделал? Хорошие новости: уничтожать улики и бежать из страны не придется. В отношении лиц, обратившихся с заявлениями в службу «одного окна» или МФЦ по ранее выполненным самовольным переустройствам и (или) перепланировкам, административные санкции пока не применяются. Правда, амнистия долго не продлится: летом 2014 года руководитель Мосжилинспекции Олег Кичиков заявил в интервью «Российской газете», что она может завершиться уже 1 декабря 2015 года. «Пора ставить точку», — подчеркнул чиновник.
Иными словами, хватит драпировать нелегальные проемы в стенах, лучше их узаконить. Кстати, на портале государственных и муниципальных услуг города Москвы имеется возможность оформить и подать заявление на согласование перепланировки в электронном виде с приложением к нему электронных образов документов.
В заключение — немного «страшилок» для собственников, не желающих ни с кем согласовывать свои творческие, касающиеся переустройства квартир, идеи. Со штрафами все понятно — для физических лиц они просто смехотворны, для юридических — побольше, но тоже не миллионы. Важно знать, что суд по исковому заявлению Мосжилинспекции может принять решение о продаже с публичных торгов незаконно переустроенной квартиры с выплатой̆ собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на приведение помещения в нормальный, не опасный для соседей и будущих жильцов вид. Если человек проживает в квартире на основании договора социального найма, его могут просто выселить, предварительно заставив ликвидировать «улучшения».
И еще одна маленькая неприятная новость для тех, кто уже попался на незаконном переустройстве и не торопится исполнять решение суда об устранении нарушений. Мосжилинспекция тесно сотрудничает с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Москве, поэтому к лицам, не исполнившим решение суда по устранению последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки, применяются меры по ограничению их выезда за границу. Либо Таиланд, либо туалет на балконе, но в Москве — выбирать владельцам «творческих» квартир.