Второй раз с декабря прыжок валютного курса взбудораживает аналитиков рынка новостроек. Когда 24 августа евро «ушел» за 80 рублей, а курс доллара поднялся выше 70, рынок замер в ожидании — будет ли взлет продаж, как в декабре, когда некоторые компании вынуждены были даже закрывать офисы, не вмещавших всех желающих.
Но нет, как показали прошедшие две недели, второй раз чуда не произошло — волна лишь чуть приподнялась и схлынула, а в некоторых компаниях ее и вовсе не заметили, приписав некоторое оживление обычной сезонности. «Активность покупателей в августе нельзя сравнить с декабрьской, — комментирует ситуацию коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов. — В этот раз покупательский спрос не носил шокового характера, хотя, безусловно, две последние недели августа оказались самыми активными за все лето».
По мнению эксперта, данной ситуации есть логичное объяснение: «Во-первых, нельзя упускать из виду, что падение рубля пришлось на разгар отпускного сезона. Во-вторых, за двух- трехмесячный период укрепления рубля значительная часть инвесторов перешла в доллары, и теперь "мечтает" о соотношении 1:100».
Есть и другие причины рыночного спокойствия считает заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet Алексей Оленев: люди уже не так реагируют на валютные колебания, как это было в декабре 2014 года. Во-первых, пропал «эффект новизны», смотреть на растущие курсы уже не так страшно, и почва для панических настроений не так благодатна. Во-вторых, многие потенциальные покупатели поспешили вложить свои накопления еще в первую волну валютного всплеска.
Фото: Николай Гынгазов / Russian Look
«Людей со свободными деньгами на руках среди потенциальных покупателей в массовом сегменте осталось немного, рынок живет в основном за счет ипотечных и альтернативных сделок. Ажиотажному спросу конца 2014 года просто неоткуда взяться, поскольку платежеспособность покупателей за полгода заметно сократилась», — говорит Алексей Оленев.
После августовского валютного «прыжка» в компании зафиксировано небольшое увеличение покупательской активности: стали обращаться те покупатели, с которыми велись переговоры еще в начале лета, сейчас они приехали из отпусков, и «валютная канитель» заставила их вернуться к решению своих жилищных вопросов. «Причем изначально они могли рассматривать покупку двухкомнатной квартиры, а сейчас приобрели "трешку" и два машиноместа, — говорят в Est-a-Tet. — Некоторые покупатели откровенно заявляют, что ждут роста валюты, поскольку имеют валютные сбережения и хотят "довести их до максимума", чтобы сделать выгодную покупку».
То, что курсы валют, как ни странно, «держат рынок», видят и другие эксперты. «Обладатели валютных сбережений сейчас не спешат "сбрасывать" свои накопления, ожидая еще больших, "пиковых" значений курсов. Также не спешат вкладываться в валюту сейчас и те, у кого имеются сбережения в рублях, учитывая резкую волатильность валюты. Так что если валюта перестанет расти, многие предпочтут остаться в долларах или евро. Если последует снижение — можно ожидать, что часть инвесторов предпочтет переместить сбережения в более твердую валюту — квадратные метры», — считает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотов.
Фото: Василий Шапошников / «Коммерсантъ»
Не волна, а рябь
И все же некоторый всплеск активности в августе произошел. Увеличение числа посещений офисов после валютного подъема отметили в офисах продаж разных компаний.
«Неустойчивость курсов валют и падение рубля повысило число посещений офисов продаж. От звонков люди переходят к более активным действиям — приезжают за более подробной информацией на сам объект, изучают стройку», — отмечает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. Но разница с зимним скачком огромна.
«Основная разница с декабрем — в отсутствии ажиотажного спроса. В декабре прошлого года люди были психологически не адаптированы к курсовым скачкам. Многие совершали поспешные, необдуманные покупки. Сейчас ситуация изменилась, люди уже более спокойной относятся к ситуации с валютными колебаниями, и решения принимают более взвешенно. И если в декабре количество сделок увеличилось на 35 процентов, то сейчас спрос по обращениям и звонкам вырос на 15 процентов», — подсчитал заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.
«Есть клиенты, которые начали переводить свои валютные сбережения в квадратные метры, что связано с ростом курса мировых валют. Их накопления в рублях увеличились, и люди, которые при курсе доллара в 54 рубля могли купить квартиру за три миллиона рублей, увеличили бюджет покупки более чем на 700 тысяч рублей (при курсе 68 рублей за доллар), при этом цены на недвижимость так сильно не выросли», — поясняет ситуацию Яна Сосорева. На руку покупателям играет и льготная ипотека, а также многочисленные программы стимулирования покупателей.
Фото: Сергей Михеев / «Коммерсантъ»
Ирина Доброхотова и вовсе связывает августовскую активность с обычными сезонными колебаниями спроса: «В августе наблюдается положительная динамика по звонкам, но мы связываем это с сезонным фактором — динамика и количество звонков аналогичны показателям лета прошлого года. Скачок доллара в понедельник, 24 августа, дал прирост звонков в 15 процентов, но только в этот день. Во вторник и последующие дни звонки стабилизировались и аналогичны средним показателям за август».
Еще одну разницу с декабрьской ситуацией видит коммерческий директор компании Rose Group Наталья Саакянц: последний летний месяц «возбудил» инвесторов, но по сравнению с зимой их число незначительно. «Действительно, среди обращавшихся появилось больше людей, преследующих инвестиционные цели, то есть потенциальных потребителей интересуют небольшие квартиры с минимальной стоимостью. Тем не менее, увеличение количества таких клиентов не привело к резкому росту числа сделок. Объективно на сегодняшний день платежеспособность населения довольно низкая, свободных денег становится все меньше, что также отражается и на сниженном уровне ипотечных сделок», — говорит эксперт, подчеркивая, что «черный» понедельник не повлиял на ситуацию на рынке недвижимости ни в худшую, ни в лучшую сторону.
Элитная осень
На сегменте элитного жилья августовский скачок сказался еще меньше, хотя полностью проигнорировать его покупатели, конечно, не смогли.
Фото: Владимир Астапкович / РИА Новости
«По моим наблюдениям, сейчас покупатели разделились на две группы. Те, кто были в переговорах и согласовали рублевую цену, хотят активности, они даже торопятся, поскольку опасаются, что им не подтвердят стоимость. А другие покупатели, которых около 70 процентов, взяли паузу, — делится наблюдениями генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова. — Такого ажиотажа, который был в ноябре-декабре, нет, паники избавления от рублей мы не наблюдаем. За это время люди уже успели решить свои вопросы. Многие покупатели сидят в валюте и хотят понаблюдать, чем кончится дело. Сделки пойдут, когда курс зафиксируется. Когда будет понятно, что доллар стоит, к примеру, 60, 70 рублей, тогда покупатели будут совершать какие-то действия. А сейчас, когда курс бросает в разные стороны, людям страшно и они предпочитают сохранить сбережения, ничего не предпринимая».
Руководитель направления «Городская недвижимость» компании Welhome Татьяна Дмитриева также отмечает августовское затишье: «Безусловно, входящие звонки поступают в компанию, многие заинтересованные клиенты ездят на просмотры, но в конечном итоге, покупатель выбрал выжидающую позицию. Стоит отметить, что многие покупатели, которые планировали выйти на сделки в августе, решили подождать и вернуться к этому вопросу не раньше середины сентября. И особенно это касается тех, кто держат свои сбережения в рублях. Хотя покупатели, денежные средства которых превалируют в валюте, также решили сделать паузу».
Не ждет чуда эксперт и от сентября: «На наш взгляд, в сентябре на рынке элитной недвижимости Москвы также будет наблюдаться затишье. Мы полагаем, что покупательская активность вернется на рынок элитного жилья Москвы в октябре».
Октябрьское оживление прогнозирует и руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова: «Большинство клиентов в элитном сегменте уже воспользовались временным падением курсов валют весной и приобрели валюту, или же успели инвестировать в недвижимость имеющиеся рубли. Для Москвы мотивирующий фактор сейчас — это не столько курсы валют, сколько наступающий более активный деловой сезон. В сентябре-октябре мы ожидаем всплеск интереса прежде всего не со стороны инвесторов, а со стороны конечных покупателей. Этой осенью надежда на тех клиентов, которые отложили покупку с целью посмотреть, что будет осенью».