Желание приобрести собственную квартиру, не располагая достаточной для этого суммой, относится к числу вполне естественных, особенно в московском регионе. Привычным решением принято считать ипотеку, хотя кризисный 2015 год в очередной раз заставил вспомнить, что это решение работает не всегда.
И даже сейчас, когда на первичном рынке с ипотекой все — будем оптимистами и понадеемся, что всерьез и надолго, — наладилось, и речь заходит даже о возможности переноса механизма госсубсидирования ипотечных ставок на вторичный рынок, альтернативные варианты купить квартиру по схеме «утром стулья — вечером деньги» остаются в фокусе интереса. Рассрочкой, о которой знают многие, выбор не ограничивается. Есть еще и лизинг жилья. Что это такое, в чем выгода, стоит ли связываться с этой схемой в кризис? Взвешиваем «за» и «против».
Новая старая форма
Схема предполагает свои ограничения: объектом лизинга не могут быть земельный участок либо дом с участком; основанием приобретения должен быть только договор купли-продажи, причем в отношении недвижимости должно быть оформлено право собственности — договора мены, долевого участия для лизинга не подходят. При этом, в отличие от ипотеки, право собственности на объект не переходит к покупателю до полного выкупа объекта. То есть: не смог по каким-либо обстоятельствам (которых в кризис, как мы понимаем, в избытке) выполнить обязательства договора — квартиры не получишь.
Фото: Роман Денисов / РИА Новости
Лизинг, по сути, — это аренда жилья с правом выкупа. Еще одно определение, немного с другого ракурса: лизинг — форма кредитования, когда кредит предоставляется не деньгами, а жильем. «На практике это выглядит так: вы обращаетесь к собственнику, который готов продать жилье в лизинг, он вас перенаправляет в лизинговую компанию, с которой вы и продавец заключаете договор и которая для вас приобретает выбранную вами квартиру у продавца по договору купли-продажи. После заключения такого трехстороннего договора, вы вправе пользоваться объектом для проживания, уплачивая предусмотренные договором лизинговые платежи. По завершении всех выплат вы приобретаете право собственности на жилье», — рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Выгода относительно стандартных ипотечных условий заключается в минимальном первоначальном взносе (около десяти процентов от стоимости объекта) и отсутствии требований по залогу и поручительству. Алексей Комаров к плюсам лизинговых схем относит также оперативность предоставления финансирования: лизинговые компании менее забюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти гораздо быстрее, вследствие чего решать текущие вопросы заемщику будет проще и быстрее. Но, как это всегда и бывает, смягчение условий с одной стороны оборачивается их ужесточением — с другой.
...Кажется воля неволей
«Для оформления лизинга, как правило, требуется немного документов — паспорт, свидетельство пенсионного страхования, ИНН, иногда заграничный паспорт или водительские права. Сегодня частные покупатели могут приобрести в лизинг жилую недвижимость любого типа — квартиры, таунхаусы, дома, загородные коттеджи, а также апартаменты, гаражи, место в паркинге», — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Правда, исходя из закона о финансовой аренде, в лизинг нельзя приобретать жилой дом с участком.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», отмечает: «Основной плюс для покупателя — купить недвижимость в лизинг могут те граждане, кто не может рассчитывать на банковский кредит: например, лица с испорченной кредитной историей либо не имеющие возможности официально подтвердить свой доход». К минусам Редькин относит сравнительно высокую ставку (как минимум процента на полтора выше по сравнению с ипотечной), что приводит к значительной итоговой переплате. «Да и количество программ для физлиц довольно ограниченное», — говорит эксперт.
Предложение программ приобретения жилья в лизинг физическим лицам действительно невелико, хотя в 2015-м, на волне «ипотечной паники» и всеобщего стремления заполучить покупателя в кризис, слышно о них стало чаще. Из крупных компаний работают с физлицами по такой схеме «ВТБ Лизинг» (дочерняя компания банка ВТБ) и «МКБ Лизинг» Московского Кредитного банка, группа компаний «КВС» (петербургский застройщик); и все-таки основные банки предпочитают работать с юридическими лицами. Есть небольшие лизинговые компании, сопоставимые по формату, для простоты, скорее с микрофинансовыми организациями, чем с банками.
Главный же недостаток, конечно, связан с тем, что право собственности на приобретаемый объект переходит к покупателю только по завершении всех выплат. «Лизингополучатель не является собственником квартиры, что создает сложности с регистрацией по месту жительства. К тому же, он несет повышенные риски, связанные с изменением ситуации в экономике, — риск финансовой устойчивости лизингодателя как минимум», — перечисляет опасности Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик холдинга «Финам».
Фото: Роман Денисов / РИА Новости
Как страшно жить
При серьезных нарушениях графика платежей лизингополучатель просто покидает арендуемую жилплощадь, никаких прав на нее у него не остается (причем даже наличие несовершеннолетних детей в данном случае не может помешать выселению). «Соответственно, для лизингодателя этот минус оборачивается плюсом: в случае, если клиент не выдерживает график платежей и выселяется из квартиры, та остается в собственности компании. В качестве минуса — впрочем, не очень существенного — для лизингодателя можно отметить наличие “бремени собственника”: пока квартира не перешла в собственность лизингополучателя, все расходы на ее содержание, как и налоги, несет именно лизингодатель», — рассуждает Редькин.
Еще один — и крайне существенный — риск лизинговой схемы связан с правовой стороной сделки, подчеркивает Алексей Комаров. У договора лизинга весьма запутанное правовое регулирование, что делает лизингополучателя вдвойне уязвимым в случае недобросовестности продавца или недостаточно тщательной проверке юридической чистоты (а, справедливости ради, риск этот сохраняется, хотя и минимизируется, даже в случае, если проверкой занимается профессионал со стажем) вторичной квартиры.
В случае с лизингом ответственность за юридическую чистоту сделки и иные негативные последствия несет тот, кто выбирает объект к покупке. Логично, что именно заемщик выбирает квартиру и продавца, и после этого он обращается в лизинговую компанию за финансированием. «Это значит, что в результате оспаривания права собственности имущества, перешедшего по договору лизинга в собственность лизинговой компании, пострадавшему законному владельцу квартиру придется вернуть. Этот факт не отменяет лизинговых обязательства перед лизинговой компанией, то есть пострадавшему все равно придется оплачивать лизинговые платежи по договору, а в случае необходимости еще и возместить лизинговой компании убытки. Таким образом, не зная нюансов заключения сделки, можно остаться без жилья, да еще и с долгом перед лизинговой компанией», — говорит эксперт.
Одним словом, лизинг, по сравнению с ипотекой, выглядит доступнее, но дороже и, главное, рискованнее. С одной стороны, конечно, кто не рискует, тот не пьет шампанского. С другой — как бы не пришлось пить его уже за стенами квартиры, которая была почти вашей, да... как-то не сложилось.