Игра в классики Как классифицируют жилье и кому это нужно
Фото: ТАСС / Андрей Епихин
В столичном регионе строится разное жилье — по местоположению, качеству, этажности, количеству квартир, уровню «начинки» и инфраструктуры... Соответственно, застройщики и риэлторы относят дома к разным классам. Но в последние несколько лет появляются все новые классы и подклассы.
Игроки рынка недвижимости пытаются изменить действующую классификацию столичной недвижимости и инициируют новые классы. Зачем это нужно? Чтобы помочь покупателям лучше разобраться в обширном предложении и в будущем облегчить выбор нужного жилья? Или чтобы продать не вписывающийся ни в какие рамки объект? А если второе — так ли это плохо для покупателя?
Начнем с того, что для покупателей классификация вряд ли является ориентиром. Они, в первую очередь, руководствуются бюджетом: денег много — выбирают жилье самое лучшее, мало — берут то, что впишется в бюджет. Зачастую, выбирая объект, покупатели вообще не имеют представления о том, к какому классу отнесли новостройку застройщик и риэлтор, и совпали их мнения на этот счет.
Зачем все это
Как объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», классификация — это маркетинговый инструмент, разработанный игроками рынка недвижимости для позиционирования объекта и упрощения коммуникации между всеми участниками: застройщиками, риэлторами и покупателями. Кроме того, классификация задает ценовые ориентиры. «Классификация полезна всем участникам рынка жилой недвижимости, так как позволяет задать четкие рамки позиционирования объектов», — соглашается Никита Белоусов, заместителя регионального директора департамента аналитики Knight Frank.
При этом Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга «Бест-Новострой», подчеркивает, что для застройщиков классификация является отправной точкой уже на этапе формирования концепции, когда в зависимости от площадки и конкурентного окружения определяется класс объекта, который становится ориентиром для всех дальнейших действий: выбора материалов, состава инфраструктуры, площади квартир, высоты потолков, отделки мест общего пользования и входных групп. Риэлторам классификация тоже нужна — и чтобы разговаривать с застройщиком на одном языке, и чтобы достоверно ретранслировать потребителю информацию о проекте.
ЖК «Ривер Парк»
Также, добавляет Шарова, и застройщикам, и риэлторам классификация нужна для понимания тенденций рынка. Консультанты и аналитики, благодаря классификации, более точно могут определять долю на рынке тех или иных проектов, среднюю цену в сегменте, сравнивать уровень спроса по сегментам и, соответственно, давать оценку его перспектив.
Все выше сказанное соответствовало бы положению вещей на первичном рынке, если бы не одно обстоятельство. Как признается Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, деление на классы происходит достаточно условно: каждый девелопер или риэлтор сам устанавливает критерии отбора, поэтому нередко в понимании одной компании объект, например, относится к комфорт-классу, а другая причисляет его к бизнес-классу. Это вводит покупателей в замешательство и в целом не способствует формированию доверия к механизму классификации, отмечает аналитик. И мы не можем с ним не согласиться.
Как было…
Недвижимость стали делить на классы практически сразу после того, как ее стали строить в коммерческих масштабах. Причем любой новый дом москвичи рады были счесть чуть ли не элитным. Чтобы привести рынок в какой-то порядок, риэлторы и застройщики разработали классификацию. Изначально получилось три класса жилой недвижимости, в которые укладывались все рыночные предложения: «эконом», «бизнес» и «элитный», рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер. А ориентиром для покупателей служило качество дома — панельный он или монолитный. Панельный — это верный эконом-класс; если же дом монолитный, учитывались дополнительные «географические» характеристики объекта: новостройки в районе Бульварного, а часто и в пределах Садового кольца гордо относили к элитным.
Именно в тот период в границах московских улиц Остоженка и Пречистенка начала формироваться так называемая «Золотая миля», и практически любой дом, который возводился на этой «золотой» по цене земле, относился к элитному классу. Стоит признать, что застройщики хорошо вкладывались в такие проекты и пичкали их всякими инженерными новшествами. Дома получили приватные дворы, охрану, консьерж-сервис и многие другие «фишки», которые свидетельствовали об эксклюзивности объекта. А клиенты становились чуть ли не в очередь, чтобы стать владельцами квартир в «новых русских» новостройках.
ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Монолитные дома в границах ТТК и ближе к МКАД относились к бизнес- и эконом-классам. Хотя и здесь уже начинались нюансы: учитывалось качество входных групп, число квартир и их площади. Значение имело качество инженерных коммуникаций и используемого оборудования. Например, если в доме установлены лифты Карачаровского завода, а входные группы окрашены невзрачной краской, то выше, чем в эконом-класс дом не попадал. Позже при определении места дома в существующей классификации игроки рынка стали учитывать количество квартир в здании, наличие подземного паркинга, обеспеченность машиноместами в расчете на одну квартиру и другие характеристики.
Что есть и как будет…
За два десятилетия активного жилищного строительства в Москве качество проектов изменилось, и ранее действовавшей градации на классы оказалось недостаточно. Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат», считает, что чем более зрелым становится рынок, тем больше на нем объектов, не попадающих ни в одну из «официальных» категорий. А Григорий Алтухов добавляет, что на развивающемся рынке далеко не всегда возникающие строительные «находки» можно уложить в существующие рамки. Поэтому появление новых классов — вполне естественный процесс.
По словам Татьяны Шаровой, на данный момент аналитики департамента консалтинга компании «Бест-Новострой» выделяют на рынке жилой недвижимости Москвы пять основных классов объектов: «элитный», «премиум», «бизнес», «комфорт» и «эконом».
Как видим, прежняя классификации пополнилась двумя новыми классами — это «комфорт» и «премиум». Как отмечает Мария Литинецкая, комфорт-класс обязан своим рождением кризису 2008-2009 годов. Чтобы привлечь покупателей в условиях падения спроса, застройщики начали разрабатывать новые стратегии. В результате, появилась концепция жилья более высокого качества, чем «эконом», но с более демократичными ценами, чем в сегменте «бизнес». В момент зарождения нового формата скептики утверждали, что это всего лишь маркетинговый ход девелоперов: мол, реальных отличий между эконом- и комфорт-классами нет. И в ряде случаев справедливость этого утверждения следует признать. Однако за пять лет ситуация изменилась: сегодня к жилым комплексам комфорт-класса предъявляется ряд повышенных требований, и выдать «эконом» за жилье более высокого качества уже невозможно, говорит Литинецкая.
ЖК «Клубный дом на Серпуховском Валу»
Интересно отметить, что сейчас в составе одного проекта разные очереди могут относиться к разным ценовым классам. Это позволяет застройщику охватить максимально широкую аудиторию покупателей. Яркий пример — комплекс «Город на реке Тушино-2018» в районе Покровское-Стрешнево, где помимо объектов комфорт-класса будут возводиться и дома бизнес-класса.
Характеристики устаревают, модернизируются и «сходят вниз по лестнице» в более низкие сегменты, отмечает Владимир Богданюк, поэтому мы наблюдаем постоянное пополнение классов новыми опциями и «фишками». Застройщики стремятся улучшать свои проекты и повышать их качественные характеристики, естественно, «заглядывая» в более высокие классы и черпая оттуда идеи. Григорий Алтухов рассказывает, что в корпорации проанализировали основные параметры, позволяющие отнести жилье к бизнес-классу и подсчитали, что по 16 из 21 параметров их проекты-комфорт-класса соответствуют этому перечню.
Премиум-класс как подвид класса элитного обязан своим появлением, прежде всего, дефициту земельных ресурсов в центре города. Сначала элитные комплексы строились только в границах Садового кольца, теперь — уже и за пределами Третьего транспортного кольца, но у его границ, иными словами — на первой линии от центра. Такое жилье и стали относить к классу «премиум». «В нашем понимании, премиум-класс, — это сегмент, который вобрал в себя все лучшие качественные характеристики от элитного жилья, но с небольшими допущениями, — уточняет Мария Литинецкая. — Новостройки премиум-класса могут находиться за пределами ЦАО, квартиры имеют более компактную площадь, при этом по цене они находятся примерно посредине между "бизнесом" и "элиткой". Пример объекта класса "премиум" — ЖК "Клубный дом на Серпуховском Валу", расположенный в Даниловском районе Москвы».
Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, одним из последних «классификационных» трендов называет появление проектов класса «бизнес +», которые находятся на стыке «бизнес» и «элит» — «ВТБ Арена Парк», Red Side и прочих. В отличие от ранних элитных проектов, такие жилые комплексы масштабны и тяготеют к ТТК. Хотя, с позиции обывателя, новый подкласс очень схож по своим характеристикам с классом «премиум», и отличия между ними если и смогут «уловить», то только опытные профессионалы. А ряд экспертов рынка прямо ставит между «бизнес-плюсом» и «премиумом» знак равенства, утверждая, что разница лишь в терминах, но не в их содержании.
МФК «ВТБ Арена парк»
Фото: ВТБ Арена
Еще одно новшество, которое не вошло в основную классификацию — low-business. К нему относят комплексы, которые соответствуют почти всем критериям, предъявляемым к жилью бизнес-класса, кроме расположения: например, ЖК находится в одном из удаленных от центра спальных районов города.
Одно из последних предложений по классификации, прозвучавших со стороны игроков рынка — ввести категорию жилья «эконом-». Если брать за основу эти заявления, объясняют в компании «Метриум Групп», жилье класса «эконом-» должно соответствовать следующим критериям: во-первых, иметь небольшую площадь. Во-вторых, располагаться на удалении от объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, то есть не иметь в пешей доступности детских садов, школ, поликлиник, магазинов, остановок общественного транспорта и прочих благ цивилизации. В-третьих, стоимость такого жилья должна быть в пределах одного-трех миллионов рублей.
Деньги решают все
Признавая важность классификации жилья, большинство экспертов признает, что для обывателей отнесение объекта к тому или иному классу — характеристика вторичная. Цель потребителя — купить квартиру, которая будет удовлетворять его потребностям, а какой на ней висит ярлык — не принципиально, считает Никита Белоусов.
Особенно безразличен статус того или иного комплекса покупателям относительно дешевого жилья: их, в первую очередь, интересует вопрос, квартиру из какого количества комнат и где они могут купить в рамках своего ограниченного бюджета.
Более востребована классификация на рынке дорогого жилья, предполагают эксперты. Хотя Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group считает, что и в высоких ценовых сегментах наличие классификации не играет большой роли для покупателя. С ее слов, «можно повесить любую вывеску, но все упирается в то, сколько покупатель готов заплатить». Такое же мнение высказывает и Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Клиенту все равно, какой это класс: он просто говорит, что у него столько-то денег и что он хочет столько-то комнат в таком-то месте».
А Ольга Денисова и вовсе считает, что детальная классификация более полезна на рынках услуг, чем товаров. Например, проживание в гостинице — сравнительно доступная и краткосрочная услуга, которой большинство пользуется довольно часто, рассуждает она. Причем при выборе отеля, как правило, нет ни времени, ни возможности поехать и тщательно осмотреть гостиницу. Поэтому, чтобы не запутаться в огромном объеме предложения, в качестве отправной точки клиентам удобно использовать классификацию. Квартира же — это товар, причем товар очень дорогой и приобретаемый нечасто. Клиент подходит к выбору квартиры достаточно тщательно: едет на объект, изучает проектную и разрешительную документацию, историю застройщика, качество и характеристики уже реализованных им объектов, зачастую советуется с юристами и внешними консультантами. «Наличие в начале этого пути некоей основной классификации, наверное, ему полезно — чтобы быстрее сориентироваться — но и только», — резюмирует эксперт.