Уже не первый год рынок загородной недвижимости столичного региона «щелкает по носу» продавцам, исполненным излишнего оптимизма: их ожидания не сбываются, или сбываются — но не совсем. В 2015-м многого уже никто и не ждал, а активизировать продажи старались старым как мир и столь же надежным способом — снижая цены.
Неустойчивое равновесие
Весь 2015 год опрошенные «Домом» участники рынка условно делят на два периода, каждый с преобладанием своих тенденций. В первой половине года, с января по май, рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», значительное влияние на рынок оказали валютные колебания. Начавшиеся в конце 2014 года скачки валют привели к росту покупательской активности и увеличению числа сделок. Помимо валютной составляющей, всплеск покупательской активности в марте-апреле был вызван фактором сезонности, который наложился на экономические предпосылки. За пять месяцев 2015 года число сделок с загородной недвижимостью было на 20 процентов выше по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Отличием второго полугодия стало то, что валютные колебания не оказали заметного влияния на рынок — летом произошел сезонный спад, и спрос так и не восстановился осенью, несмотря на повторившиеся колебания валют, когда доллар вырос с 54 до 65 рублей и дальше его рост продолжился. «Если сравнивать второе полугодие текущего года с аналогичным периодом 2014 года, то мы фиксируем падение числа сделок на 15 процентов», — констатирует Яхонтов.
Рынок элитной загородной недвижимости также фиксирует потерю покупателей. По данным аналитиков компании Welhome, по итогам 2015 года общий объем спроса на первичном рынке снизился на 25 процентов по сравнению с уровнем 2014 года. Вместе с тем, считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, именно конец 2015-го — начало 2016 года ознаменуется наиболее комфортными ценами на загородном направлении.
Всплески активности на загородном рынке эксперты во многом объясняют снижением цен. Максимальные скидки можно получить на «вторичку». По словам Екатерины Румянцевой, ряду собственников пришлось избавиться от иллюзий, касающихся стоимости своих объектов, и снизить цену продажи на 40-50 процентов относительно «докризисной». В исключительных случаях — если продажа нужна была срочно — размер дисконта достигал 60-70 процентов.
Фото: Роман Денисов / РИА Новости
Например, рассказывает Владимир Яхонтов, кирпичный дом общей площадью 260 квадратных метров с бассейном в цокольном этаже на лесном участке (11 соток), расположенный в приватном коттеджном поселке на девятом километре Калужского шоссе, два года назад предлагался за 2,1 миллиона долларов (порядка 73,5 миллиона рублей). Сейчас собственник снизил цену более чем в два раза — до 32 миллионов рублей, и готов дополнительно обсуждать условия сделки с возможными покупателями.
На первичном рынке застройщикам тоже пришлось переписывать ценники. По словам Надежды Хазовой, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», чаще всего сегодня покупка происходит со скидкой в 15-20 процентов. Хотя были примеры, когда в отдельных проектах застройщики уступали и больше половины от изначальной цены. По данным компании Welhome, cамое резкое снижение цены в 2015 году было отмечено в поселке «Азарово» (23 километр Рублево-Успенского шоссе), где предлагался объект с 75-процентной скидкой. В поселке Park Ville в 10 километрах от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе за год цены в долларовом выражении снизились в среднем на 30 процентов.
Также застройщики проводили акции на определенный срок, в течение которого предложения выставлялись по минимальным ценам. Например, руководитель направления «Загородная недвижимость» компании Welhome Георгий Бельский сообщил, что в коттеджном поселке компании Villagio Estate «Ренессанс парк» (18 километр Новорижского шоссе) рублевая стоимость ряда построенных домов была снижена в октябре 2015 года в среднем на 48 процентов относительно предыдущего месяца. Сейчас в поселке «Раздоры-2» (пятый километр Рублево-Успенского шоссе) предлагаются дома со скидкой в один миллион долларов. С учетом дисконта стоимость домовладений с земельным участком стартует от 1,7 миллиона долларов.
По данным компании Welhome, на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья наибольшая доля спроса в 2015 году концентрировалась на Новорижском шоссе (74 процента от общего объема сделок). Второе и третье места досталось Минскому и Рублево-Успенскому шоссе — по 12 процентов от общего объема сделок.
Фото: Николай Винокуров / Фотобанк Лори
Земли много не бывает
Покупатели, имеющие небольшой бюджет, и в 2015 году — как и в прошлый кризис — «закапывали деньги в землю», то есть покупали участки без подряда. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает тенденцией года сохранение лидерства за участками без подряда в общей структуре спроса и предложения. «Рынок участков без подряда сегодня стабильный, серьезных изменений относительно предыдущего года не зафиксировано», — подтвердил и Владимир Яхонтов. По оценке Дмитрия Таганова, в уходящем году на земельные участки приходилось две трети от общего количества предложения и спроса.
Наибольшей популярностью пользовались земельные участки, характеризуемые как «дальние дачи». Цены в этом сегменте практически не претерпели изменений. По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», средняя стоимость сотки, в зависимости от направления и характеристик участков, составляет от 15 000 до 40 000 рублей.
Больше того, отмечает Дмитрий Таганов, несмотря на кризис и отсутствие большого количества покупателей, продавцы не стали снижать цены на землю, поэтому вторичный рынок в 2015 году чувствовал себя весьма плохо: на «вторичке» было выставлено порядка 80 процентов предложений по завышенным ценам. И к концу года практически ничего не изменилось.
На рынке элитной загородной недвижимости земельные участки — не самый ходовой товар: покупатели, как правило, не готовы входить в проект на этапе «чистого поля». Но во второй половине 2015 года случилось странное: как утверждает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова, произошел резкий рост спроса на земельные участки без обязательного подряда — в четвертом квартале треть от общего объема сделок в сегменте заключалась именно с ними (против двух процентов в третьем квартале и 13 процентов во втором). В частности, сделки по покупке земельных участков прошли в таких коттеджных поселках, как Crystal Istra, «Николино», «Шато Соверен», «Онегино», «Стольное».
Фото: Денис Русинов / ТАСС
В отличие от бюджетного рынка земельных участков, практически сохранивших свою цену в кризис, сотка земли в элитных проектах потеряла, как минимум, четверть от своей прошлогодней цены. Екатерина Румянцева подтверждает: продавцы пришли к окончательному осознанию, что кризис быстро не пройдет, он-то и подгоняет их действовать сообразно реальной ситуации на рынке. Румянцева сообщила, что еще в начале текущего года земля в поселке «Сосновый бор» на Николиной горе стоила 100 000 долларов за сотку, а сейчас участки продаются по цене 60 000 долларов за сотку, и реальному покупателю можно рассчитывать на снижение до 40 000.
Выбирают готовые
Сегмент коттеджей в Подмосковье так и не смог полностью восстановиться после кризиса 2008 года, признает Дмитрий Таганов. А их доля в структуре спроса и предложения в настоящий момент варьируется в пределах 10 процентов, при этом спрос покупателей в каждом из классов сосредоточен вокруг уже построенных домов. Речь идет о домах в поселках, где строительные работы ведутся очень быстро или практически завершены, уточняет Антон Гололобов, директор по маркетингу компании Villagio Estate.
Как отмечает Екатерина Румянцева, уже весной совершались высокобюджетные сделки в бюджете от пяти до 15 миллионов долларов. Из-за заметно осложнившихся отношений между Россией и Западом состоятельные соотечественники спешили возвратить свои капиталы на родину. Люди ждали снижения цен для того, чтобы купить жилье за городом, и их ожидания оправдались. Отложенный спрос был успешно реализован. «На фоне валютных скачков и снижения цен на дорогие загородные объекты покупатели приобретали роскошные дома в поселках "Ильинка-Лейнхаусы", Millennium Park, "Шато Соверен"», — добавляет Румянцева. По данным Welhome, по состоянию на 1 декабря 2015 года цена метра домовладения (с учетом стоимости земли) составила 3 950 долларов. И это самый низкий показатель с начала 2011 года.
Подстегивает спрос и ограниченное предложение. Как отмечают в Villagio Estate, за этот год на элитный загородный рынок не вышло ни одного нового проекта. На первичном рынке сейчас представлено всего 75 поселков.
На вторичном рынке элитной недвижимости, несмотря на видимое изобилие предложений, в дефиците остаются готовые дома «под ключ» в бюджете три-пять миллионов долларов, констатирует Екатерина Румянцева. Новых объектов критически мало.
В поисках конкурентных преимуществ
Таунхаусы и малоэтажные дома — формат городской недвижимости, который хорошо прижился в загородных проектах. Но если еще пару лет назад таунхаусам все обещали хорошее будущее и динамичные продажи, то 2015 год продемонстрировал некий разворот назад. Как объясняет Владимир Яхонтов, спрос значительно оттянул на себя сегмент индивидуальных домов: раньше разброс цен между небольшим коттеджем и таунхаусом составлял не менее 40 процентов, а сейчас разница сократилась до 10-15 процентов. Поэтому очевидно, что выгоднее купить отдельный дом с участком, нежели секцию в таунхаусе.
Дмитрий Таганов соглашается, что востребованность таунхаусов в 2015 году оказалась «точечной». Как сформировавшуюся тенденцию он характеризует и снижение интереса покупателей и застройщиков к формату малоэтажного многоквартирного жилья. Основная причина — достижение ценами «психологической» отметки. Кроме того, сокращается возможное количество площадок, пригодных для постройки малоэтажных домов. Тем не менее, в настоящее время на малоэтажные проекты приходится примерно четверть предложения и спроса на рынке загородной недвижимости. Наиболее популярны проекты с удачным месторасположением вблизи Москвы, интересной концепцией, планировками.
Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», признает, что рынок насыщен предложениями, поэтому застройщикам в условиях высокой конкуренции необходимо предлагать высококачественные и интересные проекты. Например, довольно быстро разбирают двухуровневые квартиры и лоты с так называемым «вторым светом», что позволяет создать особый эффект нахождения не в квартире, а в загородном доме.
В целом же ситуация на рынке загородной жилой недвижимости мало отличается от складывающейся в городе: «рулят» покупатели, и в последующие годы, похоже, именно они будут решать, каким проектам быть, а каким — слиться в безвестности с ближайшим перелеском.