«А кому сейчас легко?» — крылатая фраза нашего времени. Но она не всегда верна: многие вещи как раз стали значительно проще. Например, легко можно сегодня снять жилье — квартиры подешевели, выбор их расширился. В сегменте аренды вообще происходит маленькая революция, некоторые прописные истины уже неактуальны, меняется структура спроса и предложения, появились варианты поинтереснее «бабушкиных» комнат с чехословацкими гарнитурами. Посмотрим, какие.
Отель против «гостинки»
Например, у арендаторов сейчас есть возможность поселиться в апарт-отеле, причем практически за ту же цену, в которую обходится найм обычной квартиры в спальном районе. На круглом столе, организованном в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ, Ле Чыонг Шон, генеральный директор ИК «Инцентра» рассказал, что в апарт-отеле, который входит в состав многофункционального центра «Ханой-Москва», квартира-студия площадью 40 квадратных метров сдается за 35 тысяч рублей в месяц. Разумеется, это не самое дешевое предложение, но зато и формат куда интереснее, чем «бабушкино» жилье с коврами на стенах. «Продукт прогрессивный, хорошо воспринимается рынком, — сообщил Ле Чыонг Шон. — Загрузка апарт-отеля составляет 90 процентов, причем свободных квартир-студий нет, для арендаторов создан лист ожидания. Вакансия есть только в сегменте трех- и четырехкомнатных квартир».
Фото: PhotoXPress.ru
Снимают номера в основном молодые, активно работающие люди, которым удобно пользоваться именно отелем. Здесь есть своя бесплатная стоянка для автомобилей, можно заказать доставку еды или уборку (разовая уборка однокомнатной квартиры стоит 500 рублей), рядом много ресторанов и кафе. По словам Ле Чыонг Шона, ротация арендаторов почти нулевая, и 80 процентов из них заключают годовой договор аренды.
Но такие условия, как в «Ханой-Москва», пока еще редкость. «В принципе, апарт-отели — это вполне перспективное направление, однако в нашей стране оно пока не может составить конкуренцию традиционному найму квартир», — считает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». По ее словам, рынок апарт-отелей в России до сих пор не сформировался (несмотря на то, что они появились у нас в 2006 году), крупных игроков мало. Основной сдерживающий фактор развития сегмента — стоимость аренды.
«Так, однокомнатный двухместный номер в мини апарт-отеле "Бибирево" обойдется в 1,8 тысячи рублей в сутки без завтрака. В наличии: двуспальная кровать, кондиционер, телевизор, туалетные принадлежности, утюг, фен, электрический чайник, удобства на этаже. За месяц придется заплатить 54 тысячи рублей. А однокомнатная малогабаритная квартира гостиничного типа с минимумом мебели и общей душевой на этаже, расположенная на улице Генерала Карбышева, стоит 18 тысяч рублей в месяц», — приводит пример Оксана Полякова. То есть оба сравниваемых объекта принадлежат к экономклассу, они примерно одинаковы по уровню комфорта, но при этом аренда квартиры обойдется в три раза дешевле.
МФК «Ханой-Москва»
Фото: INCENTRA
Павел Тимошенко, директор ипотечного центра ФСК «Лидер», вообще уверен, что при существующих ценах аренду постепенно может потеснить.. ипотека. «Если бы ставка по ипотеке в рамках программы господдержки была снижена до 8 процентов, то, на примере одного из наших строящихся проектов в ближайшем Подмосковье, сумма ежемесячного взноса составила бы всего 21 тысячу рублей — при том, что арендная ставка для однокомнатной квартиры сопоставимой локации сегодня составляет 25 тысяч рублей, — подсчитал эксперт. — Да и при действующей 12-процентной ставке размер ипотечного платежа сопоставим с арендной ставкой, он составляет порядка 26 тысяч рублей».
Фавориты вечные и новые
Как и во все времена, сегмент аренды массового жилья держится, в первую очередь, на арендаторах, снимающих недорогие объекты.
«По нашим данным, почти половина арендаторов в Москве — 49,25 процента — ориентирована на квартиры стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей в месяц, — говорит Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — Квартиры нижнего ценового диапазона — до 25 тысяч рублей в месяц — пользуются спросом примерно у четверти арендаторов. Квартиры стоимостью от 40 до 70 тысяч рублей в месяц востребованы у 21 процента арендаторов. Наименьшим спросом пользуются квартиры дороже 130 тысяч рублей в месяц — около полутора процентов от общего спроса».
По-прежнему на рынке лидируют «однушки», доля которых занимает 59 процентов от общего спроса, доля «двушек» составляет 31 процент, оставшаяся часть принадлежит «трешкам» и многокомнатным квартирам.
На фоне переизбытка предложения повысились требования к объектам, арендаторы стали капризнее, долго и придирчиво выбирают жилье. Предпочтение, как правило, отдают новостройкам, в которых более просторные квартиры, развитая инфраструктура и так далее. Но собственники не очень-то идут на уступки, дисконт редко достигает более 10 процентов, да и сильно переоцененных предложений сейчас в массовом сегменте немного, отмечает Мария Жукова.
Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС
Что касается так называемых «бабушкиных» квартир — то есть немодных, устаревших, расположенных в «хрущевках» и других несовременных домах, то они сейчас на рынок выходят в несколько ином качестве. «Все чаще стали появляться старые квартиры в неудовлетворительном состоянии, — рассказывает Оксана Полякова. — Собственники, не имея возможности самостоятельно заниматься их восстановлением, сдают такие объекты "под ремонт", то есть перекладывают на плечи нанимателей проведение ремонтных работ: средняя скидка на аренду в таком случае составляет 10 процентов. Многое зависит от объема и сложности работ — нередко на период ремонта вообще предусматривается бесплатное проживание».
Как считает практикующий риелтор Александр Харыбин, сегмент «бабушкиных» квартир «проваливается», и косметическим ремонтом можно лишь поддержать его — и то ненадолго. Но дорожать подобное жилье уже не будет, так как не может конкурировать с массой квартир в новостройках, которые недавно ввели в эксплуатацию в районах Выхино, Жулебино, Некрасовка и других. По словам эксперта, сейчас упал спрос на жилье в самых дорогих и самых дешевых сегментах, а наиболее востребованный на рынке товар — квартиры в качественных жилых комплексах по цене 50-60 тысяч рублей в месяц.
Правда, не все эксперты с таким мнением согласны. Так, Оксана Полякова признает, что у подобных объектов есть своя целевая аудитория, например, их часто снимают крупные компании для командированных сотрудников из представительств в регионах или из других стран. Но экспатов сейчас гораздо меньше, чем раньше, как и других арендаторов со средствами.
Зато нанимателей с ограниченным бюджетом, желающих сэкономить, более чем достаточно. Неслучайно, по данным департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», в течение прошлого года на 20 процентов увеличился спрос на комнаты, и пока причин для его снижения нет. Так что комнаты тоже выходят на позицию фаворитов рынка, и можно говорить о новом тренде — возрождении «коммуналок» — правда, более-менее цивилизованных.
Фото: Эпсилон / PhotoXPress.ru
Заработать на субаренде?
До кризиса некоторые умудрялись пересдавать свои съемные квартиры арендаторам второй очереди. Таким способом люди неплохо зарабатывали, ничем себя не утруждая: снял человек «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц, умудрился пересдать за 30 тысяч и положил в карман 10 тысяч рублей. Хотя по сути это, конечно, обман.
«Передача жилья в субаренду без ведома собственника — противоправное действие, которое классифицируется как мошенничество, — подтверждает Оксана Полякова. — Для того, чтобы данная операция считалась законной, между физлицами должен быть заключен договор поднайма, а это возможно только при письменном разрешении собственника-арендодателя. Причем, если в договоре найма не указано запрещение передачи объекта в субаренду, данный факт не означает, что субаренда разрешена».
Как показывает практика, наймодателей, согласных на передачу своей квартиры в субаренду, практически нет, поэтому зачастую такой бизнес заканчивается не без скандала, порой — с привлечением правоохранительных органов.
Но сейчас возможность легкого заработка путем субаренды риелторы ставят под сомнение и по другой причине. Пересдача за более высокую цену реальна только в том случае, когда спрос на жилье выше предложения. В настоящее время ситуация противоположная: при низком спросе выгодно пересдать жилплощадь на законных основаниях — это история из области фантастики.
В целом же изменениям, происходящим на рынке жилой аренды, грех не радоваться — в то время как над экономикой страны сгущаются тучи, небо над арендаторами, очевидно, становится яснее — спасибо возросшему уровню конкуренции среди наймодателей. Такими темпами через пару лет пресловутые «бабушкины» квартиры станут музейной редкостью: в них будут водить экскурсионные группы и снимать кино про лихую четверть века арендного беспредела в Москве.