Принудительно выселить человека из квартиры можно только по решению суда. И почти всегда этот процесс сложен и продолжителен. Однако случаи есть, а по статистике Федеральной службы судебных приставов, в первой половине 2016 года в исполнительном производстве находилось более 20 тысяч дел о выселении.
С одной стороны, право на жилище закреплено Конституцией, с другой — нормы федеральных законов толкуются по-разному, и могут вступать с ней в противоречие. О том, кто и в каких ситуациях чаще всего остается без крыши над головой, «Дому» рассказал адвокат Олег Сухов.
Собственник передумал
Иски о выселении прописанных в квартире жильцов по требованию собственника — самая распространенная категория дел из всех имущественных споров. Когда мирно договориться с постояльцами о добровольном снятии с учета не получается, конфликт переносится в зал суда. Но судебная практика по таким делам неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств.
Фото: Trend Media / PhotoXPress.ru
Чаще всего собственники выписывают своих родных по причине их долговременного отсутствия и хронических неплатежей за коммунальные услуги. Некоторые суды при рассмотрении таких исков все же признают, что человек имеет право отсутствовать временно (хоть и долго), а значит, должен сохранить и право пользования жилым помещением. Нередко суды берут во внимание и то, что большая часть квартирного фонда в нашей стране оформлялась в собственность частными лицами в пик приватизации середины 90-х годов, а это значит, что права на конкретный объект недвижимости у членов семей зачастую равнозначны — вне зависимости от официально декларируемого статуса человека (является ли он собственником жилья или просто в нем прописан).
В других случаях суды могут руководствоваться нормами Жилищного кодекса и разъяснениями пленума Верховного суда № 14 от 2.07.2009 года, который рассматривает прекращение семейных отношений как утрату права пользования жильем собственника. Логика простая — если владелец квартиры и бывшие члены семьи не ведут совместного хозяйства, не поддерживают отношений, не оказывают друг другу помощь, и у них нет общего бюджета, то право на проживание и пользование имуществом собственника у родственников не сохраняется. В этом случае суд может принять и сторону истца.
Наши враги — грязь и долги
Статистика показывает, что в этом году суды беспощадно выселяли за долги и антисанитарию в квартирах. В Санкт-Петербурге, например, своего жилья лишился постоянный должник за коммуналку, который при выселении даже не сопротивлялся действиям приставов — спокойно собрал вещи и переехал в общежитие. В Перми из захламленной квартиры выселили не только пожилую владелицу, но и три десятка кошек, которым она долгое время обеспечивала кров. Женщину отправили в центр социальной адаптации, а питомцев — в приют для животных.
Фото: Trend Media / PhotoXPress.ru
Тенденция к увеличению подобных исков стала так отчетливо заметна впервые за много лет. Большинство выселенцев — жильцы неблагополучные: хронические алкоголики, наркоманы или психически нездоровые люди, которым нечем платить за коммунальные услуги. Как правило, их выдворению предшествует бесконечный поток жалоб от жителей соседних квартир.
Зачастую квартиры таких жильцов не приватизированы, а значит, принадлежат органам муниципальной власти. Это обстоятельство облегчает работу надзорным инстанциям и судам при принятии решений о выселении. Статья 67 Жилищного кодекса, например, прописывает перечень требований, которые наниматель обязан выполнять по договору социального найма. Среди непременных условий — содержание жилья в надлежащем состоянии, проведение в нем текущего ремонта и своевременное внесение оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Неисполнение этих требований является существенным основанием для расторжения договора социального найма в судебном порядке. Часто выселяют горе-жильцов силой, буквально выдворяя из забаррикадированных квартир. Но по закону для них должны определить новое место жительство — изолированное и пригодное для проживания помещение, из расчета не менее шести квадратных метров на человека, расположенное в том же населенном пункте, где проживал человек до выселения. Практика, впрочем, показывает, что людей заселяют не только в общежития и коммуналки, но и в бараки, едва пригодные для жизни.
Служба без гарантий
По договору найма можно получить и служебное жилье — причем выселяют из него не всегда. Допустим, если речь о служебных или ведомственных квартирах, выделенных в советское время бюджетникам, военным, служащим производственных или промышленных предприятий, суды крайне редко удовлетворяют иски о выселении. Руководством к действию, вернее, в данном случае, бездействию, для них являются нормы статьи 196 Гражданского кодекса, по которой общий срок исковой давности для таких дел составляет три года.
Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru
Все остальные случаи зачастую попадают под статью 104 Жилищного кодекса, которая декларирует, что «договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений», соответственно, их прекращение или увольнение работника со службы влечет за собой расторжение договора. Другими словами, если при трудоустройстве работодатель предоставляет сотруднику служебное жилье — это может быть оговорено, например, внутренними правилами или коллективным договором, — то шансов надолго задержаться в служебной квартире по истечению срока договора практически нет. Почти в ста процентах подобных исков суды занимают сторону работодателя, без колебаний выселяя бывших работников из временных квартир.
Ипотечное бремя
По статистике «Объединенного кредитного бюро», сегодня порядка 100 тысяч ипотечных кредитов в России являются проблемными. За лето 2016 года задолженность по ипотеке выросла на 4 миллиарда рублей. И все чаще жильцов стали выселять за ипотечные долги перед банками.
Причем тот факт, что квартира, находящаяся в залоге у кредитной организации, может быть единственным жильем потенциальных претендентов на выселение, во внимание не берется. По закону, запрет на взыскание единственной квартиры должника не распространяется на объекты, приобретенные в ипотеку. Скорее, повлиять на исход дела может доказательство того, что должник не уклонялся от своих финансовых обязательств перед банком, а просрочка по кредиту произошла из-за временных трудностей — например, потери работы.
Как правило, после обращения банка в суд с иском о взыскании просроченной задолженности с недобросовестного плательщика, а также его залоговой квартиры, требования кредитора удовлетворяются, а объект недвижимости выставляется на торги. Новый собственник жилья вновь обращается в суд и доказывает утрату права пользования квартирой должником и его семьей.
Впрочем, есть шанс, что такой устоявшийся порядок вскоре изменится. Государственная дума готовится рассмотреть законопроект, дающий большие поблажки должникам по ипотечным кредитам. Если этот документ примут, то выселение неплательщиков из залоговых квартир можно будет откладывать на три года.