Московский рынок недвижимости довольно давно не испытывал никаких потрясений — даже в период кризиса дома в городе строились, квартиры продавались, цены на жилье оставались более-менее стабильными. Перспектив кардинального изменения ситуации не было, но столичные власти анонсировали масштабную программу реновации ветхих кварталов, которая, очевидно, повлияет и на качество городской среды, и на уровень жизни москвичей, и на стоимость квартир.
Ждать ли обвала цен на вечно дорогие московские метры? Своими прогнозами с «Домом» поделились эксперты рынка недвижимости.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Обвалом цен программа точно не грозит, но в старом жилом фонде ценовая коррекция неизбежна. Люди уже сейчас, видя, как тут и там вырастают новые современные дома, с просторными входными группами, пандусами, колясочными, помещениями для консьержей и красивыми фасадами, начинают задумываться о смене места жительства, даже если прежде этих планов не имели. Устаревшее жилье будет терять и уже теряет свою привлекательность, сохраняя востребованность только за счет более низкой стоимости».
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «Даже если все дома, попадающие под снос в Москве, сразу встанут на расселение, это не скажется как-то значимо на рынке в общем, так как расселение будет происходить под контролем администрации, по правилам госзакупок и так далее. Соответственно, это ограниченная пропускная способность количества переезжающих семей в месяц, жесткие правила отбора приобретаемого жилья, согласованный объем финансирования... На ценах на все виды недвижимости в Москве это вообще никак не скажется, но может быть поводом для рекламных спекуляций застройщиков и риелторов, причем обосновать можно с легкостью как рост, так и падение цен».
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: «Стоимость квартир в новостройках не может падать ниже определенного уровня — девелоперу будет невыгодно начинать проект, если его экономика нежизнеспособна. Однако реновация пятиэтажек, несомненно, будет давить на рынок недвижимости: как в сегменте новостроек, так и в сегменте вторичного жилья. Степень воздействия программы на рынок будет зависеть от формата расселения домов и сроков реализации. Поэтапная реновация может смягчить последствия, в то время как резкое выплескивание больших объемов жилья рискует привести к тому, что рынок просто не переварит все предложение квартир».
Фото: Alexei Moschenkov / Russian Look
Арсланов Рустам, директор по продажам ГК «Гранель»: «Пока рано говорить о том, какое количество квадратных метров в итоге планируется к сносу и сколько квадратов построят на их месте. Но увеличение объемов предложения однозначно на цену не влияет, дешевле себестоимости никто не продаст. Это советский подход — чем больше строим, тем дешевле. Тогда было другое государство: оно строило и раздавало бесплатно, сейчас так не получится. Кроме того, надо понимать, что программа рассчитана на длительный период, поэтому не стоит ждать, что сейчас в одночасье снесут все пятиэтажки, вошедшие в программу, и на их месте за пару лет построят новое жилье. Происходить все будет постепенно».
Директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков: «Новость о предстоящей реновации жилья действительно вызвала ажиотаж на рынке. Многие думают, что цены на жилье в столице разом обрушатся, но это не совсем так. Да, они прилично снизятся, но это будет происходить постепенно. Существует своя норма прибыли, ниже которой никто работать не будет. Многие девелоперы просто свернут свой бизнес и перейдут на другие рынки. Есть уже те, кто диверсифицировали свои компании, кто-то нашел свою комфортную нишу, кто-то остался строить в своем сегменте, имея при этом проектное финансирование, дешевые инвестиции или собственные средства».
Артур Григорян, генеральный директор, компания «KASKAD Недвижимость»: «Очевидно, что программа реновации пятиэтажек самым явным образом отразится на столичном рынке первичного и вторичного жилья, однако в не меньшей степени она затронет и рынок новостроек Подмосковья. Уже сегодня предложение в области превышает спрос на 78 процентов. Логично предположить, что эта ситуация будет усугубляться и в дальнейшем, приводя к проседанию сегмента многоэтажных новостроек, к замедлению темпов продаж и, возможно даже, к остановке ряда строек. В этой ситуации девелоперы вынуждены будут снижать цены даже под угрозой потери рентабельности своих проектов. Подчеркну, что речь в данном случае идет только о высотных новостройках в Подмосковье, наш прогноз в отношении развития сегмента малоэтажного жилья весьма оптимистичен».
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: «Реализация столичными властями программы реновации вряд ли окажет какое-то существенное влияние на рынок. Это программа рассчитана на долгие годы. Если человек собрался приобретать квартиру в целях улучшения жилищных условий или в целях сохранения своих сбережений, то ждать мифического обвала цен не стоит, тем более, что даже за год ожидания инфляция может обесценить накопленные на квартиру средства».
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate: «В результате редевелопмента может возникнуть серьезное затоваривание рынка и рост конкуренции среди застройщиков, которые будут вынуждены снижать цены. На месте сносимых домов должны появиться масштабные проекты, включающие новостройки как для переселенцев, так и на продажу. В настоящее время предложение на первичном рынке Москвы уже и так значительно превышает спрос, существующего объема жилья с лихвой хватит на несколько лет вперед».
Старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников: «Стоимость квартир в старом жилом фонде вряд ли существенно изменится, за исключением, возможно, тех домов, которые будут сносить в ближайшие пару лет. Хотя предполагаю, что спрос на такую вторичку будет минимальным — уж слишком много переменных: пока нет однозначного понимания законодательных нюансов, в том числе банковского регулирования ипотечных сделок, условий по переселению в маневренный фонд и предоставлению новых жилых помещений».
Владимир Богданюк, руководитель департамента проектов Est-a-Tet: «Программа реновации — городская, поэтому продажа вновь построенного объема жилья может производиться только после ввода в эксплуатацию домов и посредством аукционов. При этом традиционно готовое жилье дороже в среднем на 20-25 процентов, чем предложение на котловане. По сути, в продажу выйдет дорогой объем квартир в готовых домах, что никак не спровоцирует падения цен на недвижимость, а наоборот. Не стоит также забывать, что спрос на новостройки в Москве стабильный».
Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов: «В ближайшей перспективе существенного падения цен на жилье не будет. Квартиры в столичных новостройках и при текущих ценах пользуются хорошим спросом. Кроме того, сегодня девелоперы и так продают недвижимость массового сегмента с небольшой маржой, и для них существенно опускать цены — значит работать в ноль или даже себе в убыток, поэтому вряд ли на это кто-то пойдет».
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»: «На текущий момент даже без учета программы реновации, на основе показателей платежеспособного спроса и в целом рыночной ситуации, можно прогнозировать снижение средней стоимости квадратного метра к концу года на пять-семь процентов».
Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group: «Стоимость квартир в новостройках в ближайшие несколько лет принципиально не изменится. Пока новые дома (построенные вместо хрущевок — прим. "Дома") станут реальными квадратными метрами, пройдет не менее шести лет, а с высокой долей вероятности — все 10. Мы все хорошо видим, что на ценообразование уже практически не влияет увеличение объема предложения. Есть законы бизнеса и минимальная маржинальность, которая оправдывает смысл существования коммерческой компании. Стоимость реализации конечного продукта никогда не будет ниже этой планки».