Квартирный вопрос остается актуальным в России на протяжении более чем 100 лет: иметь свое жилье хочет каждый, приобрести его могут далеко не все. Деньги на покупку заветных «квадратов» копят годами, многие оформляют ипотеку, десятилетиями выплачивают ее и, наконец избавившись от долгов, считают обретение собственной квартиры чуть ли не главным достижением в жизни.
У тех немногих, кому повезло, все иначе: жилье они получают в наследство или зарабатывают достаточно, покупают метры в любом количестве и не делают из недвижимости культ. Но иметь много квартир не значит не иметь проблем. Скорее наоборот.
Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку.
Результаты опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения в августе 2017-го, показали, что россияне до сих пор считают покупку недвижимости самым лучшим способом вложения денег. Вкладывать накопления в жилье предпочитают 46 процентов граждан, хранить в банках — 29 процентов респондентов. Еще 14 процентов скорее вложили бы средства в золото и драгоценности, 7 процентов купили бы акции предприятий, а 5 процентов респондентов признались, что отнесли бы средства в пенсионный фонд.
«Бизнес хорошо шел, почти 10 лет мы рвали всех, — рассказывает он. — Крупной сети не создали, но все рестораны нормально работали. Жопа наступила в 2014-м, или даже раньше. Пару точек у нас тупо отжали, одну — самую прибыльную — пришлось закрыть, потому что здание встало на ремонт. Потом кризис, люди буквально стали меньше жрать. Плюс между мной и компаньонами начались конфликты. Я плюнул на все и ушел. У меня к тому моменту было шесть квартир в Москве, одна на Кипре, дом на Ленинградском шоссе. Решил, что проживу и так. Были планы свой ресторан открыть, но я посмотрел вокруг и понял, что делать этого не буду».
Фото: Геннадий Гуляев / «Коммерсантъ»
До ухода из бизнеса Сергей уже сдавал в аренду и все квартиры, кроме одной на Новокузнецкой улице — в ней он жил сам, и загородный дом в Фирсановке. В квартире в Лимассоле жили его родители.
«Все квартиры я покупал абсолютно сознательно, там не было каких-то эмоциональных решений, — поясняет Сергей. — Если помните, в Москве жилье стабильно дорожало с начала нового тысячелетия, поэтому в него я и сливал все свободные деньги. Брал хорошую "вторичку", в основном в сталинских и дореволюционных домах. Пока ребята развлекались — покупали яхты, девок и спускали все в казино, я парился с ремонтами. Качественно делал, чтобы сдавать хорошим людям с деньгами. У меня жили иностранцы — сотрудники посольств, бизнесмены из регионов. Один музыкант долго снимал квартиру на Крымском Валу, но потом стал спиваться, скорее всего, и похуже что-то употреблять. Больше творческих я не брал».
Дом на Ленинградском шоссе Сергей приобрел для себя — чтобы иногда отдыхать от Москвы. «Отдыха не получилось, — смеется он. — Тогда еще не было платной дороги, и мне быстро надоело стоять в пробках. Ну и вообще, не мой формат оказался. Я городской, вырос в центре. За домом следить надо. Хотел туда родителей поселить, но они предпочли ездить на Кипр».
В итоге 350-метровый коттедж Сергей тоже сдал в аренду. «Отличный мужик там жил с женой и детьми, — рассказывает он. — У него был какой-то складской бизнес около аэропорта Шереметьево. Построил баню на участке — с моего разрешения, конечно, и бесплатно».
По словам Сергея, к 2014 году он ежемесячно зарабатывал на сдаче недвижимости в аренду от 600 тысяч до 1 миллиона рублей, при этом почти все вырученные деньги тратил. «Я много и дорого путешествовал, жил на широкую ногу, ни в чем себе не отказывая. Мог улететь в Берлин на одну ночь, потратить там кучу бабла, утром вернуться. Потерял берега, в общем», — смеется он.
Фото: Антон Белицкий / «Коммерсантъ»
Мы заходим в подъезд старинного дома в районе Чистопрудного бульвара — здесь находится одна из принадлежащих бывшему ресторатору квартир. На входе охранник, но вопросов он не задает — в подъезде всего шесть квартир, всех владельцев он знает в лицо.
В двухуровневых апартаментах прежде жил бизнесмен из Якутска со своей семьей. Последний ремонт в 2010-м Сергей делал специально под него — положил теплый пол на первом этаже, две спальни на втором переделал под детские, часть мебели по просьбе клиента заказал за границей.
Сейчас в квартире пусто, она никому не сдается с 2015-го. Мебель покрыта пленкой. «Тимур (прежний жилец — прим. «Дома») уехал в Испанию, причем собрался недели за две, то есть стремительно, — рассказывает Сергей. — С чем это связано было, не знаю. Подозреваю, что бежал от кого-то — или от правоохранительных органов, или от бандитов. После него я, конечно, хотел эту хату пересдать, но рынок аренды начал сыпаться. В течение года у меня съехали жильцы из трех других квартир — на Котельнической, Большой Ордынке и Тверской. Все были иностранцами, всех отозвали домой. Мой риелтор, которая раньше этих иностранцев бесперебойно поставляла, сказала, что нужно менять условия — соглашаться на арендаторов похуже и снижать ценник. И озвучила новую стоимость своих услуг — 100-процентная комиссия за каждого съемщика».
По данным аналитиков Savills, более 60 процентов всех запросов на аренду дорогих квартир в Москве поступают от иностранных граждан, из них 17 процентов — клиенты из Франции. С начала 2017-го выбор предлагаемых в аренду элитных объектов увеличился на 8 процентов. В тройку лидеров по объему предложения входят самые дорогие территории города — у станции «Кропоткинская», от улицы Тверской до Кремля, а также район Замосковоречье.
Сдавать квартиры «сбежавшим из аула и творческим пидарасам» Сергей был не готов, урезать стоимость аренды — тоже. «Понимаешь, я же гору денег вложил в эти хаты, — говорит он. — Я их скорее взорву к чертям, чем начну отдавать по дешевке всяким уродам. У меня всегда приличные люди жили. Ни одной жалобы от соседей, ни одного конфликта с теми, кто снимал. Я не только шкафы заказывал в Италии, я еще и картины покупал под клиентов, чтобы им хорошо жилось и легко платилось».
Последний съемщик — из квартиры на Гоголевском бульваре — разорвал договор с Сергеем в конце 2016 года, когда тот отказался снизить стоимость аренды. «Он просил 30-процентную скидку, — поясняет Сергей. — Я подумал — а какого, собственно, хрена? Квартира в прекрасном состоянии. Там рядом на Остоженке за миллионы сдают говно с золотыми унитазами. У меня таких не было, так я на миллионы и не претендовал».
В марте 2017-го Сергей выставил две из пяти сдаваемых квартир на продажу. «Цена была, естественно, выше рынка, потому что я учел стоимость ремонта, мебели, — рассказывает он. — Риелтор предлагала все из квартир забрать и снизить ценник, но я не согласился. Куда я это заберу? Зачем? Есть же покупатели, которым нужны квартиры под ключ — заезжай и живи. Но она таких не нашла. За полгода у нас было семь показов. Люди с порога просили скидку — не менее 20 процентов. Вертел я такие предложения известно на чем».
Сейчас все пять из бывших арендных квартир Сергея пустуют. Дом в Фирсановке тоже больше не сдается, в нем он периодически живет сам.
«Ситуация патовая — сдать по нормальной цене я не могу, продать тоже не могу, только себе в ущерб, — сетует Сергей. — Уйма денег уходит на содержание: коммунальные платежи, охрану, налоги — это все сотни тысяч рублей. У меня есть накопления — я кое-что все же откладывал, не голодал и голодать не буду. Но, по сути, эти хаты сегодня меня жрут вместо того, чтобы кормить».
По словам бывшего рантье, с риелторами он больше не работает — толку от них нет. «Последний агент, с которым я пытался сотрудничать, посоветовал сбрасывать квартиры по цене покупателей — то есть сколько дают, столько и брать, и выводить деньги за границу, — рассказывает Сергей. — Настаивал на том, что скоро президентские выборы, и вот после них все накроется, вежливо говоря, медным тазом. Но я еще подожду лучших времен, пока есть ресурсы. Верю в страну, в Москву. Может быть, такого квартирного хайпа, как в нулевых, уже не будет. Даже наверняка не будет. Но иностранцы, к примеру, могут вернуться».
Сергей подходит к окну в кухне, недолго смотрит на переулок, выходящий прямо к Чистопрудному бульвару. Открывает кран, чтобы помыть руки, но вода перекрыта. «Квартирный вопрос, вашу мать», — шепчет он. Мы собираемся уходить.