В последние годы конкурентная борьба между подмосковными и московскими застройщиками сильно обострилась. Столица, по слухам, выигрывает: кому нужна область, когда есть относительно недорогие предложения жилья в пределах МКАД. И все же именно эта относительность не позволяет Москве окончательно и бесповоротно уничтожить спрос на областные квартиры.
Город вывешивает ценник в три миллиона, Подмосковье отвечает миллионом — и покупатель радостно едет в поля, туда, где настоящие муравейники потихоньку сменяются человеческими.
Лучшие из худших
Финансовые перипетии 2014-го и последующих годов, конечно, не могли не сказаться на подмосковном рынке недвижимости. Некоторые застройщики приказали долго жить, другие начали откладывать сроки ввода домов, третьи заморозили стройки на неопределенный срок. Меньше стали и планировать — участки, на которых изначально предполагалось строительство крупных жилых комплексов, порезали на куски и стали продавать в розницу, под дачи.
Глобально все это, впрочем, никак не сказалось на объемах предложения жилья в области. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», к апрелю 2018-го в подмосковных новостройках продавали почти 164 тысячи объектов в 710 проектах (год назад в экспозиции находилось 176 тысяч квартир в 675 комплексах).
В перечне локаций Подмосковья первые позиции по количеству экспонируемых первичных квартир занимают Красногорский район (здесь сосредоточено 16 процентов от общего объема предложений), Ленинский (13 процентов) и Мытищинский (11 процентов). Такой расклад несколько не соответствует покупательским предпочтениям: в тройку лидеров по уровню спроса входит только Ленинский район: он занимает третье место (13 процентов от общего спроса), заметно уступая Одинцовскому (17 процентов от общего объема спроса) и Люберецкому районам (16 процентов).
Фото: Вячеслав Прокофьев / ТАСС
Меньше всего новостроек (до одного процента от всего объема предложений) в Воскресенском, Дмитровском, Истринском, Клинском, Коломенском, Орехово-Зуевском, Павлово-Посадском, Раменском, Рузском, Ступинском, Чеховском, Талдомском районах и в городе Домодедово.
В первом квартале 2018-го лишь в трех зонах области показатель спроса превысил уровень предложения: так, в Одинцовском районе доля спроса составляет 17 процентов от общего объема, доля предложения — на шесть процентных пунктов ниже; на первичные объекты Люберецкого района приходится 16 процентов спроса и 9 процентов предложения; лоты в новостройках Мытищинского района востребованы у 12 процентов покупателей, предложение в этом районе занимает не более 11 процентов от общего показателя Московской области.
Наименьшей популярностью пользуются новые квартиры в Павлово-Посадском, Талдомском, Коломенском, Клинском, Чеховском, Воскресенском, Рузском, Ступинском, Щелковском, Раменском, Дмитровском, Истринском, Ногинском, Каширском, Орехово-Зуевском районах, городах Подольск и Домодедово — в этих локациях спрос находится в диапазоне до одного процента от общего числа сделок, подсчитали аналитики.
Распродажи не будет, распродажи нет
Цены на новое жилье в области остаются стабильными: как свидетельствуют материалы «ИНКОМ», усредненная стоимость квадратного метра за год изменилась мало: 80 тысяч рублей в апреле 2018-го против 78,7 тысячи год назад. Средняя стоимость квартиры и вовсе снизилась на 100 тысяч рублей: в апреле 2017-го она составляла 4,3 миллиона рублей, сейчас — 4,2 миллиона.
Самые дорогие «квадраты» по-прежнему продаются в нависающих прямо над северной границей Москвы Химках: 99,8 тысячи рублей за один метр в среднем (год назад цена была выше — 100,4 тысячи рублей). На втором месте — плотно застроенный Красногорский район с ценой 97,6 тысячи рублей за «квадрат». Замыкает тройку лидеров Одинцовский район, где один квадратный метр новой квартиры в среднем стоит 95,6 тысячи рублей.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Если смотреть на полную стоимость предложения, топ дорогих подмосковных локаций будет выглядеть несколько иначе: первое место у Химок (6,7 миллиона рублей за квартиру в среднем), второе — у Истринского района (6,4 миллиона), третье — у Одинцовского (5,2 миллиона за лот).
Наиболее низкобюджетное первичное жилье покупателям предлагается в Павлово-Посадском районе, удаленном от МКАД на добрые полсотни километров. В среднем квадратный метр в местных новостройках стоит всего 39,6 тысячи рублей (год назад он был дешевле — 32,8 тысячи рублей). Чуть дороже «квадрат» в строящихся домах Клинского районе — 40,9 тысячи рублей за один метр. Третий в списке экономичных предложений — Орехово-Зуевский район с 41,2 тысячи рублей за квадратный метр.
Самые доступные — исключительно с точки зрения цены — квартиры можно найти в Воскресенском районе: за них просят в среднем 1,4 миллиона рублей. «Серебро» рейтинга досталось Орехово-Зуевскому и Чеховскому районам: здесь средняя стоимость приобретения составляет два миллиона рублей. Замыкает тройку ценовых антилидеров Ногинский район, где новая квартира обойдется в 2,2 миллиона рублей.
Несмотря на невысокую стоимость квартир, Подмосковье давно стало настоящим ипотечным раем. По данным компании «Главстрой», доля кредитных сделок здесь составляет 64 процента. В одном из жилых комплексов, возводимых фирмой, она достигает 78 процентов. Фактически это означает, что подмосковные «муравейники», кольцом окружившие столицу, на самом деле принадлежат банкам. Одно серьезное общеэкономическое потрясение — и они рискуют превратиться в микрорайоны-призраки, наподобие кипрской Вароши. Нормальные люди такие места обходят стороной, зато их обожают фотографы.
Здесь будет город-сад
Есть и другой возможный сценарий: Подмосковье станет центром средоточия молодежи — умной и работящей, превратившись таким образом в нечто вроде Кремниевой долины, хотя бы частично. По подсчетам аналитиков ФСК «Лидер» (реализует несколько жилых проектов в области), сегодня около десяти процентов новых квартир в регионе покупают люди в возрасте 18-24 лет — это буквально студенты и вчерашние выпускники вузов. Число таких покупателей в разы увеличилось за последний год.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
«Омоложение покупательской аудитории свойственно рынку новостроек московского региона в целом: со снижением среднего бюджета покупки жилье становится доступнее для аудитории студентов и молодых специалистов, — отмечают эксперты компании. — Спрос со стороны самых молодых покупателей в основном сосредоточен в сегментах студий (53 процента обращений) и однокомнатных квартир (39 процентов обращений). Еще восемь процентов сделок приходятся на двухкомнатные квартиры, сделки с жильем большей комнатности единичны».
В среднем молодежь платит за квартиры в Подмосковье по 2,5-3 миллиона рублей. Треть выбирают жилье с отделкой.
Два-три миллиона — это усредненный показатель. В «ИНКОМ» рассказали, что стоимость самой дешевой студии в Подмосковье равна 888 тысячам рублей. Всего в регионе продается почти 10 тысяч квартир-студий.
«Большой популярностью студии пользуются у все возрастающего числа покупателей из так называемого поколения Y (в возрасте до 30 лет) — так сказать, молодых да ранних, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Причем тот факт, что большинство наиболее бюджетных подобных лотов экспонируется в новостройках Подмосковья, не отпугивает их от покупки: потребители из этой возрастной группы передвигаются зачастую на автотранспорте, на котором и добираются до места работы в столице, а часть из них вообще работает на фрилансе».
Ищите, женщины
Пока Москва и Подмосковье меряются метрами и ценами, растет популярность формально столичных, но географически подмосковных Троицкого и Новомосковского округов (ТиНАО).
Спрос на жилье в них стабилен и достаточно высок, отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой». Более того, по данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, за 2017 год Новая Москва показала невероятный (более 50 процентов) рост количества сделок по сравнению с 2016-м. И эта тенденция сохраняется в текущем году, констатируют аналитики. По их мнению, ТиНАО привлекает покупателей за счет активного развития транспортной инфраструктуры, выводя на рынок понятный и рациональный продукт по адекватной цене.
«Основной спрос сосредоточен на небольших по метражу и самых доступных одно- и двухкомнатных квартирах, которые уходят с рынка в первую очередь», — отмечают в «БЕСТ».
Цены на недвижимость в Новой Москве растут даже на фоне увеличения объема предложения: в первом квартале он вырос на четыре процента, до 8,5 тысячи квартир, а средняя стоимость квадратного метра прибавила один-четыре процента — в зависимости от класса жилья.
Интересно, что по официальным данным квартиры в строящихся домах ТиНАО приобретают чаще женщины, чем мужчины. На них, по словам руководителя департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, приходится 60 процентов сделок. Только за последний год доля покупательниц на рынке новостроек Новой Москвы увеличилась на восемь процентов. Жидкин полагает, что женщины более практичны и основательны. В марте он заявил, что повышенный интерес дам к жилью на присоединенных территориях стимулирует строить лучше — «так, чтобы не стыдно было перед новоселами».
Это откровенно сексистское заявление, но когда дело доходит до выбора места для жизни на последующие 5, 10, а может, и 50 лет, как-то не думается о равноправии полов — скорее, о выравнивании этих полов в свежеприобретенной квартире.