«Курица — не птица, Болгария — не заграница» — советская поговорка, не теряющая своей актуальности: в постсоветский период десятки тысяч российских граждан осели на болгарских курортах, купив там жилье. С годами любовь к родине Филиппа Киркорова несколько поугасла, но низкий порог входа на местный рынок недвижимости не дает ей умереть окончательно.
Село, недорого
«По данным Eurostat, по состоянию на четвертый квартал 2017-го жилье в Болгарии стоило примерно на 20 процентов дешевле, чем в третьем квартале 2008-го. Но цены уже растут: за тот же 2017-й недвижимость подорожала на 8 процентов», — говорит эксперт портала Tranio Юлия Кожевникова.
Цены на квартиры в стране роз варьируются от 800 до 3 тысяч левов (30-113 тысяч рублей) за квадратный метр, подсчитали в Tranio. Квадратный метр в Софии стоит 2- 3 тысячи (75-113 тысяч рублей), в Бургасе и Варне — 1,5-2 тысячи левов (56-75 тысяч рублей). Дешевле всего жилье в сельской местности, вдали от моря.
На портале Prian.ru минимальный ценник на болгарскую недвижимость — 2,5 тысячи евро — не за метр, а за целый дом с тремя комнатами в городе Елхово. До курортного Бургаса — почти 100 километров, или около полутора часов на машине. В базе насчитывается несколько десятков аналогичных предложений, способных составить достойную конкуренцию российским дачам на шести сотках.
«К 2015 году предложение (жилья в Болгарии — прим. «Дома») начало существенно превышать спрос. Кроме того, в России грянул кризис, и многие русские стали распродавать приобретенные ранее апартаменты, — рассказывает Данила Савченко, генеральный директор компании EVANS Russia. — Цены катастрофически упали, примерно в два раза, и те, кто продавал свою недвижимость, потеряли в среднем половину от ее изначальной стоимости. Сейчас цены стабилизировались, однако все еще можно купить квартиру с 50-процентной скидкой на первой линии, а на пятой линии студия может достаться вам всего за 15 тысяч евро».
Фото: Денис Вышинский / «Коммерсантъ»
По словам эксперта, есть вероятность, что через несколько лет цены снова вырастут, хотя такого бума, как прежде, уже не будет. Недвижимость в Болгарии интересна не только россиянам — в последнее время сюда устремились голландцы и немцы. «Море, вкусная и дешевая еда, дешевые билеты и безвизовый въезд для граждан Евросоюза делают эту страну заведомо ликвидной», — поясняет Савченко.
«Второй год подряд стоимость недвижимости в Болгарии динамично растет. Эксперты утверждают, что увеличение цен на городское жилье достигло 16 процентов годовых. Спрос на апартаменты в Болгарии сейчас превышает предложение, поэтому можно прогнозировать, что цены на дома и квартиры продолжат увеличиваться», — соглашается с коллегой эксперт инвестиционной компании QBF Ирина Гладышева.
Полсотни за курорт
Россияне не теряют интереса к Болгарии по нескольким причинам, отмечают эксперты. «Во-первых, эта страна достаточно привлекательна по своим климатическим особенностям, — указывает Гладышева. — В ней много русских — это тоже значимый фактор для многих наших соотечественников, которые выбирают жилье за рубежом. В-третьих, покупка апартаментов в Болгарии — это неплохой способ инвестирования капитала. Ценовой тренд позволяет надеяться, что приобретенное сегодня жилье можно будет продать через несколько лет по еще более выгодной цене. Кроме того, в Болгарии достаточно высокие арендные ставки. Сдавать коммерческие и жилые помещения особенно прибыльно в крупных городах страны, например в Софии, Пловдиве или Бургасе».
Интерес к инвестированию в зарубежную недвижимость растет на фоне падающих ставок в отечественных и иностранных банках, отмечает эксперт.
По мнению Юлии Кожевниковой, все не так радужно: если в 2014 году специалисты Tranio получали в среднем ежедневно по одной-две заявке на покупку недвижимости в Болгарии, то в 2017-2018 годах спрос на объекты в этой стране почти исчез. «Заявок стало резко меньше в 2015 году после девальвации рубля, — говорит Кожевникова. — Тогда и клиенты, и мы перефокусировались с курортной на коммерческую недвижимость, которая приносит доход и защищает капитал от рисков на родине. В Болгарии же россияне покупали жилье преимущественно для собственного пользования».
Варна - портовый город и курорт в Болгарии. Фото: Дмитрий Коробейников / РИА Новости
Данила Савченко выделяет еще один важный фактор, поддерживающий спрос на болгарское жилье: Болгария является страной Евросоюза, и ее граждане имеют право на безвизовый въезд в страны Шенгенского соглашения. «На территории Болгарии в обращении левы, а не евро, однако их курс зафиксирован, не зависит от колебания курсов валют и составляет 1,95 лева к 1 евро», — поясняет эксперт.
По его словам, первыми, еще в начале 2000-х, в Болгарии начали скупать недорогую недвижимость и тем самым стимулировать строительство дополнительных комплексов британцы. Через пять лет, когда в страну устремились россияне, цены поднялись в три-четыре раза, что позволило первопроходцам хорошо заработать на изначальных инвестициях. «Спрос был огромный, апарт-отели возводились один за другим на первой, второй, третьей, четвертой, пятой линиях от моря, — вспоминает Савченко. — Инфраструктура Солнечного Берега не справлялась с таким потоком туристов, пляжи оказались перегружены. Поэтому на этом побережье жилье сейчас дешевле, в среднем 20-30 тысяч евро за студию в зависимости от близости к морю. На Золотых Песках ограничений на строительство больше, разрешение получить труднее, поэтому и застройка менее плотная, на пляжах меньше людей. Сейчас люди предпочитают селиться в Несебре и Царево, хотя цены тут выше: 30-40 тысяч евро за студию».
Россияне, как отмечает эксперт, обычно приобретают в Болгарии квартиры c двумя-тремя спальнями в пешей доступности от моря — так называемые морские дачи, куда можно отправить детей с бабушкой на лето.
«Заработать там сложно»
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии проста, утверждают специалисты Tranio: покупатель выбирает объект (сам или с помощью риелторов), юристы проверяют отсутствие обременений и документы, вносится задаток (как правило, 1-2 тысячи евро), подписывается договор. Затем нужно дождаться регистрации сделки в Государственном реестре недвижимого имущества (Имотен регистър).
Налог на передачу прав собственности в Болгарии составляет 3 процента от стоимости объекта. Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5 процента. Нотариальный сбор — 0,4 процента от стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01 процента. Комиссионное вознаграждение риелторской компании составляет 2-3 процента от стоимости объекта. Услуги юриста — 1 процент от суммы сделки.
Что еще нужно знать? В Болгарии жилая площадь складывается из застроенной площади (площади комнат, санузла и балкона) и рассчитывается не по внутреннему периметру стен, как в России, а по внешнему. «Общая площадь включает жилую площадь и места общего пользования (разделенные между собственниками), к которым относятся коридор, холл и лестницы», — рассказывает Юлия Кожевникова.
При покупке жилья на первичном рынке стоит внимательно изучать документы, подчеркивает она. «Здание считается пригодным для проживания только тогда, когда имеется Акт 16 — документ, который удостоверяет, что проведены все коммуникации, электричество, установлены окна и двери», — говорит эксперт.
«Проверяя предварительный договор, советую, во-первых, обратить внимание, указано ли в нем имя риелтора: лучше, если его обязательства перед покупателем будут задокументированы, — добавляет Ирина Гладышева. — Во-вторых, рекомендую тщательно проверить, каковы обязанности продавца согласно бумаге. Мне известны случаи, когда покупателю приходилось вносить до 90 процентов стоимости квартиры в новостройке, в то время как сдача дома серьезно задерживалась. Продавец не нес никакой ответственности перед покупателем, так как она не предполагалась договором. В-третьих, важно продумать, какой специалист подготовит документы для постановки на налоговый учет нового владельца недвижимости, поможет переоформить коммунальные платежи и так далее. Как правило, риелторы с большой неохотой берут на себя подобные обязательства».
Данила Савченко отмечает, что в Болгарии в последнее время участились случаи мошенничества с недвижимостью, и называет тир главных документа, которые должны быть у застройщика: Акт №14 «О разрешении на строительство» (подтверждает, что местность и план конструкции соответствует нормам строительства, принятым в Болгарии); Акт №15 «О полном сооружении здания» и Акт №16 «Разрешение на эксплуатацию».
«Если у застройщика нет Акта №14, покупать такую недвижимость рискованно, и даже если здание возведено, пользоваться им будет запрещено, на территорию не проведут ни газ, ни свет, — предупреждает Савченко. — Застройщик может предлагать существенную скидку, убеждая покупателя, что разрешение вот-вот будет получено, однако зачастую такие дома остаются незаселенными». Деньги пострадавшему покупателю, возможно, вернут — но после длительных судебных разбирательств.
И последнее: идеальная схема эксплуатации болгарской квартиры (или дома), о которой грезят почти все покупатели, — жить в ней летом, а в остальное время сдавать в аренду — сложнореализуема. «Жилье на курортах пользуется спросом в основном только в жаркие месяцы, пустуя большую часть года. Поэтому заработать таким образом сложно», — резюмирует Юлия Кожевникова.
