Сделки с недвижимостью всегда сопровождаются определенными рисками, причем специфика этих рисков своя для новостроек (достроят или нет) и своя для вторичной недвижимости (не появится ли из ниоткуда обойденный при сделке собственник). Но есть и другие риски, напрямую связанные со здоровьем будущих жильцов. Какими они бывают — разбиралась «Лента.ру».
«Мы недавно переехали в старый дом — обычную девятиэтажку, — рассказывает москвичка Лариса. — Сразу затеяли ремонт, сняли полы, чтоб стяжку сделать, а там столько всякой дряни! Песок, грязь, мусор, окурки, какая-то вонючая жижа. Но главное — нашли разбитый градусник. Как он туда мог попасть — до сих пор загадка. Единственная версия — кто-то из рабочих разбил, когда дом строили». Как выяснилось, случай Ларисы — далеко не единичный.
«Известны истории, когда выезжающие жильцы, желая напакостить последующим, разбивали несколько градусников сразу», — говорит Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект».
Мало того, подобное «наследство» от предыдущих жильцов — не единственная проблема, способная в буквальном смысле отравить жизнь обитателям вторичного жилья.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
«Старый фонд — а сегодня к нему уже можно отнести не только дореволюционные постройки, но и здания 20-30-х и даже 60-70-х годов, — может принести проблемы. В 1930-1950-е годы использовали различные вариации кирпичей и засыпку шлаком при строительстве, это может быть небезопасно и давать вредный химический фон даже сегодня, — говорит Юлия Грызенкова, заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве России. — В 60-70-е проводились эксперименты с фенольными присадками в бетон и использованием асбеста. Известно, что часть панельных домов с фенольными присадками расселили, но не все (в панельных домах серии П-49 фенолформальдегид добавлялся не только в бетон для ускорения затвердевания, но и в утеплители и межплиточные стыки — прим. «Ленты.ру»). Про эти особенности можно узнать в БТИ».
«До сих пор на слуху истории про “фенольные дома” — эти серые девятиэтажки до сих пор можно встретить, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Всего таких домов было более 200, большинство из них уже снесены. Некоторые собственники квартир в оставшихся таких домах объединились и включили их в программу реновации».
Еще один известный стройматериал, давно признанный опасным для здоровья, — асбест. «Это минеральное волокно в середине прошлого века широко использовали в производстве многих материалов — бетонных плит, штукатурки, шифера, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Установлено, что асбестовая пыль — опасный канцероген, который вызывает различные виды рака. Материал использовался при строительстве хрущевок примерно до 1960-х, но эти дома были снесены еще в первую волну расселения. Сейчас асбест, конечно, запрещен. Но это не единственная опасность. Так, после 1986 года при производстве железобетонных плит и арматуры использовался металл, попавший в зону радиоактивного загрязнения на Чернобыльской АЭС. Причем доподлинно неизвестно, по каким адресам построены дома с использованием этого металла».
«Иногда источник распространения токсичных веществ может носить локальный характер — к примеру, сантехническая кабина могла быть возведена из асбестовых перегородок», — добавляет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».
«Основная опасность, которую могут нести строительные материалы при определенных условиях, — это потенциальная радиоактивность. От природы она свойственна и кирпичу, и горным заполнителям бетонной смеси, и железной арматуре, — говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ — Супермаркет Недвижимости». — Бетон в соединении с некоторыми добавками выделяет в помещении аммиак, фенол и формальдегид. В панельных домах утеплители из синтетических материалов — например, полистирола — во время горения или при сильном нагревании также могут быть крайне токсичными. Но это все — при неудачно сложившихся обстоятельствах, причина которых — человеческий фактор. Один специалист превысил дозировку наполнителя, другой не проверил, третий допустил к продаже и использованию в строительстве...»
Фото: Антон Ваганов / ТАСС
Впрочем, есть для владельцев квартир в старых домах и хорошие новости: как правило, все проблемы, связанные с «токсичной стройкой», принимают на себя первые поколения жильцов.
«Меньше всего стоит беспокоиться, выбирая типовые дома, построенные в 1960-1990 годы, — говорит Мария Литинецкая. — Квартиры в них проверены уже не одним поколением. Внимательнее следует отнестись к более новым ЖК. Как, кстати, и к более старым домам — особенно если они строились по индивидуальному проекту. Натуральный камень, который иногда используется в “штучных” проектах, может иметь повышенный радиационный фон. А деревянные перекрытия старинных домов — источник вредной плесени».
«Определить неблагоприятную квартиру довольно просто, — успокаивает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Большинство токсичных признаков заметны сразу при тщательном визуальном осмотре квартиры: разводы на стенах или потолках, неприятные запахи, насекомые. Для более тщательного осмотра можно взять с собой дозиметр радиации. Нелишним будет пообщаться с соседями, чтобы узнать, не было ли с этой квартирой связано каких-либо происшествий в прошлом».
Выбирая квартиру в современной новостройке, покупатель рискует меньше, уверены эксперты рынка, но все же о полной безопасности говорить не приходится.
«При заселении в новые дома часто бывает, что люди испытывают ухудшение самочувствия, необычную усталость, тошноту, головные боли, обострение респираторных заболеваний, — говорит Василий Костин. — Это может быть вызвано объединенным эффектом паров красок, стройматериалов, мебели. Непродуманная инсоляция и некачественная вентиляционная система может стать причиной образования плесени, что негативно сказывается на здоровье».
«Некачественные стройматериалы могут выделять канцерогенные и аллергенные фенол и формальдегид, — добавляет эксперт. — Некоторые полимерные стройматериалы, напольные покрытия, ПВХ могут содержать пластификаторы, пагубно влияющие на мужское здоровье и оказывающие мутагенный эффект».
Сами по себе современные материалы, применяемые в жилом строительстве, чаще всего не несут вреда здоровью, однако если в ходе их использования нарушается технология, они могут стать опасными, делится мнением Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанса»: «Например, если не просушить тщательно стены после грунтовки, шпаклевки и штукатурки и поклеить обои, может появиться плесень, споры которой способны вызвать аллергию и астму. Источником проблем для здоровья могут стать и контрафактные материалы, подделки. Например, сухие штукатурные смеси низкого качества, которые продаются в фальсифицированных “фирменных” упаковках, или некачественные стеклопакеты из ПВХ».
Фото: Артем Геодакян / ТАСС
«В новостройках бывают казусы, когда материалы, разрешенные для наружных работ, портят жизнь жильцам, — делится примером Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — Например, один наш клиент, купив студию у крупного известного застройщика, начал жаловаться на "строительный" запах в квартире, который невозможно проветрить. Поговорив с соседями, выяснил, что пахнет утеплитель лоджии. Поступление свежего воздуха идет через лоджию, и запах утеплителя тащит в квартиру. Заменил утеплитель — все прошло».
«На рынке каждый год появляется великое множество отделочных материалов — как дорогих и экологичных, так и экономкласса, — говорит руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Все они до того, как окажутся на прилавках, должны в обязательном порядке пройти тестирование и получить сертификат качества и санитарно-эпидемиологическое заключение о безопасности продукции и соответствии стандартам. Но все же я бы советовал покупать жилье у известных застройщиков — так меньше риск, что сэкономили на стройматериалах».
Все опрошенные «Лентой.ру» эксперты уверены, что застройщики, особенно крупные, не будут рисковать репутацией, а потому и поставщиков постараются выбрать хороших, и документы проверят, и на материалах экономить не будут. Но риск ошибки остается всегда.
«Если покупатель в чем-то сомневается — например, почувствовал специфический запах, — он может проверить уровень фона в своей будущей квартире, заказав услугу измерения радиации в специализированной компании или аттестованной радиологической лаборатории», — советует Татьяна Подкидышева.
«Если возникли сомнения по поводу качества используемых материалов, можно заказать химический анализ образца, токсикологическое исследование», — добавляет Андрей Колочинский.
«Если жилье с отделкой, важно, какой материал использован под паркетом или ламинатом. Это обязательно должна быть фанера ФК, а не ФСФ, имеющая токсичные свойства, — говорит Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. — Об этом надо спросить менеджера, с которым вы общаетесь. Если он подтверждает применение фанеры ФК, но вы все равно сомневаетесь, можно ознакомиться с актом скрытых работ. Представитель застройщика в этом не откажет. Можно провести независимую экспертизу, но за свой счет».
«Принимая жилье “в бетоне”, можно проверить его прочность самостоятельно, простым методом. Попробуйте поцарапать бетон обычным гвоздем. Если след от него едва заметный — перед вами высокопрочный бетон, — советует Артем Давидюк, генеральный директор АО КТБ ЖБ. — Если под гвоздем смесь начинает крошиться и появляются желобки — значит, бетон недостаточно прочный. Если бетон неоднородной формы и есть пустоты — значит, его состав также оставляет желать лучшего. Как правило, строители пытаются эти пустоты закрыть с помощью затирки, но ее раствор имеет другой по отношению к бетону цвет.
Самый верный показатель хорошего бетона — однородный светло-серый цвет, без темно-серого оттенка, зеленых или коричневатых разводов. Последние говорят о большом проценте песка в составе. Недопустимо присутствие арматурной сетки, видимой сквозь бетон. Она должна быть полностью скрыта. Открытые же участки со временем начнут ржаветь, бетон вокруг будет крошиться, это может привести даже к обрушениям. Обращайте внимание на сроки возведения — по технологии, при минусовых температурах каркас в бетоне должен возводится семь-десять дней на один этаж. Если строят быстрее, есть вероятность, что в бетон добавляются антифризы — вещества, ускоряющие твердение, но небезопасные для здоровья».