Ипотека в России находится в фокусе внимания власти — буквально за несколько месяцев к мерам активной поддержки многодетных заемщиков добавились ипотечные каникулы, а в июле стало известно о поручении президента проработать варианты субсидирования из бюджета процентной ставки и даже первоначального взноса. И речь уже не о льготниках, а обо всех потенциальных заемщиках в стране. В причинах и возможных последствиях такого карнавала ипотечных поблажек разбиралась «Лента.ру».
Выдача ипотеки в стране между тем снижается: по статистике «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), в первом полугодии 2019-го россияне взяли ипотеки на 1,1 триллиона рублей — против 1,22 триллиона годом ранее. По количеству оформленных кредитов «просадка» еще серьезнее: с января по конец июня 2019-го выдано 497 тысяч ипотечных займов, и это на 19 процентов меньше, чем в тот же период 2018-го. Средняя сумма кредита при этом выросла с 1,98 до 2,21 миллиона рублей — сказался рост цен на жилье — что и сделало снижение объема выдачи в денежном выражении не таким существенным на первый взгляд.
Снижение объема выдачи ипотеки обусловила динамика ставок по жилищным займам, поясняют в Аналитическом центре «Дом.РФ»: в первом полугодии 2018-го ставка последовательно снижалась до уровня 9,5 процента, что положительно сказывалось на объемах кредитования, но в 2019-м, напротив, наблюдался рост ставок до 10,5 процента. Сейчас тренд снова на понижение, но до прошлогодних показателей пока далеко: не перейден даже 10-процентный барьер.
Сокращение объемов ипотеки уже заметно по результатам продаж жилья. «Сейчас наблюдается спад интереса ипотечного покупателя — количество заемщиков уменьшилось примерно на четверть с начала этого года», — говорит управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «В динамике продаж мы отмечаем временное снижение доли сделок с привлечением заемных средств: с 50 до 30-40 процентов», — рассказывает начальник управления реализации компании «Мосреалстрой» Юрий Барсуков.
Логику застройщиков, повышающих цены после перехода на эскроу, понять можно, но своя правда есть и у покупателей жилья, доходы которых продолжают снижаться с 2014 года. С одной стороны, ипотечные каникулы как раз и придуманы для таких случаев, когда заемщик не рассчитал силы или попал в ситуацию финансового форс-мажора. С другой — ожидание «халявы» вполне может стать поводом для чрезмерно оптимистичной оценки собственных возможностей по обслуживанию кредита. Особенно для многодетных — эта категория ипотечников, особенно опекаемая государством в последние годы, обычно считается высокорисковой.
Впрочем, сами игроки рынка долю многодетных заемщиков в структуре спроса на первичное жилье оценивают не слишком высоко. «С момента старта программы льготной ипотеки для многодетных прошло менее двух лет, и клиентов, попадающих под условия этого продукта, не так много. По опыту продаж в ЖК "Кварталы 21/19", который как раз ориентирован на семейных покупателей, можно сказать, что число сделок по этой программе ничтожно мало — не более одной сделки в два месяца», — говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
«За все время действия механизма государство простимулировало многодетным 12 тысяч ипотечных кредитов при том, что за этот период на общих условиях было выдано 1,8 миллиона ипотек, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Строго говоря, речь идет о капле в море. На мой взгляд, субсидирование ставок для многодетных семей вообще следует рассматривать как программу социальной защиты, хотя это и позиционируется как мера поддержки рынка жилья».
«Надо больше работать с клиентами в возрасте 25-35 лет — чтобы не мотивировать теми детьми, которые уже есть, а, наоборот, стимулировать к созданию семьи и покупке своего "гнезда", — добавляет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий. — Это может быть сниженная ставка, может быть помощь государства с первоначальным взносом. Ведь есть субсидия "первый автомобиль" и "семейный автомобиль". Почему бы и тут не сделать что-то подобное».
Скорее всего, введение ипотечных каникул не скажется существенным образом на статистике по отказам в льготной ипотеке для многодетных — тем более что ситуация на контроле у президента. А вот для остальных заемщиков требования могут негласно стать строже.
«По сути, больше половины ипотечных заемщиков с высокой долей вероятности находятся на грани риска. Оценить долю потенциально рискованных кредитов сложно даже примерно», — поясняет управляющий российским филиалом финансово-консультационного сервиса Financer.com Ltd. Давид Шарковский.
«Никто не застрахован от финансовых форс-мажоров — поэтому все ипотечные кредиты, взятые на одного человека, без семьи, сами по себе уже рискованны, — добавляет эксперт. — В семье риски тоже высоки — если что-то случается с одним из супругов, бремя второго растет вдвое. При этом статистика говорит о том, что серьезные финансовые потрясения случаются у человека примерно каждые 10-15 лет (то есть имеются все шансы, что хотя бы один раз за время выплаты ипотеки это произойдет)».
Логично, что кредитные организации будут закладывать эти риски, оценивая потенциальных заемщиков — и если о льготниках заботится государство, снижая риски просрочек и невыплат (субсидируя ставку, предлагая компенсации и т.д.), то обычным ипотечникам придется приготовиться к более строгой оценке платежеспособности.
«Зная об обязанности предоставить кредитные каникулы лицам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, банки будут стремиться к минимизации рисков: будут более внимательно относиться к проверке сведений, касающихся трудоустроенности граждан и скачков их дохода за значительный период, — говорит ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юлия Кислякова. — Будут менее охотно выдавать ипотечные кредиты лицам старше 45-50 лет, поскольку риск возникновения заболеваний у них значительно выше».
Вместе с тем именно «обычный» потенциальный заемщик сейчас как никогда нуждается в поддержке. «Для большинства россиян ипотека по-прежнему остается единственным доступным способом решения квартирного вопроса, — говорит Андрей Колочинский. — Но платежеспособный спрос практически себя исчерпал, у большинства потенциальных заемщиков нет средств на обслуживание ипотечных кредитов. Поэтому наряду с поддержкой отрасли ипотечного кредитования стоит задуматься о повышении уровня благосостояния наших граждан, реальные доходы которых снижаются на протяжении последних лет».
«Большая часть населения страны не способна даже собрать деньги на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В такой ситуации подлинного роста рынка жилищного кредитования быть не может, и все стимулирующие меры будут либо ограниченными, либо неэффективными», — уверен генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Впрочем, у государства есть свой ответ и на это — к 1 сентября 2019-го правительство должно предоставить президенту список предложений по компенсации из бюджета ставки по ипотеке и/или первоначального взноса для широкого круга заемщиков.
Такая поддержка ипотеки, по идее, не может не радовать застройщиков, продажи которых прямо зависят от доступности жилищных кредитов для населения. Вместе с тем опрошенные «Лентой.ру» игроки относятся к возможным нововведениям настороженно. «На наш взгляд, выдача субсидий на первоначальный взнос — не очень хорошая идея, поскольку именно наличие средств на взнос и в принципе способность потенциального заемщика иметь сбережения является одним из ключевых параметров при оценке платежеспособности физлица», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«Предложенные меры по субсидированию первого взноса, безусловно, поддержат рынок недвижимости, но это увеличит число "плохих кредитов", — считает и Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Меры эти можно назвать косметическими: решая одну проблему, они создают другие.
«Думаю что субсидированием первого взноса не обойдешься. Объем переплаты за ипотеку отпугивает многих, и субсидирование должно быть направлено в первую очередь на процентную ставку, — говорит генеральный директор MAR Consult Дмитрий Шиманов. — Причем до такого уровня, чтобы предложение стало сопоставимо с европейскими условиями, а именно на уровне 2-3 процентов годовых. Только так можно поддержать спрос на жилье на московском рынке, где стоимость квадратного метра — около 200 тысяч рублей».
Ставки по жилищным кредитам в России постепенно снижаются — по статистике Центробанка, сейчас это 10,28 процента годовых против июньских 10,53 процента. Но очевидно, что 2-3 процента годовых пока остаются реальностью только для льготников и только в очень ограниченном числе регионов. Ориентир, который задан президентом, — 8 процентов, и это явно не перспектива ближайшего года.
По прогнозу Аналитического центра «Дом.РФ», при условии дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ к четвертому кварталу 2019 года средняя ставка по выдаваемым в России ипотечным кредитам снизится до 9,7-9,8 процента, а к середине 2020-го показатель, в случае достижения целевого уровня инфляции в 4 процента, способен снизиться до исторически рекордных 9 процентов.
Для России такой уровень ставок стал бы действительно самым низким за всю историю рынка. Впрочем, как подсчитали аналитики «БКС Премьер», даже 8 процентов годовых будут означать весьма низкую доступность ипотеки для населения: если при нынешнем уровне средняя семья российских заемщиков тратит на кредит 51,7 процента семейного дохода (а в Москве — 59 процентов), то при снижении ставки это будет 44 процента (в Москве — 50). Стоит вспомнить, что рекомендованный уровень — не выше 30 процентов семейного дохода.
Конечно, тут сложно обойтись без рекомендаций государству попробовать зайти с другой стороны: расширить возможности для предпринимательства, поддержать малый и средний бизнес, снизить госрегулирование и т.п. Но очевидно, что более здоровый путь — одновременно и более долгий. Что касается экстренных мер — пока что одновременно с мерами поддержки ипотеки прорабатываются варианты по обеспечению россиян жильем без передачи в собственность.
Не исключено, что в перспективе мы услышим и о новых мерах стимулирования ипотеки. Как рассказал «Ленте.ру» Антон Мороз, член рабочей группы «Единой России» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», на этапе обсуждений сейчас находятся как минимум две: обязательные «ипотечные каникулы» для покупателей новостроек на период до сдачи ЖК (мера нацелена на то, чтобы помочь заемщикам, арендующим жилье) и снижение первоначального взноса для самых платежеспособных заемщиков.
«Эта норма достаточно долго нами обсуждается с Минстроем России, который имеет пока, к сожалению, противоположную позицию. Мы считаем, что необходимо и возможно уменьшить или свести к нулю стоимость первоначального взноса по ипотеке для гражданина, работающего не менее 2-3 лет в одной и той же компании с понятной системой доходов, которая платит все налоги согласно законодательству РФ, с соответствующей ему реальной белой заработной платой, устраивающей банк для выдачи ипотечного кредита», — пояснил Мороз.
Так что, возможно, свои льготы в перспективе получат и относительно благополучные категории заемщиков — со стабильной работой и достаточным уровнем дохода, чтобы как минимум кормить семью и снимать жилье. И это было бы оправданно, учитывая, что благополучными такие «средние» россияне выглядят разве что на фоне малоимущих льготников.