В последние полгода россияне в шесть раз чаще искали жилье за рубежом и в три раза чаще его покупали по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом до 30 процентов всех сделок пришлось на Турцию. Повышенный интерес россиян к этой стране связан не только с теплым средиземноморским климатом и сравнительно невысокими ценами, но и с тем, что вместе с недвижимостью можно получить вид на жительство и даже турецкое гражданство. Квартиры у моря по подмосковным ценам — в материале «Ленты.ру».
«Я купил здесь уже три квартиры. Две "вторички", одну новостройку. За новостройку полтора месяца назад я заплатил семьдесят девять тысяч евро, а сейчас она стоит сто двадцать пять тысяч. Поэтому три дня назад я взял еще одну новостройку», — рассказывает риелтор Лери Краснов.
Лери — сорок семь. Экономист по образованию, он больше двадцати лет занимается недвижимостью. В Москве работал в компании «Инком-недвижимость», возглавлял собственное риелторское агентство. Однако четыре месяца назад он собрал чемодан и переехал в Турцию, в пригород Аланьи. Свое жилье в России он продал.
Крыши Анкары
Фото: SeongJoon Cho / Bloomberg / Getty Images
И нашим, и вашим
Так же, как Лери, сейчас поступает немало россиян. В последние полгода граждане страны в шесть раз чаще искали жилье за рубежом и в три раза чаще его покупали по сравнению с тем же периодом прошлого года. По данным различных аналитических агентств, тремя самыми популярными странами стали Таиланд (16 процентов), ОАЭ (от 17 до 20 процентов) и Турция, на которую пришлось от 23 до 30 процентов всех сделок. Для сравнения, год назад россияне предпочитали приобретать недвижимость в Португалии, Греции, Испании и на Кипре.
«Недвижимостью в Турции наши соотечественники заинтересовались лет пятнадцать-двадцать назад, — объясняет Филипп Березин, главный редактор сайта зарубежной недвижимости Prian.ru. — Люди знали эту страну, потому что ездили туда отдыхать, а кроме того, цены на жилье там были доступны».
15 лет назад квартира в Турции воспринималась как дальняя дача, в которую приезжали на каникулы — купаться, загорать и есть свежие фрукты
Однако в последние три года все изменилось. В 2019 году Турция по числу реальных обращений клиентов впервые достигла показателей таких популярных стран, как Испания и Болгария. Во время пандемии она стала одной из немногих стран, которая не вводила жестких локдаунов, — авиарейсы из Москвы в Анталью и Стамбул возобновились еще в мае 2020 года, а ограничительные меры для иностранцев были мягче, чем для местных жителей. При наличии маски туристам разрешалось посещать пляжи, рестораны, торговые центы, экскурсии. В этом же году, после начала спецоперации и введения антироссийских санкций, Турция смогла сохранить отношения как с европейскими государствами, так и с Россией.
«Сейчас недвижимость в Турции приобретают не только россияне, но и украинцы, белорусы, казахстанцы, — рассказывает Лери Краснов. — Также много немцев, поляков, англосаксов, которые опасаются, что осень и зима в Европе будут трудно прогнозируемыми. Но турки — супераполитичный народ, они ко всем относятся беспристрастно. Есть деньги — покупай блага нашего государства. Это и хитро, и мудро».
Район Джихангир в Стамбуле
Фото: Moe Zoyari / Bloomberg / Getty Images
Паспорт на тысячи долларов
Но кроме масштабных геополитических факторов есть и житейские причины. Так, имея собственную квартиру, граждане России могут свободно проживать в Турции 180 дней в году, по 90 дней в каждом полугодии. Приобретая жилье стоимостью свыше 75 000 долларов, его владелец может оформить вид на жительство (ВНЖ), причем не только себе, но и всем членам своей семьи, что дает право обслуживаться в поликлинике по медицинской страховке или отдать детей в местный детский сад и школу.
Покупка недвижимости стоимостью от 400 000 долларов позволяет претендовать на «золотой паспорт» — турецкое гражданство, которое открывает массу возможностей. C ним легче получать визу в США и страны Евросоюза, свободно въезжать в 110 стран, открывать счета в турецких банках, вести бизнес, пользуясь сниженными налоговыми ставками на владение и оформление объектов недвижимости (коммерческая недвижимость облагается налогом в 0,4 процента, жилая — в 0,1 процента).
Как результат, спрос на турецкую недвижимость в последние годы рос. Так, в 2020 году, по данным портала Turk.Estate (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»), россияне стали владельцами 3100 преимущественно жилых объектов на сумму 9,2 миллиарда рублей, в 2021 их число увеличилось до 5400, а в текущем году российские граждане только в июне купили в Турции 1887 апартаментов и домов, обогнав по этому показателю традиционных лидеров рынка — иранцев и иракцев. Они, в свою очередь, приобрели 987 и 807 объектов недвижимости соответственно.
Небоскребы в Эсеньюрте, одном из районов Стамбула
Фото: Kerem Uzel / Bloomberg / Getty Images
Мотивы столь высокого интереса у россиян к турецкой недвижимости достаточно очевидны. С одной стороны, мягкий средиземноморский климат, хорошая экология, свежие фрукты и овощи круглый год и относительно невысокие цены на жилье, с другой — близость к России, простая логистика и возможность получения вида на жительство и турецкого паспорта с возможностью сохранения двойного гражданства вместе с российским.
«В Турции классно жить, — уверяет Лери Краснов. — Здесь хорошо развито образование, отличная медицина — лучше, чем в Америке, хотя и хуже, чем в Германии. Цены в магазинах в два-три раза ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. А еще тут очень безопасно. Дети целый день гуляют одни во дворах, у всех открыты окна, а обувь и верхняя одежда всегда за дверью — воровства почти нет. Сейчас у меня два клиента, которые приобрели недвижимость с целью получить гражданство, и три сделки на квартиры для жизни — одна семья и две одиночки».
Эксперты согласны: для людей среднего класса, не готовых заниматься чем попало, найти работу здесь сложно. Но если есть удаленная работа или стабильный доход, то Турция может подойти.
В Анталье и Аланье жилые комплексы даже зимой заняты на 50-60 процентов, причем 90 процентов жильцов русскоязычные. В основном это мамы с детьми и пенсионеры, которые могут себе позволить проводить холодные месяцы в благоприятном климате
А вот относительно того, насколько турецкая недвижимость выгодна для инвестиций, мнения экспертов расходятся.
«Инвестиции — это вложения вдолгую, — говорит Березин. — В этом году аренда в Турции, безусловно, востребована, сейчас на ней можно заработать десять-двенадцать процентов годовых. Но надо понимать, что это история первой половины года. До того инвесторы на аренде столько не зарабатывали. И сколько станут зарабатывать в будущем — неизвестно».
«Жилье в Турции — отличный инвестиционный продукт, — утверждает Лери Краснов. — Покупаешь квартиру "на котловане" за восемьдесят-девяносто тысяч евро, а через год продаешь за сто двадцать-сто тридцать тысяч евро. Выходит, 30 000-40 000 евро прибыли».
Улица в Стамбуле
Фото: Mathias Reding / Unsplash
Хаммам в придачу
«Еще когда я работал в Москве, одним из самых востребованных типов жилья были студии по 15-20 квадратных метров, — рассказывает Лери. — В Турции ничего подобного нет. Здесь самая компактная квартира, это так называемая "один плюс один" — большая гостиная, совмещенная с кухней, и спальня. Ее площадь обычно около 60 квадратных метров».
Объясняется это просто: еще 15-20 лет назад все квартиры в Турции были очень просторны — в расчете на большую восточную семью. Их характерная черта — печи на балконах, в которых хозяйки в жару готовили еду. В таких старых домах россияне квартиры уже не приобретают. Они предпочитают ситэ — жилые комплексы повышенной комфортности, построенные в последние пять-восемь лет.
В ситэ квартиры бывают как «1+1», так и «1+2» и «1+3», то есть с двумя и тремя спальнями. Дома, как правило, невысокие — от 6 до 10 этажей, а сами комплексы небольшие, могут состоять из двух-трех домов. При этом в них будет вся инфраструктура: бассейн, хаммам, фитнес-центр, детский городок. Все жилье сдается уже с чистовой отделкой — обои, плитка, сантехника, межкомнатные двери, даже кухонный гарнитур.
«Отличительная особенность турецких домов — огромные балконы, — говорит Лери. — Мы здесь и завтракаем, и ужинаем, и дети играют».
По словам эксперта, четыре месяца назад у россиян были особенно популярны квартиры формата «1+1», однако ближе к лету спрос изменился. Стало больше продаваться квартир «1+2», а также вилл и таунхаусов. Риелтор связывает это с возросшим спросом на турецкое гражданство.
Шестьдесят процентов покупок россиян — квартиры с одной спальней, двадцать — с двумя спальнями, а на дома приходится около двух-трех процентов
«Летом мы зафиксировали несколько сделок, в ходе которых люди купили сразу пять-шесть апартаментов, — говорит Филипп Березин. — Причем покупатели уже имели собственность в Аланье, но узнав, что строится новый комплекс, сочли правильным проинвестировать».
Что касается сделок с коммерческой недвижимостью, то они пока редки, отмечают эксперты. В этом сегменте рынка россиян в Турции больше всего интересуют магазины.
Бухта Золотой Рог в Стамбуле
Фото: Khalil Hamra / AP
Все хотят к морю
Что касается локаций, то россияне активно приобретают недвижимость на средиземноморском побережье Турции. «Там, где вода, всегда будет сбыт!» — считает Лери Краснов.
«Вот уже несколько лет наибольшим спросом у наших соотечественников пользуется Аланья, как сам город, так и его окрестности — Конаклы, Махмутлар, Кестель, Оба», — говорит Филипп Березин.
«Побережье Аланье прекрасно! — восклицает Лери. — Отличные пляжи, отличное море, голубое, красивое. К тому же я сам живу в Махмутларе и точно знаю: в этом районе все заточено под русскоязычное население. Начиная от агентств недвижимости и заканчивая аптеками, поликлиниками, магазинами — везде есть русскоговорящий персонал».
На втором месте по популярности — Анталья. Специалисты отмечают, что курортной недвижимости в этом районе меньше, но Анталья — большой город с миллионным населением, где близко аэропорт.
Третье место делят Стамбул и Мерсин. «Стамбул быстро разогрелся, вход на рынок там сейчас довольно высок», — предупреждает Лери. Поэтому жилье в этом городе чаще всего приобретают те, кто планирует либо получить гражданство, либо с цель инвестиции. Мерсин, расположенный в 30 километрах от Аланьи, — один из крупных турецких портов. Как туристический центр он начал развиваться совсем недавно.
Агент по продаже недвижимости за работой в Стамбуле
Фото: Moe Zoyari / Bloomberg / Getty Images
По словам обоих экспертов, средний чек покупки одного объекта недвижимости в Турции сейчас составляет 130 000 евро. За последние три-четыре года цены на жилье выросли на 10-15 процентов, в последние полгода аналитики фиксируют рост.
«Большинство сделок совершаются в диапазоне от шестидесяти до ста пятидесяти тысяч евро, — констатирует Березин. — Сверхдорогое жилье в Турции покупают редко — сделки с недвижимостью дороже миллиона евро здесь единичны. При этом турецкая недвижимость примерно в полтора раза дешевле схожей по параметрам недвижимости в других средиземноморских странах, например, в Италии или Испании».
По мнению Лери, цены на жилье в Турции остаются все еще адекватными, несмотря на их активный рост.
За сто тысяч евро можно купить квартиру площадью шестьдесят квадратных метров с ремонтом, с мебелью, с техникой, недалеко от моря. Это шесть миллионов рублей. За эти деньги ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге не купишь ничего. Разве что в удаленном Подмосковье
Что конкретно можно купить сейчас в Турции? Например, самая дешевая квартира в Аланье продается сейчас в Газипаше за 65 000 евро: 55 квадратных метров, одна спальня, терраса, первый этаж пятиэтажного дома, до моря 1 километр. Самый дорогой объект в том же регионе — апартаменты с тремя спальнями, 152 квадратных метра, в двух шагах от порта и Красной Башни за 700 000 евро.
Стамбул
Фото: Lefteris Pitarakis / AP
Оборонительные ограничения
По данным Турецкого статистического института, в июне этого года продажи жилья иностранцам выросли на 81,8 процента в годовом исчислении и составили 8 630 сделок, всего же иностранным гражданам принадлежит 5,7 процента недвижимости. Турки жалуются, что наплыв покупателей из-за рубежа разогнал цены на квартиры и местным жителям теперь труднее улучшать свои жилищные условия. В ответ власти решили ввести ограничения.
Так, 5 мая 2022 года минимальный лимит стоимости приобретаемой недвижимости для получения ВНЖ был поднят с 50 000 долларов до 75 000 долларов. 13 июня увеличился и порог инвестиций для приобретения гражданства — с 250 000 долларов до 400 000 долларов. А с 1 июля иностранцам запрещено покупать жилье в ряде районов страны, в том числе в различных частях Стамбула, Мерсины, Антальи и Аланьи.
«Я в этом отношении турок очень хорошо понимаю. Раньше люди приезжали, покупали хибарку за тридцать-сорок тысяч долларов, и перед ними открывался весь мир. Так что это неплохо, что порог инвестиций для получения вида на жительство подняли. К тому же в тех районах, которые остались доступны для иностранцев, сейчас идет активная стройка, и таким образом турки эти районы развивают», — согласен с политикой властей Лери Краснов.
Вместе с тем риелторы уверены, что введенные ограничения — временные. «Для многих турецких застройщиков решение правительства стало неожиданностью, — отмечает Филипп Березин. — Понятно, что местные жители недовольны безумной инфляцией (в июле показатель роста цен приблизился к 80 процентам — прим. «Ленты.ру»), но строительный сектор в Турции чувствует себя хорошо, и турки прекрасно понимают ту выгоду, которую им несут зарубежные инвесторы. Нет сомнений, что в ближайшее время они эти ограничения изменят и уточнят».
Пока же риелторы советуют не паниковать. «В Аланье, например, для покупки жилья можно рассмотреть район Оба, это престижный район, и квартиры в нем ликвидны», — говорит Березин. Кроме того, специалисты советуют всегда получать так называемое tapu — документ, подтверждающий право собственности на недвижимость на территории Турции. Имея такое свидетельство, владелец может сдавать квартиру, пока ситуация не стабилизируется.
Несмотря на введенные ограничения, эксперты ждут, что турецкий рынок недвижимости будет и дальше активно развиваться.
«Турция — цивилизованная страна, в ней не изменился климат, и море никуда не исчезнет, поэтому следующие полгода спрос на недвижимость в этой стране будет стабилен, — уверен Филипп Березин. — Конечно, он не достигнет уже таких пиковых значений, как этим летом, но даже восемьсот-тысяча сделок в месяц — это хорошее число. Что касается цен, то поскольку стоимость строительства в Турции возросла, цены резко не рухнут. Но все равно останутся ниже, чем в других европейских странах, что привлечет клиентов».
Лери Краснов считает, что турецкий рынок недвижимости еще развивается. «Сегодня крупные турецкие застройщики покупают самые лакомые куски земли, вытесняя с рынка маленькие компании и планируя строить больше элитного жилья и комплексов бизнес-класса», — замечает он.
В этой ситуации риелтор предлагает обратить внимание на недвижимость в двух городах — Бодруме и Измире. «Если войти в инвестицию в Измир, то, скорее всего, это жилье купят сами турки, которые стремятся повысить свой статус. Бодрум, напротив, очень любят пожилые европейцы — они приезжают туда встречать старость. И если войти в инвестицию в Бодрум, то велика вероятность, что на выходе владельца будет ожидать с мешочком денег немец или англосакс». Доходность этих инвестиций эксперт оценивает в среднем в 20 процентов.