Миллионы россиян хотят купить квартиру, но боятся. Что пугает их чаще всего?

Рынок покупателя — именно так сегодня описывают специалисты ситуацию, сложившуюся в сфере недвижимости. События последнего года привели к тому, что спрос на жилье в осенние месяцы падает, а его снижение к концу года может достичь 10-20 процентов. Объем же предложения, напротив, на 20 процентов вырос, особенно на вторичном рынке. Продавцы готовы отдавать квартиры с дисконтом от 10 до 40 процентов, однако покупатели приобретать недвижимость не спешат. Основные причины — нестабильная геополитическая и экономическая ситуация, неуверенность в будущем. Но есть и еще одна причина: как показывают социологические исследования, в массе своей россияне боятся крупных сделок с недвижимостью. Чего именно опасаются граждане при сделках с недвижимостью и как эти тревоги преодолеть — в материале «Ленты.ру».

«Квартира в Москве принадлежит собственнику на основании: половина — приватизация 1992 года, половина — наследство 2019 года, сын унаследовал от отца. Второй сын, проживающий в Испании, написал от руки отказ от наследства, нотариус заверил подпись. Текст заявления на русском, печать и подпись нотариуса без перевода, апостиль не проставлен. Хотим купить. Насколько это законно и как подстраховаться?»

«Покупаю квартиру, которая приобреталась в ипотеку. Единственный собственник на момент приобретения квартиры разведен. Выплаты по ипотеке производились в период брака, заключенного после приобретения квартиры. Может жена оспорить сделку купли-продажи, если выплаты делались в том числе и из ее средств?»

Так на форуме платформы ЦИАН описывают свои тревоги те, кто в ближайшее время планирует приобрести недвижимость — квартиру, загородный дом и даже гараж или склад.

Стресс, проблемы, опасения

Согласно последнему опросу Всероссийского центра исследования общественного мнения (ВЦИОМ), проведенному совместно с «Дом.рф», в новом жилье сегодня нуждаются 22,7 миллиона (37 процентов) российских семей — в среднем на одного россиянина сейчас приходится 24,2 квадратных метра.

11,6 миллиона российских семей с доходом не ниже среднего в ближайшие пять лет планируют улучшить свои жилищные условия. Из них 5,8 миллиона семей хотят построить или купить индивидуальный дом, 5,4 миллиона собираются приобрести квартиру, а 400 тысяч рассматривают вариант аренды жилья.

Но вот парадокс: стремясь приобрести жилье, люди в то же время боятся сделок с недвижимостью. В августе этого года федеральная компания «Этажи» провела социологическое исследование, чтобы выявить тревоги россиян, связанные с покупкой домов и квартир (данные есть в распоряжении «Ленты.ру»).

Покупателей можно понять. «Приобретение недвижимости — это крупная сделка, — говорит Сергей Чужаков, заместитель руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи». — Такие сделки российские граждане совершают в среднем раз в три-пять лет. За это время очень многое успевает измениться как в законодательстве, так и в самой процедуре проведения сделки. К тому же не спят и мошенники, которые за это время успевают придумать не один десяток новых схем».

«Сегодня появилось много разных новшеств, — поддерживает специалист по недвижимости Надежда Гусарова. — Например, способы взаиморасчетов. Раньше была только ячейка, куда закладывались наличные, а еще раньше деньги просто передавали друг другу под расписку. Сейчас есть СБР — сервис безопасных счетов, ЭР — электронная регистрация, эскроу-счета, удаленные сделки... И все это надо сначала изучить с помощью интернета. А обилие информации вызывает еще больше вопросов. Покупатели боятся, например, что не смогут самостоятельно запросить у продавца необходимые документы, и начинают требовать такие справки и заявления, которые и не нужны вовсе. Часто это заканчивается конфликтом».

Главные страхи

Крупных сделок с недвижимостью люди в нашей стране опасались всегда. Риелторы, давно работающие на рынке недвижимости, вспоминают, что в нулевых покупателей больше всего тревожила юридическая чистота сделки. Константин Барсуков, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость», рассказывает, что люди опасались, например, квартир, переданных по наследству. Единая электронная база ЗАГС появилась только в 2018 году, а до того выявить круг наследников было очень трудно, особенно если наследство оставлял мужчина: всегда был риск, что после его смерти обнаружатся внебрачные дети. Чтобы подстраховаться, риелторам приходилось тщательно изучать записи в домовых книгах, архивные документы, беседовать с продавцами и их родственниками.

Кроме того, участники рынка боялись откровенно мошеннических схем, отмечает Надежда Гусарова. Покупатели опасались приобрести квартиру, которая уже кому-то продана, а продавцы — что клиенты расплатятся с ними фальшивыми купюрами. Настораживало и то, что на момент сделки в квартире могли быть прописаны жильцы.

Правда, сегодня процедура выписки происходит быстрее и проще, но переубедить пожилых людей бывает крайне сложно.

В 2015-2020 годах рынок недвижимости активно развивался. Появилось множество новых застройщиков, льготных ипотечных программ, была упорядочена законодательная база, созданы различные интернет-площадки для покупки домов и квартир. А в прошлом году был поставлен рекорд: в России в эксплуатацию ввели 92,6 миллиона квадратных метров жилья — максимум за всю историю страны.

Опасения покупателей в этот период тоже стали иными. Согласно опросу, проведенному «Яндекс.Директ», в 2021 году россияне больше всего боялись упустить выгодное предложение (49 процентов), волновались, что купят жилье по более высокой цене, чем рыночная (44 процента), а также что выберут не лучший вариант из имеющихся (42 процента).

В этом году ситуация вновь изменилась. Рынок недвижимости переживает один шок за другим: февральское повышение ключевой ставки Центрального банка до 20 процентов, рост цен на квартиры в среднем на 14 процентов и перспектива падения спроса в пределах 20 процентов.

Вместе с рынком лихорадит и россиян, планирующих приобрести жилье.

Участники исследования признаются, что не знают, как составлять договор купли-продажи, не понимают, какой пакет документов нужно подготовить, и не уверены, что смогут проверить продавца и подлинность предоставляемых документов.

Кроме того, 23 процента боятся, что не смогут самостоятельно найти нужный объект недвижимости среди большого количества объявлений, в том числе и с некорректной информацией. 16 процентов уверены, что не смогут самостоятельно выбрать выгодный ипотечный продукт. А 12 процентов признались, что боятся потерять деньги, упустив при совершении сделки важные детали.

Береженного бог бережет

Что стоит за этими цифрами? «Лента.ру» попросила практикующих риелторов поделиться наблюдениями за покупательскими страхами.

Александр Баландин, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Premium Realty»: «Мы проводили сделку по покупке квартиры за 90 миллионов рублей в одном из элитных жилых комплексов в Пресненском районе Москвы. Покупатели — семейная пара, выбирали квартиру для проживания. Ранее у них была неудачная сделка, в ходе которой жилье продали, не имея доверенности от собственника, что привело к судебной тяжбе. В этот раз собственником квартиры был высокопоставленный военный врач лет семидесяти. Покупатели попросили его предоставить стандартный набор документов, подтверждающих дееспособность: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Сделка почти срывалась. Но мы предложили покупателям оформить титульное страхование, а кроме того, организовали для продавца выездное медицинское освидетельствование в момент сделки в государственном научном центре социальной и судебной психиатрии имени В.П. Сербского. Благодаря этим усилиям договор купли-продажи был заключен, обе стороны остались довольны».

Надежда Гусарова, специалист по недвижимости: «Есть люди, которые боятся, что квартира достанется им с долгами за коммуналку. Одна покупательница потребовала с моих клиентов-продавцов, чтобы они вызвали представителей управляющей компании. Те должны были снять показания всех счетчиков и выдать справку, что все оплачено. На мое возражение, что мы вместе с ней снимем все показания, а потом в личном кабинете убедимся, что все расчеты произведены в полном объеме, а если этого недостаточно, то собственник принесет справку из бухгалтерии, что задолженностей нет, — был один ответ: «Нет, пусть показания снимет представитель УК». В итоге женщина так и осталась со своими страхами, а мы нашли более адекватного покупателя».

Но бывает и так, что именно страх уберегает клиента от неудачной сделки.

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»: «Однажды к нам обратился клиент, который был напуган странным поведением женщины — продавца земельного участка в Мытищинском районе. Она очень форсировала сделку, просила закончить ее быстрее, всячески торопила. Подключились наши юристы. Запросили свидетельство о браке или его расторжении. Продавец стала нервничать, заявила, что муж умер, документы неизвестно где. Тогда мы стали изучать вопрос пристально, задействовав свои источники. И выяснили: у умершего супруга, имевшего 50 процентов доли участка, в США была родная дочь от первого брака. В Америке она давно, поэтому в наследство не вступила, к тому же продавец ее не оповестила о данном участке, поэтому она так спешила продать землю и получить все деньги. Итог — наш клиент отказался от сделки и подобрал с нашей помощью другой участок».

Другой случай из практики Лазовского и вовсе курьезный. Клиент обратился в компанию Максима для проверки участка перед покупкой. Он собирался строить дом для постоянного проживания. Внешне все было красиво, однако когда юристы запросили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проверили смежные объекты и план застройки, выяснилось, что на территории участка проходит кабель связи ФСБ, проложенный больше 50 лет назад.

У всех теперь нервы!

Этой осенью нервы у покупателей особенно напряжены, отмечают риелторы. По мнению специалистов, это вызвано не столько событиями на рынке недвижимости, сколько общим ощущением изменчивости современного мира. Покупателей все больше беспокоят вопросы, что будет с ценами, заработками, ипотекой.

Например, с началом частичной мобилизации и отъездом части граждан за рубеж встала проблема покупки жилья по доверенности. На том же форуме ЦИАН один из пользователей спрашивает: «Цель — купить двухкомнатную квартиру. Однако один из трех собственников присутствовать на сделке не будет. Он находится в другом городе и оформляет доверенность на ее продажу. Известно, что он военный. Каковы риски такой сделки для покупателя?»

Чаще стала встречаться и другая проблема: покупатель приобретает квартиру с мебелью, но когда приходит в новый дом, обнаруживает голые стены. Так, на одном из форумов по недвижимости девушка описала, как купила «вторичку».

«Застраховать себя от подобной ситуации покупатель может тем, что передача квартиры происходит в день сделки, — советует Елена Мищенко. — Сначала он приезжает на объект, убеждается, что все на месте, и только после этого подписывают договор купли-продажи». Также не стоит полагаться на устный договор, лучше внести в договор купли-продажи и в акт приема-передачи пункт, где описано все имущество, остающееся в квартире и вошедшее в цену договора, с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

Что же касается продажи по доверенности, то бояться ее не стоит. «Сегодня есть сервис по проверке доверенностей, оператором которого является Федеральная нотариальная палата, — говорит Константин Барсуков. — По нему можно установить, действительно ли документ был выдан, кем и когда и не был ли он отменен».

Сигнал тревоги

Даже на дороге можно назубок вызубрить ПДД и попасть в аварию. А тут — ни одна сделка не похожа на другую. Опасности на каждом этапе могут быть, а могут и отсутствовать, считает Надежда Гусарова. Чтобы не бояться крупной сделки, она советует четко сформулировать: что улучшится в жизни покупателя после приобретения квартиры. Основные тезисы можно даже записать в телефон или блокнот.

Тем не менее специалисты советуют покупателям насторожиться, если есть «маячки», свидетельствующие о неблагонадежности сделки. Александр Баландин советует обратить внимание на изменения в проектной документации в новостройках: «Например, в ходе строительства застройщик планирует увеличить этажность объекта или переводит первые этажи в некоммерческий фонд. Проектная документация еще на согласовании, но эти новые помещения девелопер уже продает. А вдруг документы не согласуют, что тогда? Также советую критически относиться к любым обещаниям застройщика и по возможности самостоятельно или с помощью брокеров проверять его слова».

Такую информацию можно проверить через специальные сервисы, где обозначены земельные участки, выделенные под строительство.

Надежда Гусарова рекомендует быть внимательными, если собственник квартиры в преклонном возрасте.

«Такой человек, возможно, принимает соответствующие возрасту психотропные лекарства, может даже состоять на учете в ПНД. И при наличии заинтересованных лиц в дальнейшем подобная сделка может быть оспорена — на том основании, что собственник не осознавал, что делал и какие документы подписывал. В этом случае можно подстраховаться получением медицинских справок, сделку проводить нотариальную и при участии близких родственников собственника. А если уж возникнет неприятная ситуация, то суд, скорее всего, встанет на сторону покупателя, который заранее принял меры, чтобы убедиться в безопасности сделки».

Также она призывает обращать внимание, если у владельца есть бизнес:
«В случае его банкротства квартиру могут включить в конкурсную массу и изъять у нового собственника. Поэтому надо выяснить, не заведено ли против продавца судебных делопроизводства, и даже просчитать, возможно ли это в дальнейшем».

Константин Барсуков предупреждает о случаях, когда в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, которого выписали «в воздух»: «То есть из одной квартиры ребенка выписали, а в другую не прописали. Если на новом месте родители его не пропишут, его по суду вернут на старую жилплощадь, и право пользования квартирой у нового собственника будет потеряно».

Также должна настораживать недвижимость, в истории которой было много переходов прав собственности; жилье, приобретенное за материнский капитал, приватизированные недавно квартиры, особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных на тот момент жильцов, а также наличие перепланировки.

Впрочем, эксперты отмечают, что россияне хоть и заявляют о страхе перед покупкой недвижимости, в массе своей не принимают достаточных мер, чтобы сделку обезопасить. «Если 96 процентов покупателей такие пугливые, почему они не берут с собой на сделку юриста? — задается вопросом Елена Мищенко. — Не хочется оплачивать дополнительные услуги? Значит, страх не такой уж и страшный. Сами идут, сами все покупают, ничего не проверяют».

Константин Барсуков рассказывает на этот счет поучительную историю: «Однажды к нам обратился клиент, который хотел купить квартиру, приватизированную лет пять назад. Что тут проверять, скажет любой человек. Но наш юрист обратил внимание, что до приватизации в квартире было прописано много людей — муж с женой, двое детей, бабушка, ее сестра. Но им дали двухкомнатную квартиру. Это показалось странным.

Бабушка, узнав об этом, собралась в суд. И поскольку нарушение закона очевидно, приватизация будет признана ничтожной. А значит, будет расторгнута и сделка купли-продажи, и новый собственник, оставшись без квартиры, будет бегать и искать, как вернуть деньги… Клиента от приобретения лота мы отговорили, но я видел, что некоторое время объявление о продаже этой квартиры висело на разных площадках, а потом пропало. Возможно, ее кто-то купил».

Но есть и хорошие новости. По наблюдениям специалистов, далеко не каждая сделка, имеющая правовой дефект, приводит к иску. «Кто-то из покупателей может просто о дефекте не знать, кто-то знает, но не хочет судиться, а есть просто честные люди, которые признают, что по совести они не имеют права на то или иное имущество, — говорит Константин Барсуков. — Я убежден: если бы все правовые дефекты "выстреливали", каждая третья-четвертая сделка бы разваливалась. А так — расторгается только одна из тринадцати».