Россияне массово продают элитное жилье в Дубае и скупают квартиры в Сочи. Почему у них начались проблемы в Эмиратах?

Россияне выбыли из числа самых крупных покупателей недвижимости в Дубае. С первой строчки по объему покупок жилья они сместились сразу на пятую, отменили часть запланированных сделок и реализовали лотов вдвое больше, чем приобрели. На фоне ослабления рубля поэтапная схема оплаты недвижимости, действующая в ОАЭ, поставила многих из них перед выбором: переплачивать 15-20 процентов от изначально запланированной суммы или продавать жилье себе в убыток. Некоторые эксперты винят в произошедшем «русских брокеров», обещавших быструю перепродажу с огромной прибылью, но не предупреждавших о подводных камнях. Что происходит с ценами на недвижимость в самом популярном эмирате, верить ли слухам о рисках образования «пузыря» и стоит ли присмотреться к инвестициям в офисы — в материале «Ленты.ру».

Отказ от дорогого

К последнему кварталу 2023 года россияне перестали входить в число ключевых покупателей недвижимости в Дубае. Они стали чаще перепродавать недвижимость, купленную ранее, а также отменили часть запланированных сделок. За последнее лето граждане России реализовали лотов на 75,1 миллиона долларов — почти вдвое больше, чем приобрели. Часть решила вложить эти средства в бизнес у себя на родине.

По словам брокеров, опрошенных агентством Bloomberg, причинами стали падение курса рубля и продолжающийся рост цен на недвижимость в самом популярном эмирате. Жилье в Дубае стало дорожать еще в 2021 году, и к началу сентября рост составил около 30 процентов. Среди других факторов аналитики также называют насытившийся спрос и ограничение размера ежемесячной суммы, доступной для отправки в ОАЭ, со стороны некоторых отечественных банков.

В новых реалиях интерес к элитной недвижимости со стороны россиян поубавился, а ценник в 10-15 миллионов долларов для них перешел в категорию заградительных, подчеркнул гендиректор Unique Properties Араш Джалил. Год назад ситуация выглядела иначе: высокие цены не становились препятствием для россиян. Так, именно инвестором из России, по слухам, был куплен особняк стоимостью 24,6 миллиона долларов в начале прошлого лета в одном из самых модных районов Дубая — District One. Дом с восемью спальнями считался наиболее дорогим в округе.

Выгодные вложения

В 2022 году именно россияне составили основную массу покупателей недвижимости в Дубае. Одним из факторов было желание выгодно вложить накопленную валюту: отечественные бизнесмены целыми этажами скупали жилье, чтобы потом сдать его в аренду. Особенным спросом пользовались апартаменты: на них, по оценкам риэлторов, приходилось до 81 процента продаж. Вторую строчку по спросу занимали виллы — 18 процентов продаж. В прошлом июне в эмирате был зафиксирован рекорд по числу сделок — 9000 трансакций.

Нередко причиной покупки жилья в стране становились релокация и получение аналога вида на жительство. Покупка жилья дороже 205 тысяч долларов (18,9 миллиона рублей на дату публикации — прим. "Ленты.ру".) позволяет легко легализоваться в эмиратах, оформив резидентство не только на себя, но и на семью. После этого в ОАЭ можно жить на протяжении трех лет, получив доступ к лечению, обучению и банковскому обслуживанию. Притоку граждан России способствовало и отсутствие санкций: ОАЭ, в отличие от ряда других стран, оставила открытой возможность диверсификации бизнеса для россиян. Многие компании в 2022 году открывали в стране офисы и перевозили сотрудников.

В прошлом году Дубай пережил настоящий ажиотаж в сфере жилья, а появление почти 2,5 тысячи «русских» агентств недвижимости и независимых консультантов привели к обострению конкуренции, отмечают эксперты компании Ageeva Real Estate. Они зачастую обещали быструю перепродажу с огромной прибылью, что привлекло внимание многих россиян, однако реальность оказалась менее предсказуемой.

Неудачная инвестиция

В первом полугодии 2023 года жилье в Дубае продолжило пользоваться спросом у россиян. Но уже летом на фоне скачков курса рубля отечественные аналитики стали советовать им инвестировать в недвижимость Сочи. Последняя растет примерно на 20 процентов в год, демонстрируя стабильность в качестве инвестиционного актива, объясняла коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт. В ОАЭ же цены фиксируются в долларах, платежи за жилье часто вносятся частями, а значит, человек, запланировавший покупку в начале года, к середине лета может переплатить 15-20 процентов, предупреждала эксперт.

C возросшим размером окончательной суммы платежа связывает отказ части россиян от сделок и Джалил. Многие при этом оказались перед выбором: продавать без прибыли или даже в убыток, либо рисковать потерять и квартиру, и вложенные средства. Перепродажа ранее купленных объектов в итоге происходила со значительным дисконтом.

«Если изначально выбор объекта был неверным, при попытке его быстрой перепродажи могут возникать сложности», — предупреждают в Ageeva Real Estate. Примером неудачной инвестиции здесь называют вложение в квартиру в не самом востребованном районе. Выбор «правильного» объекта снижает такие риски, и даже при возникновении сложностей с выплатой рассрочки сохраняется возможность выгодно продать недвижимость по переуступке.

Успеху способствует и общая готовность квартиры к полноценному проживанию, обращает внимание инвестор и эксперт по купле-продаже бизнеса Андрей Волков. Полностью обставленная мебелью квартира кратно увеличивает шансы на быструю перепродажу или сдачу в аренду, убежден он.

Тем, кто заинтересован в инвестициях в Дубай, стоит рассматривать объекты на ресейле (от англ. перепродажа), рекомендует
эксперт-брокер по недвижимости агентства Hive Network Real Estate Марина Ганова. Там же можно найти и хорошие планы платежей рассрочки (в отличие от предложений девелоперов, сильно скорректировавшихся из-за высокого спроса), и более высокие сроки готовности. Рынок в эмирате в целом очень подвержен саморегулированию, объясняет эксперт: при высоком спросе рассрочки очень «закручиваются» застройщиками, позволяя входить в них тем, кто имеет действительно стабильные финансы и готов оплачивать весомые платежи регулярно раз в несколько месяцев.

Альтернативные Эмираты

В третьем квартале 2023 года россияне опустились сразу на пятую строчку по объему покупок недвижимости в Дубае, тогда как годом ранее находились на первой, констатировали в брокерской компании Betterhomes. При этом охлаждение произошло только со стороны инвесторов, живущих в России. Те, кто проживает в Эмиратах уже длительное время, продолжили инвестировать в местные квадратные метры.

«Можно сказать, что индийцы и пакистанцы создали и продолжают создавать экономическое чудо Дубая. Они ассимилировались, перевозят семьи. По моим наблюдениям, и в строительных компаниях, и в офисах продаж недвижимости, и в тех же банках это две самые распространенные нации», — добавил Волков.

В целом спрос на недвижимость в Дубае остался высоким, а разогретые цены отчасти сдвинули вектор в сторону вторичного рынка, отмечают собеседники Forbes. Более низкая стоимость готового жилья одновременно с простотой его сдачи в аренду отвлекла на него и часть внимания инвесторов.

Еще часть внимания сместилась в сторону других эмиратов — столицы ОАЭ Абу-Даби и Рас-эль-Хаймы. Жилая недвижимость в них пока дешевле, налоги на недвижимость — ниже, а застройка менее уплотнена. Абу-Даби эксперты и вовсе называют новым Монако: там активно открываются новые музеи и проводятся международные мероприятия, на местном острове Яс работают парки развлечений. За последний год арендные ставки на элитное жилье и объекты премиум-класса увеличились на 7-11 процентов.

Похожая ситуация и с Рас-аль-Хаймой, в развитие туристического сектора которой власти Эмиратов намереваются вложить 134 миллиона долларов. Здесь планируют возвести крупнейший в мире киногород, открыть заповедник дикой природы и игорный курорт. Недвижимость в самом северном эмирате тоже растет в цене: квадратный метр за последний год подорожал на 4-7,5 процента.

Шанс составить альтернативу Дубаю также есть у Шарджи. Популярность третьего по размеру эмирата выросла в последние годы на фоне решения правительства разрешить иностранцам владеть недвижимостью на правах полной собственности. До 2022 года им было доступно лишь право длительной аренды, в течение максимум ста лет. Из-за множества девелоперских проектов аналитики предрекают этому рынку планомерный рост, иностранные инвесторы активно вкладываются в местную недвижимость, а аренда в Шардже за год уже подросла в цене на 10-20 процентов.

Непрозрачный «пузырь»

В сентябре количество сделок на первичном рынке Дубая уменьшилось на 30 процентов по сравнению с тем же месяцем 2022 года. Но причиной тому — высокая активность предыдущего периода, связанная в том числе со всплеском интереса со стороны россиян, убеждены аналитики. Для лета в целом характерно снижение деловой активности, поэтому делать выводы лучше по итогам последнего квартала, предлагает CEO и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева.

При этом часть экспертов все-таки видит на рынке Дубая симптомы охлаждения и возможного «пузыря». Лопнуть этот пузырь, по мнению гендиректора «Агентства недвижимости Георгия Патанина» Георгия Патанина, грозит весной 2025 года. Тогда цены на недвижимость в эмирате могут начать снижаться, а инвесторы — терять в деньгах.

Такое уже происходило в 2009 году, напоминает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев. C 2004 по 2008-й рынок ОАЭ активно набирал обороты: в страну ехали репатрианты, возводились новые инфраструктурные объекты, дорожала нефть. Однако затем стоимость «квадрата» рухнула, а инвесторы, вложившиеся в апартаменты, потеряли возможность их реализовать вплоть до 2010 года.

Около десяти лет назад Дубай действительно переживал глобальное падение цен, подтверждает заместитель председателя совета директоров агентства по продаже недвижимости Mayalanya Group Мила Гребенщикова. «Очень много проектов тогда не достроилось и было приостановлено. Но после этого государственные стандарты поменялись: там принудительно внедрили использование корреспондентских счетов, и теперь застройщик для получения разрешения обязан иметь на счете не менее 50 процентов бюджета», ― заключила эксперт.

Сегодняшний эмират, по ее словам, уже другой ― с госконтролем строительства, заточенной на иностранцев развитой инфраструктурой, большим количеством школ. Спекулятивные сделки при этом случаются: они создают впечатление падения и приводят к росту цены, но нынешний подъем и спрос в Дубае «пузырем» все-таки не назвать, уверена представитель агентства недвижимости.

Внимание на офисы

Швейцарский финансовый холдинг UBS осенью включил Дубай в топ-3 городов с наименьшими рисками возникновения жилого «пузыря», наряду с такими городами, как Сан-Паулу и Сан-Франциско. С учетом быстрого роста зарплат и «раскаленного рынка аренды», цены на котором растут быстрее, чем дорожает «квадрат», рынок Дубая можно назвать справедливо оцененным, считают здесь. И хотя этот эмират действительно отличается склонностью к чрезмерной застройке, ценовая динамика в ближайшие кварталы должна остаться сильной, заключают аналитики.

«Если оценивать доходность от сдачи в аренду, то ROI недвижимости в ОАЭ составляет 6 процентов и более против 1-2 процентов Лондона или Майями. Это очень привлекает инвесторов, желающих получать стабильный пассивный доход», — обращает внимание Ганова. По ее словам, страна слишком далека от «мыльного пузыря», а развитие, реализуемое местными властями в части привлечения и увеличения населения, способствует поддержанию здорового спроса на недвижимость.

Сразу несколько экспертов, опрошенных «Лентой.ру», назвали сегодняшний день хорошей возможностью присмотреться к инвестициям в офисную недвижимость ОАЭ. По данным земельного департамента Дубая, спрос на нее сейчас вырос на 59 процентов, а цены ― на 36 процентов, что говорит о повышении заинтересованности инвесторов в этом направлении, отметили в Mayalanya Group. Обратить внимание на коммерческую недвижимость посоветовал и Волков. Из-за появления в ОАЭ большого количества локальных mainland-компаний (находящихся в пределах материковой части государства), потребность в офисах класса B и выше является высокой, а спрос превышает предложение, объяснил он.