В 2025 году власти увеличили ежегодный взнос участникам накопительно-ипотечной системы (НИС) для военнослужащих до 383 979 рублей. Эти деньги можно использовать для первоначального платежа по ипотеке или для погашения уже имеющегося кредита. «Лента.ру» рассказывает, как купить квартиру по военной ипотеке, какие документы нужно собрать и какие лимиты по кредиту доступны в разных банках.
Что такое военная ипотека
Военная ипотека — это программа обеспечения жильем военнослужащих, заменившая советскую систему распределения квартир по очереди. Она позволяет военным получить целевой кредит на жилье, который погашает государство, пока они служат. В отличие от многих льготных программ, такая ипотека позволяет купить квартиру (в новостройке и на вторичном рынке) или дом по всей стране. Также те, чей стаж службы превысил 20 лет, могут приобрести землю отдельно, чтобы построить на ней свой дом.
Собственником жилья, на которое оформляется военная ипотека, может стать только сам военнослужащий, а не вся семья. При разводе супругов имущество, приобретенное за счет целевых выплат из госбюджета, не будет относится к общему, и останется за тем, кто оформлял ипотеку.
Военная ипотека в России существует с 2005 года и выдается по стандартам, утвержденным Минобороны в 2018 году. Для получения такого кредита необходимо быть участником накопительно-ипотечной системы.
Что такое НИС
Накопительно-ипотечная система (НИС) — это программа, по которой за военного ежемесячно отчисляются средства на специальный счет вплоть до момента увольнения. Их не присылают одномоментно, а начисляют каждый месяц — по 1/12 части от суммы годового взноса.
Фото: Влад Некрасов / Коммерсантъ
О состоянии своего именного накопительного счета можно узнать онлайн в личном кабинете военнослужащего на сайте Минобороны.
Зачисляемая сумма ежегодно определяется федеральным законом о бюджете.
В 2025 году сумма зачислений на НИС составляет 383 979,3 рубля. Она не зависит от звания, выслуги, рода войск или нахождения в зоне боевых действий
Участники НИС могут использовать накопленные на счету деньги в качестве первоначального взноса по ипотеке (или для покупки жилья) только через три года службы — к этому моменту средств на счете должно хватить на квартиру в небольшом городе.
Исключение сделали лишь для участников СВО — они могут оформить военную ипотеку сразу после регистрации в реестре НИС.
Если накопившейся суммы хватает на покупку жилья, то деньги перечисляются прямо с личного счета продавцу. На руки военным их не выдают. Если накопившейся суммы на покупку жилья не хватает, то оформляется военная ипотека, а имеющиеся накопления идут на первоначальный взнос. Платежи по кредиту вносит государство: каждый месяц по 1/12 от годового взноса на НИС — то есть по 31 998,37 рубля. Выплаты проводит «Росвоенипотека». Деньги направляются сразу на погашение кредита, а не оседают на счете военнослужащего.
Фото: Виталий Аньков / РИА Новости
Условия военной ипотеки
Максимальная сумма кредита зависит от банка. В 2025 году кредитные организации предлагают заем на сумму не более 1,86 миллиона рублей.
Ставка по кредиту рыночная и тоже зависит от банка. В феврале 2025 года минимальная ставка — 19,75 процента годовых. Снизить до льготной ее можно за счет семейной ипотеки, тогда платить придется всего лишь 6 процентов годовых.
Минимальный первоначальный взнос варьируется, в некоторых банках он достигает 50,1 процента от суммы кредита.
Дополнительные опции в разных банках позволяют взять по военной ипотеке дом с землей или использовать для первоначального взноса средства материнского капитала.
Доплата. Если жилье стоит дороже, чем позволяет накопленная на личном счету военнослужащего сумма и максимальная сумма по кредиту, то ему необходимо добавить личные средства.
Предположим, военнослужащий стал участником НИС в январе 2018 года. В январе 2025 года он решил купить в ипотеку трешку в новостройке за 5 600 000 рублей, оформив кредит под 23,5 процента годовых на 20 лет.
Максимальная сумма по кредиту для него составит порядка 1 465 000 рублей. К моменту открытия ипотеки за три года на его счете накопилось около 2 548 000 рублей. Чтобы купить квартиру, военнослужащему нужно будет добавить собственные средства в размере 1 587 000 рублей (5 600 000 - 1 465 000 - 1 028 000 = 1 587 000 рублей).
Тогда, по предварительным расчетам ипотеки, ежемесячный платеж составит приблизительно 31 500 рублей, что вписывается в 1/12 годового взноса НИС за 2025 год.
Кто может оформить военную ипотеку
Военную ипотеку могут получить участники системы НИС. Некоторые категории военнослужащих становятся ее частью автоматически, в то время как другие могут присоединиться по желанию. Так, купить недвижимость в рамках программы могут:
- офицеры, призванные или добровольно поступившие на военную службу из запаса, но только если они заключили свой первый контракт после 1 января 2025 года;
- получившие военное образование и звание офицера не ранее 1 января 2005 года;
- проходящие службу по контракту не менее трех лет прапорщики и мичманы, если заключили первый контракт после 1 января 2005-го;
- служащие по контракту военные, ставшие офицерами не ранее 1 января 2008 года;
- старшины, матросы, солдаты и сержанты, которые после 1 января 2005 года заключили свой второй контракт;
- прапорщики и мичманы, которые до 1 января 2005 году состояли на службе не менее трех лет;
- другие военнослужащие, указанные в законе.
Фото: Влад Некрасов / Коммерсантъ
В некоторых случаях участнику НИС может быть отказано в ипотеке, рассказал «Ленте.ру» старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. Это случится, если:
- заемщик хочет приобрести жилье, которое не подпадает под условия программы;
- заемщик имеет слишком маленький доход, который не позволяет ему оплачивать ипотеку, даже несмотря на субсидии от государства. Также причиной отказа может стать высокая кредитная нагрузка — если на момент выдачи ипотеки она составляет более 50 процентов от дохода;
- заемщик не проходит по возрастным критериям банка (некоторые банки по военной ипотеке ограничивают предельный возраст 45 и 50 годами);
- у заемщика плохая кредитная история.
Какое жилье подходит под военную ипотеку
Военнослужащие могут приобретать
- квартиры в новостройках;
- жилье на вторичном рынке;
- частные дома с земельным участком;
- таунхаусы.
Объект должен находиться на территории России (необязательно в регионе, где военный служит) и относиться к жилому фонду, то есть должна быть возможность прописаться в этом жилье
Если военный хочет купить квартиру в новостройке, у застройщика должны быть все разрешения и гарантии возврата денег (сейчас это, как правило, эскроу-счета). При покупке квартиры на вторичном рынке действуют обычные правила гражданской ипотеки. При этом важно иметь в виду, что банки зачастую отказывают в кредите на старые, изношенные дома или при сделках по доверенности.
Для военной ипотеки не доступны
- коммерческая недвижимость;
- жилье с обременениями;
- части жилой недвижимости, например, комнаты в коммунальных квартирах.
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Инструкция по оформлению военной ипотеки
Для покупки квартиры у собственника
Шаг 1. Получить свидетельство о праве на целевой жилищный заем (ЦЖЗ).
Для этого военнослужащему нужно подать типовой рапорт на имя командира части, в которой он служит. Запрос передается «Росвоенипотеке», она выдает свидетельство, которое затем направляют военнослужащему.
Шаг 2. Подать заявку на ипотеку в банк-партнер и выбрать квартиру на вторичном рынке.
От продавца квартиры требуется:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор купли-продажи);
- нотариальное согласие супруги\супруга на продажу квартиры;
- выписка с лицевого счета об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире;
- справка с ЖКХ\ЖЭУ\УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- справка из Фонда капремонта об отсутствии долгов.
Покупателю, в свою очередь, нужно предоставить отчет об оценке выбранной квартиры и согласие супруга (или супруги) на покупку жилья по военной ипотеке (если банк потребует такой документ).
Шаг 3. Согласовать выбранный объект в банке и открыть в нем два счета.
На один счет будут переведены кредитные средства, а на второй — деньги с накопительного счета в «Росвоенипотеке».
Шаг 4. Подписать кредитный договор и договор целевого жилищного займа, согласовать пакет документов в «Росвоенипотеке».
Чтобы получить ЦЖЗ, военнослужащий должен предоставить:
- копию паспорта;
- свидетельство о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа (действует 6 месяцев с момента оформления);
- подписанный со стороны участника НИС договор ЦЖЗ;
- отчет об оценке стоимости объекта;
- копию договора ипотечного кредитования (заверенную кредитором);
- копию договора банковского счета участника, открытого для операций со средствами ЦЖЗ (заверенную банком).
Фото: Александр Кондратюк / РИА Новости
Шаг 5. Забрать подписанный договор ЦЖЗ.
Шаг 6. Зарегистрировать через МФЦ подписанный договор купли-продажи (ДКП).
Шаг 7. Получить зарегистрированный ДКП и выписку из ЕГРН.
После проверки зарегистрированных документов банк переведет средства продавцу.
Шаг 8. Уведомить ответственного по НИС о реализации права.
Ответственный присутствует в каждой воинской части — именно он отправляет документы для получения свидетельства о праве на ЦЖЗ, о котором говорилось в первом шаге.
Шаг 9. Проследить, что банк передал документы в «Росвоенипотеку».
Иначе ежемесячные платежи по ипотеке не будут перечисляться в банк. Речь идет о следующих документах:
- копии зарегистрированного договора купли-продажи жилья с отметкой о регистрации ипотеки;
- выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с информацией об обременении в пользу кредитора и государства;
- заверенной кредитором копии документа, подтверждающего дату выдачи, сумму ипотеки и график погашения.
Шаг 10. Принять квартиру у прежнего владельца.
Фото: Максим Богодвид / РИА Новости
Для квартиры в новостройке
Шаг 1. Получить свидетельство о праве на ЦЖЗ.
Шаг 2. Выбрать квартиру в новостройке, заключить с застройщиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и подать заявку на ипотеку в банк-партнер.
Важно учитывать, есть ли у данного дома аккредитация в банке, в котором военнослужащий решил оформлять ипотеку, а также в «Росвоенипотеке». Если ее нет, купить квартиру в этой новостройке вряд ли получится.
Кроме того, нужно убедиться, что лимита по кредиту, накопленных на счете денег и личных сбережений хватит на покупку выбранного объекта.
Шаг 3. Согласовать выбранный объект в банке и открыть в нем два счета.
Шаг 4. Подписать кредитный договор и договор ЦЖЗ.
Шаг 5. Зарегистрировать через МФЦ подписанный ДДУ.
Шаг 6. Получить зарегистрированный ДДУ и выписку из ЕГРН.
После проверки зарегистрированных документов банк переведет средства на эскроу-счет застройщика. Застройщик не получит к ним доступ, пока дом не будет сдан.
Шаг 7. Проследить, что банк передал документы в «Росвоенипотеку».
Шаг 8. Уведомить ответственного по НИС о реализации права.
Шаг 9. Подписать акт приема-передачи квартиры после сдачи дома и зарегистрировать право собственности в МФЦ.
Шаг 10. Оформить в банке «закладную».
Речь идет о документе, подтверждающем передачу ипотечной квартиры банку в залог. Так банк гарантирует, что вернет выданные деньги, если заемщик не сможет погасить долг по ипотеке.
Фото: Станислав Трифонов / «Лента.ру»
Для готового дома и земельного участка
Шаг 1. Получить свидетельство о праве на ЦЖЗ.
Шаг 2. Подать заявку на ипотеку в банк и выбрать участок и дом.
- все постройки на земельном участке должны быть узаконены;
- земельный участок должен быть размежеван;
- назначения участка ДНТ и СНТ для оформления военной ипотеки не подходят;
- в доме должна быть теплоразводка с установленными радиаторами, газовым или электрокотлом.
Шаг 3. Собрать документы.
От продавца:
- правоустанавливающие документы;
- паспорт;
- нотариальное согласие от супруга\супруги на продажу дома и участка (если приобретался в браке);
- выписка с лицевого счета или домовой книги о зарегистрированных лицах в доме;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
От покупателя:
- отчет об оценке покупаемой недвижимости;
- нотариальное согласие супруга на покупку дома и участка по военной ипотеке (если банк требует).
Шаг 4. Согласовать выбранный объект в банке и открыть в нем два счета.
Шаг 5. Подписать кредитный договор и договор ЦЖЗ, а затем согласовать их в «Росвоенипотеке».
Шаг 6. Забрать подписанный договор ЦЖЗ и зарегистрировать в МФЦ подписанный договор купли-продажи.
Шаг 7. Получить зарегистрированный ДКП и выписку из ЕГРН.
Документы нужно передать в банк: после их проверки он перечислит продавцу средства с открытых ранее двух счетов.
Шаг 8. Уведомить ответственного по НИС о реализации права.
Шаг 9. Проконтролировать, что банк передал документы по сделке в «Росвоенипотеку».
Шаг 10. Принять дом у прежнего владельца.
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
В каких банках можно оформить ипотеку
Военную ипотеку можно получить только в банках, которые сотрудничают с «Росвоенипотекой».
| Банк | Процентная ставка | Максимальная сумма кредита в рублях |
|---|---|---|
| Сбер | от 27,1 | 1 410 000 |
| Промсвязьбанк | 25 | 1 465 000 |
| Абсолют Банк | 25 | 1 468 407 |
| Севергазбанк | 25,3 | 1 480 000 |
| ВТБ | 27,7 | 1 360 000 |
| Банк «Россия» | 19,75 | 1 860 000 |
| ДОМ.РФ | от 24,5 | 1 500 000 |
| Газпромбанк (рефинансирование) | 15,9 | 2 178 000 |
Главный нюанс военной ипотеки в том, что власти не назначили для нее льготную ставку кредита, поэтому ее размер, по сути, определяет рыночная конъюнктура.
«Банки поднимают процент военной ипотеки следом за ростом ключевой ставки ЦБ, так же, как и по рыночным кредитам. Это привело к тому, что лимиты кредитования за последние два года упали вдвое. К примеру, в 2022 году у Промсвязьбанка лимит по военной ипотеке составлял 3 810 000 рублей, а сегодня — 1 465 000 рублей», — рассказал «Ленте.ру» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
По словам эксперта, это было необходимо из-за правила, по которому банки рассчитывают лимит по программе военной ипотеки: 1/12 годового взноса из НИС должна полностью перекрывать ежемесячный платеж. Из-за высокой ставки по военной ипотеке денег для покрытия процентов за максимальный срок кредитования (30 лет) нужно больше, чем несколько лет назад, поэтому сумма кредита стала меньше.
Что будет после увольнения со службы
Деньги с НИС, которые расходуются на первоначальный взнос и платежи, не являются собственностью военнослужащего. Их могут потребовать вернуть, причем с процентами.
«Если военнослужащий ушел со службы раньше положенного, то он обязан не только дальше самостоятельно гасить ипотеку, но и вернуть государству все средства, которые оно выделило по НИС ранее. На это дается срок до 10 лет», — предупредил Петр Гусятников.
Фото: Виталий Аньков / РИА Новости
Государственные деньги не надо возвращать, если военнослужащий отслужил более 10 лет и был уволен:
- по достижении пенсионного возраста;
- по состоянию здоровья;
- в связи со служебной необходимостью переезда в другой город;
- в связи с организационно-штатными мероприятиями;
- если член семьи по медицинским показаниям не может проживать в местности, в которой служит военный;
- если ему нужно ухаживать за братьями или сестрами младше 18 лет либо за больными родственниками;
- если он является одиноким родителем и должен ухаживать за несовершеннолетним ребенком.
Если военный погиб на службе, государство погасит ипотеку досрочно
Также возвращать средства не требуется, если:
- общий срок службы перед увольнением достиг 20 лет или более;
- военно-врачебная комиссия признала военнослужащего негодным по состоянию здоровья — в таком случае срок службы роли не играет.
Если у военнослужащего, который ушел со службы по уважительной причине, остался долг по ипотеке, погашать его он будет самостоятельно.