Гранд-ларек

Чему учит история с самостроями

Московская «война с ларьками» в изложении некоторых СМИ и пользователей соцсетей представляется предельно просто и однозначно, как в черно-белом кино. Настолько просто, что невольно вызывает сомнения — то ли в элементарной вменяемости городских властей, то ли все же в однозначности ситуации.

Судите сами. Под покровом ночи (лучше бы, конечно, было сносить здания на Тверской улице днем, в рабочее время) вероломно, без объявления войны городские власти посягнули на священное, защищенное Конституцией право собственности. Хотя оно, вне всяких сомнений, подтверждено внесением соответствующих объектов в ЕГРП и ГКН, присвоением им кадастровых номеров, наличием у владельцев зданий оформленных земельных отношений (договоров аренды земельных участков). После чего диванные юристы уступают сцену не менее компетентным диванным экономистам. Начинаются рассуждения о том, какой непоправимый ущерб нанесен необдуманными действиями властей экономике города, лишившейся в один день тысяч высокопроизводительных рабочих мест и миллионных налоговых доходов.

Попробуем разобраться в ситуации. И для начала понять, откуда, собственно, появились эти «ларьки»? Во второй половине 1990-х с разрешения префектур в Москве стали появляться «нестационарные» / «легковозводимые» объекты. Причем возводились они на земельных участках, относящихся, как правило, к категории «охранных зон линейных объектов/сетей и сооружений централизованной системы водоотведения/сетей и сооружений связи/зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения». То есть речь идет главным образом о территориях вблизи станций метро, которые отдавались в долгосрочную аренду для размещения на них «некапитальных объектов». Проще говоря — торговых павильонов, рядов, ларьков.

В те годы законодательство позволяло местным властям регистрировать права и на такие некапитальные объекты. Однако в июне 1997-го соответствующие полномочия были переданы на федеральный уровень. При этом некапитальные сооружения исключили из списка недвижимости, подлежащей перерегистрации по новым правилам.

Впрочем, счастливые обладатели ларьков и торговых павильонов нашли выход. Они предъявили выданные Москвой временные свидетельства об аренде как бессрочные и заменили их на документы нового образца — с внесением записей в ЕГРП и ГКН. Одновременно рачительные хозяева — кто сразу, а кто постепенно — превращали свои некапитальные объекты во все более напоминающие капитальные. У них появился фундамент, более солидная отделка и т.п. Не будет большим допущением сказать, что эти «преобразования» проходили без какого-либо противодействия со стороны префектур.

Лишь в 2009-2011 годах городские власти попытались провести кампанию по признанию таких объектов «самовольной постройкой». Но она провалилась по вполне прозаической причине. Владельцы самостроя сослались на истечения срока исковой давности, а префектуры в большинстве случаев эти решения не обжаловали. И никому не пришло в голову провести судебные строительно-технические экспертизы объектов — то есть установить, соответствует ли фактически стоящее на земельном участке здание условиям договора аренды земельного участка, не предусматривавшим права его капитальной застройки.

Казалось, что все правовые механизмы для решения ситуации с самостроем в свою пользу город исчерпал. Но не тут-то было. 13 июля 2015 года, явно с подачи региональных властей, были приняты поправки в Гражданский кодекс, которые, в частности, предоставляли органам местного самоуправления право «принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен... в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения».

А 8 декабря 2015 года появилось постановление мэрии «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на определенных территориях города Москвы». В приложении к нему были перечислены адреса самостроев — тех, что расположены в полосе отвода инженерных сетей и в отношении которых, согласно ГК, город вправе самостоятельно принять решение о сносе.

Единственное, чего не предусмотрела мэрия, — возможности досудебного обжалования решения о признании того или иного объекта самовольной постройкой. Зато все суды по этой теме город выиграл. При этом надо учесть: Градостроительный кодекс запрещает возводить объекты над инженерными сетями и в их охранных зонах. Требование это достаточно жесткое и обусловлено соображениями технической безопасности. Именно поэтому на практике не применима даже легализация самостроя с уплатой штрафов, введением разного рода санкций и проч. Хотя там, где требования безопасности позволяют, лучше все-таки не сносить «по умолчанию», а выбирать легализацию, сохраняя людям бизнес и рабочие места.

Безусловно, владельцы «некапитальных объектов» знали или должны были знать, на какие риски шли, вкладывая деньги в строительство на выделенных им под иные цели участках. Только вот префектуры, аж до 2013 года отвечавшие за борьбу с самостроем, тоже знали о том, что именно строится на подведомственной территории. Не могли не знать. И ни безупречность правовой позиции, ни ссылки на практики прежней команды крепких хозяйственников не снимают ответственности с тех, кто годами закрывал глаза на самострой, кто не отправлял иски в суды до истечения сроков давности, кто не опротестовывал судебные акты в судах следующей инстанции.

И найти ответственных не помешает. Хотя бы для того, чтобы не допускать подобных ошибок в будущем.

Ведь у города есть нерешенные проблемы, аналогичные торговому самострою. Чего стоит хотя бы строительство «апартаментов» на землях, формат использования которых не предполагает жилого строительства. Более дешевого — за счет отсутствия обязательств по созданию социальной инфраструктуры. Не правда ли, напоминает строительство капитального объекта на месте «быстровозводимого»?

А ведь когда-то надо начинать жить по закону, не ссылаясь на то, что «так было всегда». Чтобы борьба с гранд-ларьками у станций метро не была разовой кампанией против экономически слабых владельцев торговой недвижимости. Чтобы это было частью последовательной программы по обеспечению соблюдения законодательства в сфере землепользования и строительства. С полной ревизией уже построенного, с фиксацией ее результатов и отказом от дальнейшего пересмотра.

И последнее. Очень не хотелось бы через пару лет, когда история забудется и уляжется, увидеть на месте, где стоял снесенный торговый павильон, новый торговый центр. Равно как и храм, детский дом, поликлинику или концертный зал. Если там нельзя строить капитальные здания — то нельзя. Никакие. Никому. Точка.