Московский рынок элитной недвижимости сохраняет статус-кво. Одних политическая и экономическая нестабильность только подстегивают к инвестициям в жилье, другие заняли выжидательную позицию.
Вопреки кризисным явлениям в стране, покупательская активность на рынке элитной недвижимости сохраняется на прежнем уровне. Неизменным остается и социальный портрет инвесторов: обычно это мужчины в возрасте 40-55 лет, владельцы собственного бизнеса или менеджеры высшего звена крупных компаний. Примерно треть из них составляют выходцы из нефте- и газодобывающих регионов – Тюмени, Иркутска, Красноярска, Сургута, Нижневартовска и Нефтеюганска. «В 2013 году география была иной, — отмечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. — Спрос заметно поддерживался за счет украинских покупателей, которые стали вкладывать в московскую и зарубежную недвижимость примерно за полгода до начала конфликта, ввиду отсутствия финансовой стабильности и туманных перспектив для бизнеса».
Россиян на покупку толкает несколько причин, считают эксперты инвестиционно-строительной корпорации «Баркли». В первую очередь квартиры в элитных новостройках приобретают из желания улучшить условия — переехать в более престижный район или увеличить жилплощадь. А вот после изменения семейного положения — при разводе или заключении брака — жилье меняют не так часто. Многие успешные предприниматели из провинции переезжают в столицу для ведения бизнеса и покупают просторные апартаменты. Также представители региональной элиты нередко приобретают однокомнатные квартиры для своих детей, получающих образование в московских ВУЗах. Всегда есть устойчивый спрос на небольшие «квартиры для пиджака», которые используются в качестве перевалочного пункта владельцами зарубежной и загородной недвижимости.
«После небольшого снижения активности в первом полугодии, вызванного внешними факторами, спрос на жилье элитного класса вернулся на стабильный уровень, — замечает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. — К настоящему времени средняя цена на квартиры в элитных новостройках превышает $24 000 за кв.м. Однако дорогая недвижимость не теряет своей привлекательности, и востребована разными категориями респектабельных покупателей. Люди по-прежнему готовы платить за комфорт, удобство и престиж».
Последнее особенно верно для объектов с привлекательным панорамным обзором. «В данной ценовой категории особое место занимают апартаменты в «Москва-Сити», — сообщает директор по маркетингу девелоперской компании Solvers Estate Олеся Кошкина. — Сегодня мы отмечаем активный спрос на недвижимость в этом районе, поскольку все условия для комфортной жизни и отдыха уже созданы: улучшилась транспортная ситуация, открываются рестораны, торговые галереи и медицинские центры».
Вместе с тем спрос вырос и в нижней ценовой границе элитного сегмента. «По сравнению с летом прошлого года примерно на 30%, — делится результатами деятельности Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet его директор Анна Карпова. — В данном ценовом диапазоне люди стали гораздо быстрей принимать решение о покупке».
Для многих покупка элитной жилплощади остается важным инструментом инвестирования. «В свете последних событий самая главная задача богатых людей – не преумножение капитала, а перераспределение в безрисковые активы, — говорит председатель совета директоров Kalinkа Group Екатерина Румянцева. — Для этого они выбирают знаковые объекты недвижимости Москвы, наиболее устойчивые к колебаниям рынка». «В связи с нестабильной ситуацией в банковской сфере и колебаниями курсов валют, люди предпочитают инвестиции в дорогостоящую недвижимость, — выражает солидарность в этом вопросе генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко. — Это более надежный инструмент сохранения средств по сравнению с банковскими вкладами».
«Угроза расширения экономических санкций, заморозки средств за рубежом, а также потенциальная возможность попадания в санкционные списки вынуждает российских инвесторов возвращать деньги в российскую юрисдикцию и вкладывать капитал в недвижимость», — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.
С другой стороны, последствия запретов в долгосрочной перспективе трудно спрогнозировать. Попавшим под российские ограничения на владение зарубежной недвижимостью и западные санкции ничто не помешает оформить покупки на членов семей или юридические фирмы, зарегистрированные в офшорах. «Рынок элитной недвижимости занял выжидательную позицию, — считает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова, — Говорить о тотальном возвращении активов с запада в Россию нельзя. Сейчас ситуация слишком нестабильна и грамотно оценить ее можно будет только к новому году».
Некоторые уже отмечают спад вызванного экономической нестабильностью ажиотажа. В начале года озабоченные падением курса рубля инвесторы действительно бросились вкладывать деньги в элитную недвижимость. Однако сейчас в этом сегменте рынка наблюдается затишье, поскольку многие состоятельные покупатели отдыхают за рубежом. «По нашим данным, за июль новостройки подешевели на 1,4%. Застройщики объявляют скидки и немного снижают цены, с тем, чтобы осенью наверстать упущенное, — сообщает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — На вторичном рынке тоже затишье: многие продавцы, видя укрепление рубля, решили повременить с продажей и снимают свои объекты до лучших времен. При этом самые дорогие квартиры, которые продаются годами, продолжают экспонироваться. Поэтому процент таких предложений несколько вырос, а их средняя цена даже поднялась на 0,2%». Заместитель Генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина Постовалова называет еще более тривиальную причину роста рынка: «Увеличение продаж наших элитных жилых объектов во многом связан с их выходом на высокую стадию строительной готовности».
Тем не менее, будущее данного сегмента рынка выглядит оптимистично. «Со второй половины сентября начнется сезонный подъем и стабильный спрос на 10-15% выше показателей 2013 года, — говорит Елизавета Некрасова. — Оснований для снижения нет. Федеральные власти инвестируют колоссальные средства в благоустройство городских территорий, развитие метро, реконструкцию ключевых магистралей и транспортной инфраструктуры. На поддержание и развитие строительства высококачественной жилой и коммерческой недвижимости внутренних ресурсов остается мало, объем иностранных инвестиций упал почти на 60% в первой половине 2014 года, поэтому до конца года будет оставаться большой объем неудовлетворенного спроса».