Россиян предупредили о самом опасном типе сделок с недвижимостью
Фото: Scott Graham / Unsplash
Опаснее всего заключать сделку по купле-продаже недвижимости, не проводя юридическую проверку продавца и объекта, предупредил россиян ипотечный брокер, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов. Самый рискованный способ приобретения жилья он назвал в беседе с «Лентой.ру».
Главный вопрос, на который необходимо ответить при проведении юридической проверки — кто является собственником недвижимости и законно ли он получил собственность. Для ответа на эти вопросы, по словам эксперта, необходимо запросить документы самого продавца, а также правоустанавливающие документы на недвижимость. Последние рассказывают историю недвижимости и говорят о том, каким образом владелец получил собственность.
Квартира могла быть получена в собственность разными способами, и каждый несет в себе определенные риски
Так, в случае приватизации необходимо узнать, кто прописан в квартире и были ли отказники от приватизации. «Если в квартире прописан человек, который отказался от доли квартиры после приватизации, и он не будет выписываться перед сделкой, то даже при смене собственника он имеет полное право на проживание в этой квартире», — предупредил Чурилов.
Если недвижимость перешла к собственнику по наследству, нужно выяснять есть ли другие потенциальные наследники, кроме самого продавца. «Даже если через 5 лет приедет из глубинки какой-то дальний родственник, то в суде он выиграет и покупателю придется выплачивать ему компенсацию за его долю квартиры. Или он захочет расторгнуть сделку, так как квартира нужна ему самому», — добавил собеседник «Ленты.ру».
Не менее важно выяснить, состоял ли продавец в браке на момент покупки. Если да, то нужен брачный договор или нотариальное согласие второго супруга на сделку, даже если брак уже расторгнут. «Любое имущество, приобретенное в браке по закону, является совместным, и второй супруг может запросто расторгнуть сделку», — отметил он.
Опасность может представлять и покупка собственником квартиры по договору купли-продажи. Чем больший срок прошел с момента приобретения, тем лучше, но если прошло менее 3-5 лет, то надо понимать, как собственник приобретал недвижимости. Если квартира продавалась, к примеру, после наследства или по доверенности, то потенциально тоже могут возникнуть проблемы с появлением какого-то наследника предыдущего владельца, предостерег брокер.
Важно, был ли использован материнский капитал при оплате недвижимости. Нужно выяснить этот момент, а также понять, выделялись ли доли детям. Такие сделки проходят исключительно по согласованию с органами опеки. Доли детям должны быть выделены, иначе это нарушение закона. Если вдруг этого не произошло, то в судебной практике уже были ситуации, когда ребенку исполнялось 18 лет, он подавал в суд на нового владельца, так как его права были ущемлены и он не получил долю в квартире. Суды в данной ситуации будут точно на стороне подростка
Спорные ситуации могут возникнуть и в случае, если собственник продает квартиру по доверенности, подчеркнул эксперт. Кроме того, обязательно стоит проверять, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, не заложена ли недвижимость банку или другому кредитору, не является ли продавец банкротом. Несет в себе риски и покупка квартиры у пожилого человека, так как родственники в дальнейшем могут попытаться расторгнуть сделку, признав его недееспособным.
«Как видно, способов приобретения квартир много, и каждый несет в себе определенные риски. Бывают сложные случаи, когда в одной квартире смешались несколько обстоятельств. К примеру, собственность была получена в рамках приватизации, затем одного из собственников не стало, а, значит, возникает наследство, потом один из владельцев выкупил долю другого с использованием материнского капитала. В данной ситуации без грамотного специалиста, который "распутает" всю цепочку не обойтись», — подытожил Чурилов.
Ранее партнер юридической компании GAP Дмитрий Рябых предупреждал россиян об опасности краткосрочной аренды недвижимости. Аренда жилья на срок меньше 12 месяцев, по его словам, предполагает риски как для арендодателя, так и для арендатора.