Новый Жилищный кодекс, действующий в России с 1 марта 2005 года, ввел несколько новых понятий и отменил ряд старых терминов. В частности, жители многоквартирных домов до 1 марта 2006 года должны были выбрать управляющую компанию по обслуживанию дома. Однако большинство не стремится расставаться с ДЕЗами, например в Москве свое решение уже приняли всего 3,75 процента населения. Можно предположить, что в целом по России этот показатель и того ниже.
Показательная Москва
Как рассказал 1 марта 2006 года руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Артур Кескинов, жильцы всего около 1,5 тысячи московских домов определились с выбором управляющей компании. Так как всего в столице, по его данным, около 40 тысяч жилых домов, показатель активности составил 3,75 процента. Однако как заявил чиновник, тем, кто не успел, беспокоиться не стоит. "Никто не будет отбирать у них этого права и сделать свой выбор они смогут самостоятельно в любое время", - сказал он.
Такой низкий уровень активности объясняется довольно просто. Практически за неделю до истечения сроков компания ROMIR Monitoring провела опрос среди жителей Москвы. Всем респондентам был задан один вопрос: " Знаете ли Вы о том, что согласно новому Жилищному Кодексу все товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны до 1 марта 2006 года выбрать и заключить договор с управляющей компанией по обслуживанию коммунального хозяйства дома". Результаты исследования были ошеломляющими: выяснилось, что более половины москвичей об этом ничего не знают. По данным исследователей, 22 процента жителей столицы хорошо знают об этих изменениях в законодательстве, 27 процентов что-то об этом слышали, а 51 процент москвичей ничего об этом не знают. Наиболее информированными о грядущих изменениях оказались респонденты в возрасте от 45 до 59 лет (60 процентов) и опрошенные с высоким уровнем дохода (53 процента).
Тех жителей столицы, кто знал о норме нового Жилищного кодекса, попросили дать ей свою оценку: в какую сторону изменится уровень обслуживания дома после его передачи управляющей компании. И опять результаты превзошли ожидания. Около 51 процента москвичей считают, что эти нововведения никак не повлияют на качество обслуживания дома. Только каждый пятый житель столицы (17 процентов) полагает, что новый Жилищный кодекс изменит качество работы "коммунальщиков" в лучшую сторону. В свою очередь каждый десятый респондент (11 процентов) считает, что этот показатель изменится, скорее, в худшую сторону, и 21 процент опрошенных затруднились ответить на заданный вопрос.
Такое отношение москвичей к реформе ЖКХ объясняется довольно просто. В частности, к группе жителей столицы, которые относятся к нововведению довольно настороженно можно отнести, и самого главу департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Артура Кескинова. Судя по его его словам, чиновник настроен довольно скептично. "Мы посмотрим, как будут работать управляющие компании, и какие к ним будут поступать претензии", - сказал чиновник.
По мнению главы департамента, необходимо активно контролировать работу будущих управляющих компаний, в частности сформировать "пулы организаций, которые смогли бы достойно заниматься этим бизнесом". "Я убежден, что этот рынок сейчас будет быстро осваиваться и появятся такие, кто хочет поскорее заработать деньги. Появятся дельцы, которые, только получив на руки печать директора, сразу захотят управлять домом. Мы, в свою очередь, должны изучить эту сферу, чтобы оградиться от подобных бизнесменов и не наломать дров", - уточнил Артур Кескинов.
Ситуация в Москве действительно является определенным показателем жилищной активности всей России. По данным начальника управления антимонопольной службы по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, в конце 2005 года ФАС провела исследование, которое показало, что в целом по стране только 3 процента собственников определили способ управления домом.
Буква закона
О том, что жители многоквартирных домов должны выбрать управляющую компанию, говорится в статье 161 Жилищного кодекса. Согласно этой статье, "управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан", а сами граждане "обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом". Всего жителям России предложили три альтернативы: они могут сами управлять своим домом, этим может заниматься жилищный кооператив (если он есть) либо управление домом надо передать "управляющей организацией".
Если жители дома не хотят сами заниматься его управлением, то они обязаны выбрать себе управляющую компанию, на плечи которой ляжет ремонт внутреннего оборудования, отопление, электроснабжение и все, что с этим связано. Отбор управляющей компании происходит на общем собрании товарищества собственников жилья. Жилищный кодекс вступил в силу 1 марта 2005 года, управляющую компанию надо было выбрать в течение года.
Учитывая то, что большинство россиян не сделали своего выбора, этим займутся органы местного управления: именно они по закону должны на конкурсе определить организацию, которая будет обслуживать расположенные в районе дома. Недавно Михаил Фрадков подписал постановление, в котором более менее подробно изложено, как максимально прозрачно организовать конкурс. Во-первых, информацию о проведении конкурса необходимо разместить на официальном сайте органов власти. Во-вторых, к участникам конкурса предъявляются определенные требования, "которые исключают возможности для субъективизма со стороны конкурсных комиссий". Суть этих требований пока не раскрывается, однако, как считает Михаил Евраев, "новый порядок устанавливает прозрачную и открытую процедуру, обеспечивает равный доступ хозяйствующих субъектов к бизнесу по управлению многоквартирными домами". Так это или не так, пока неизвестно, стоит лишь напомнить, такую процедуру должны провести 97 процентов органов местного управления.
До того, как требования к управляющим компаниям были хоть как-то сформулированы и, эксплуатацией жилых домов могло заниматься любое юридическое лицо. В связи с чем в московской мэрии неоднократно заявляли, что уже были отмечены случаи, когда мошенники собирали квартплату и исчезали со всеми деньгами. Прежде всего, это касалось муниципальных домов, жители которых не могли сами выбрать управляющую компанию, теперь это может коснуться большей части жителей России.
Печальные выводы
По неофициальным данным, управляющую компанию выбрали значительно меньше домов, чем говорится в исследовании ROMIR Monitoring и отчете ФАС. Как считает директор фонда "Институт экономики города" Сергей Сиваев, в столице создано всего около 4 процентов ТСЖ, причем, прежде всего, это жители новостроек, в которых создание ТСЖ было условием контракта, а управляющую компанию создавал инвестор-застройщик. В старом жилом фонде ТСЖ создали менее 1 процента домов. Таким образом, управляющую компанию просто некому выбирать.
Получается совсем неприглядная картина. С одной стороны, жителям многоквартирных немуниципальных домов Жилищный кодекс предложил самим организовать работу коммунальных служб. С другой стороны, в результате только 3 процента россиян смоги воспользоваться своим правом. Учитывая то, что государство больше не несет ответственности за работу коммунальных служб, а понятие ДЕЗа вот-вот станет таким же анахронизмом, как отмененный с 1 марта 2005 года термин кондоминиум, непонятно, кого можно будет обвинять в плохой системе отопления или прохудившихся трубах. Жилищный кодекс предполагал, что эта ответственность ляжет на плечи управляющих компаний, которые пока никто не выбрал. То, что она теперь будет определяться органами местного самоуправления, также вряд ли кого-то удовлетворит. Организация таких конкурсов уже давно является как предметом спекулятивных скандалов, так и основанием для возбуждения уголовных дел.
Очевидно одно - то, что запланированная реформа ЖКХ потерпела первое поражение. Одно из ее главных положений, перевод эксплуатации жилых домов в частный сектор, не выдержала столкновения с банальной неосведомленностью, а жители России пропустили первый срок - 1 марта 2006 года. На очереди следующий срок - 1 января 2007 года, когда в России закончится бесплатная приватизация квартир. На сегодняшний день в одной Москве насчитывается примерно 750 тысяч неприватизированых квартир, и если большая часть из них так и не перейдет в частную собственность, реформу жилищного сектора можно будет считать полностью проваленной.
Алексей Лоссан