Во втором квартале 2008 года на рынке было представлено 18495 загородных домовладений, из которых лишь 19 процентов приходится на дома в организованных коттеджных поселках. Остальные граждане обречены на "дикое" проживание без инфраструктуры и управления в дачных и садовых кооперативах, деревнях и селах. Однако, как правило, дома вне организованных коттеджных поселков продаются готовыми: приходи и живи, а поселковая недвижимость требует терпения.
Сдача нормативов по-коттеджному
Загородный дом для москвича – уже не просто показатель его высокого статуса, но и насущная необходимость. Ведь про экологию родного города написаны километры слов, мало чем отличающихся от ругательств. И вообще, человек по природе своей должен периодически ходить босиком по траве, нюхать цветы, смотреть на речку. Вот и хочется жителям каменных джунглей, заработавшим честным трудом миллион-другой долларов (а именно столько стоит приличный дом на адекватном расстоянии) купить себе уголок родного края, обустроенный с привычным для горожанина комфортом, что и предлагают многочисленные застройщики коттеджных поселков.Впрочем, если вы думаете, что купив коттедж сегодня, вы сможете отдыхать там следующим летом, вас постигнет жестокое разочарование. Речь, конечно, идет о покупке коттеджа на первичном рынке в строящемся коттеджном поселке. Даже если застройщик обещает вам сдачу поселка в эксплуатацию через год-полтора, мысленно прибавьте к этой цифре еще два-три квартала. Это, к сожалению, норма.
В идеале коттеджный поселок на 100 домов реализуется за 1-1,5 года. Более масштабные проекты требуют больших сроков, но опытные застройщики вводят их в эксплуатацию очередями, поэтому когда на одном конце поселка еще работают бульдозеры, на другом уже сеют газонную травку и топят бани.
Конечно, люди, приобретающие загородную недвижимость на стадии строительства, вправе рассчитывать, что сроки, которые им обещает застройщик, будут соблюдены. Однако теория и практика – две разные вещи. Застройщик, как правило, озвучивает идеальные сроки ввода поселка в эксплуатацию, а действительность вносит свои коррективы.
Тем не менее, есть объекты, которые уже не попадают под понятие "нормы", даже скорректированной рынком. Такие проекты реализуются годами, и конца этому процессу не видно. В общем, если вы приобрели загородный дом в прошедшую "пятилетку" и так и не смогли начать ремонт, значит вы купили "долгострой".
Долго строим, долго ждем
Поселки, строительство которых задерживается более чем на год от заявленных сроков окончания работ, можно отнести к категории долгостроя. Исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare" Наталья Петшик делит все поселки-долгострои, присутствующие на подмосковном рынке (а таких, кстати, немало), на четыре категории.К первой и второй категориям она относит поселки, которые отстают от намеченных сроков сдачи, но в первой категории продажи продолжаются, а во второй они прекратились.
К третьей группе эксперт причисляет поселки, которые уже практически построены, но имеют длительный срок экспозиции на рынке. К этой категории относятся поселки, которые, как правило, имеют непродуманную концепцию. Из концепции вытекают все остальные проблемы - неэффективное продвижение, неверное позиционирование на рынке, неадекватная ценовая политика.
Ну и, наконец, последняя группа - мега-проекты, которые быстро построить нельзя по определению. Они рассчитаны на многие годы и десятилетия, и точные сроки прогнозировать нереально в принципе. Тем более, что все мега-поселки на сегодняшний день находятся на начальных стадиях. За годы их реализации ситуация в стране может поменяться радикально – иногда смена чиновника на ответственном посту влечет за собой массу сюрпризов, а появление новых законов и нормативов вообще спрогнозировать невозможно.
Причинно-следственные и другие связи
Что касается поселков первой и второй категории, то это "палка о двух концах". Дома в поселке могут не продаваться из-за того, что стройка затянулась (покупатели сегодня предпочитают готовый продукт, то есть практически завершенный дом, а не котлован, пусть даже дешевый), и наоборот: строительство останавливается, потому что поселок плохо продается. Здесь в полный рост встает банальная проблема финансирования. Часто застройщики рассчитывают быстро начать продажи и полученные деньги вкладывать в дальнейшее развитие проекта, но это грубая ошибка. Рынок требует, чтобы работы завершались в срок, поскольку покупателю нужны готовые дома, а не проекты на картинках в буклетах.Фото с сайта tophouse.ru
Причиной долгостроя может стать отсутствие разрешительной документации и другие юридические аспекты (всевозможные технические условия, утверждение генплана, разрешение на строительство, а также прочие документы, отсутствие которых не позволяет соблюдать сроки реализации проекта). При отсутствии поддержки администрации вопросы по получению необходимой документации могут затянуться на годы.
К сожалению, это достаточно распространенная ситуация для подмосковного рынка, особенно часто встречающаяся у неопытных девелоперов. Крупные компании в силу наличия опыта и нужных связей реже имеют такие проблемы. Кстати, в больших поселках (от 300 домов и более) задержки в строительстве возникают значительно реже, так как за эти проекты берутся опытные девелоперы с именем, которые уже завоевали доверие на рынке.
Последней, но от этого не менее важной причиной возникновения долгостроя является непрофессиональная концепция проекта, которая со временем требует ребрендинга. Проще говоря, переделывать – всегда сложнее и дольше, чем строить с нуля.
Как не "влипнуть" в долгострой
Если вы не хотите, чтобы купленный вами загородный дом послужил только вашим внукам, минуя прекрасную пору детства, а также юности и частично зрелости ваших детей, стоит очень внимательно отнестись к выбору поселка.В идеале, можно приобрести дом на вторичном рынке (сейчас в коттеджных поселках уже есть такие предложения). Однако если вам не нужен дом, от которого по тем или иным причинам отказались предыдущие хозяева, придется рассмотреть новостройку (кстати, покупать дом на стадии строительства значительно дешевле).
Адекватный покупатель со средним уровнем достатка вполне в силах проверить несколько критериев приглянувшегося поселка, дабы не обречь себя на годы грустного ожидания.
В первую очередь, изучите портфель проектов компании-застройщика. Это открытая информация, найти которую не составит труда. Не поленитесь и пообщайтесь с владельцами домов в уже реализованных поселках компании, изучите публикации в прессе, комментарии на Интернет-форумах, проверьте финансовую состоятельность девелопера, статус земель в проекте.
Немаловажным показателем того, что проект разработан профессионалами и реализуется с соблюдением сроков, является наличие партнерской ипотечной программы. Согласитесь, банк - достаточно серьезная финансовая организация, которая предоставит кредит только под ликвидный актив.
Цена на коттедж должна быть рыночной. Слишком высокая, так же как и слишком низкая цена свидетельствуют о том, что застройщик не очень хорошо понимает, проект какой категории он реализует. Конечно, приятно говорить, что вы купили дом в элитном коттеджном поселке, но слова должны быть подкреплены определенным набором опций. А за обманутые ожидания еще никого пока не наказали.
Покупая участок без подряда, будьте готовы к тому, что вам подведут коммуникации – и этим ограничатся. Никто не застрахован от соседа, купившего землю с инвестиционными целями, а через 10 лет продавшего ее новому владельцу, который приедет к вам под окна с тракторами и бригадой матерящихся строителей. Долгострой под собственными стенами – сомнительное удовольствие.
К сожалению, с уверенностью в сроках сдачи поселка растет и цена домовладения, а хотелось бы, наоборот, минимизировать затраты - ведь еще ремонт в новом доме делать. Кстати, сам ремонт, то есть внутренняя отделка помещений (а подавляющее число домов сдается без нее) – это вообще отдельная история, которая требует практически столько же времени и денег, как и строительство дома.