В "тихом омуте" коттеджных поселков Подмосковья Интервью с исполнительным директором компании Blackwood Марией Литинецкой о влиянии кризиса на рынок загородного жилья

Рынок городского жилья лихорадит. Некоторые застройщики объявили о замораживании перспективных проектов, а аналитики расходятся во мнениях – вырастут цены или упадут? На рынке загородного жилья в Подмосковье пока таких громких заявлений не прозвучало, и создается впечатление, что кризис обошел этот сектор стороной. О том, что на самом деле творится в "тихом омуте" загородных коттеджных поселков рассказала исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Ряд городских девелоперов объявили недавно о заморозке проектов. Как обстоят дела в секторе загородной недвижимости? Можно ли ожидать на этом рынке подобных заявлений? Несмотря на благоприятные прогнозы российских экспертов, очевидно, что события в США в некоторой степени затронули и Россию. Подмосковный рынок загородной недвижимости не стал исключением: небольшие компании, пытаясь выжить в сложившийся ситуации, занялись активным поиском соинвесторов. Некоторые из них даже стремятся перепродать свои проекты, а часть девелоперов может заморозить текущие проекты или отказаться от планируемых. Все это можно охарактеризовать как панику. Однако, я считаю, что подобная ситуация первого стресса пройдет довольно быстро: в течение одного-двух месяцев.
По вашим прогнозам, какие проекты уйдут с рынка или заморозятся? По какому сегменту кризис "ударит больнее"? В зоне наибольшего риска находятся проекты верхнего сегмента бизнес-класса и эконом-класса. Проекты высшего ценового сегмента будут в меньшей степени затронуты. Это связано с тем, что проекты в низших сегментах достаточно сильно зависимы от банковских кредитов, как со стороны застройщиков, так и со стороны потребителей.
С одной стороны, застройщики могут заморозить проекты, так как средства на продолжение строительства частично или полностью являются заемными, а банки ужесточают условия предоставления кредитов. С другой стороны, часть потребителей покупает загородную недвижимость с помощью ипотечных схем.
Неминуемое повышение ставок приведет к тому, что спрос снизится. Частично спрос снизится из-за потребительских опасений относительно того, что проект не будет завершен или будет завершен со значительным опозданием.
Коснется ли этот процесс региональных проектов? Я думаю, что российские региональные рынки будут в меньшей степени затронуты последствиями кризиса, так как сегмент загородной недвижимости там находится на начальной стадии развития.
Как кризис отразится на мегапроектах? С дальнейшим развитием мега-проектов могут возникнуть трудности. Они, скорее всего, будут приостановлены на какой-то срок. К тому же помимо влияния кризиса, есть ряд других факторов, тормозящих реализацию комплексного освоения территории:
Отсутствие опыта реализации подобных проектов
Отсутствие проработанной организационной и правовой схемы различных участников рынка при реализации проекта
Неясность спроса на жилье в мега-проектах, ограниченная емкость рынка (особенно в регионах)
Необходимость привлечения значительных административных, финансовых и трудовых ресурсов.
Замедлит ли кризис реализацию коттеджных поселков в части строительства и продаж? Да, кризис, несомненно, замедлит реализацию поселков, находящихся на первичном рынке, и удлинит процесс строительства. Рынок, скорее всего, войдет в стадию ожидания.
Будут ли девелоперы продавать земельные активы и не грозит ли загородному рынку передел собственности? Земельные активы будут предлагаться на продажу. Их будут предлагать девелоперы зависимые от заемных средств, чтобы финансировать проекты в работе.
Передел рынка возможен. Его масштабы зависят от того, кто будет скупать предлагаемые земельные активы. В текущем году некоторые компании продали свои активы. Во время кризиса они могут использовать полученные средства. Однако далеко не все девелоперы станут выставлять свои активы на продажу, часть предпочтет просто подождать.
Как долго продлится кризис? На данном этапе оценивать продолжительность и глубину кризиса довольно сложно – кризис спровоцирован, прежде всего, внешними факторами, действие которых пока не локализовано. Думаю активная фаза 6 месяцев. И после этого – остаточные явления еще в течение года.
Подорожает ли загородное жилье из-за кризиса? Напротив, стоимость большей части жилья на загородном рынке будет снижаться. Однако наметившаяся корректировка цен не затронет ликвидные объекты на первичном рынке.
Я считаю, что наиболее рискованными на сегодняшний день являются все сложные и малоликвидные объекты, расположенные по непрестижным направлениям, проекты, не имеющие достаточного объема инфраструктуры, а также поселки с завышенными ценами.
Что же касается подорожания, то в краткосрочной же перспективе, рост цен возможен только в высшем ценовом сегменте, который не подчиняется законам классического ценообразования.
Кто может выиграть на кризисе: девелоперы, риэлторы, инвесторы? Кризис несет кому-то потери, а кому-то открывает новые пути. В китайском языке слово "кризис" имеет два значения: "кризис" и "новые возможности". Девелоперы могут выиграть на кризисе, приобретая земельные активы по более низким ценам.
К тому же это может стимулировать российских и западных инвесторов вкладывать средства в сегмент загородной недвижимости на более выгодных условиях. Интерес вызван не только к земельным активам, но и к проектам на разной стадии готовности. Несмотря на то, что доходность загородных проектов ниже городских (в 2007 году данный показатель приравнивался к 30-40 процентам, по итогам первого полугодия 2008 года - около 20 процентов), вложения в коттеджное строительство по-прежнему актуальны, поскольку это в первую очередь, вложения в землю.
По нашим прогнозам, максимальный рост стоимости земли до конца года составляет около 15 процентов. Более того, в связи с перегретостью жилого сегмента, есть вероятность, что цены на городскую недвижимость могут обвалиться.
Таким образом, в условиях кризиса выживают лишь сильнейшие игроки, в то время как более мелкие компании вынуждены покинуть рынок. Для сравнения можно привести ситуацию в августе-сентябре 1998 года - тогда были серьезные потери, какие-то компании навсегда ушли с рынка, но именно с того момента началось активное развитие и устойчивый экономический рост.
Кризисная ситуация подтолкнет девелоперов к более тщательной проработке концепции проектов, доскональному продумыванию архитектурного облика объекта. Попытки непрофессионального девелопмента будут полностью отрезаны. Поэтому застройщики, имеющие адекватную кредитную линию либо наличие собственных денежных средств на строительство в целом, не только выстоят в сложившихся условиях, но и при правильном подходе, смогут извлечь выгоду для развития своего бизнеса
Что делать тем, кто собирался покупать загородный дом с привлечением ипотечного кредита? В данном случае лучше подождать.