К началу декабря угроза роста задолженности населения по выплатам ипотечных кредитов достигла катастрофических масштабов, и стало ясно, что справиться с ней самостоятельно банки не смогут. Правительство было вынуждено в срочном порядке разработать комплекс мер по предотвращению катастрофы на рынке ипотечного кредитования.
Действительно, из-за финансового кризиса доходы населения значительно уменьшились - многие предприятия были вынуждены снизить заработную плату своих сотрудников, по стране прошла волна массовых сокращений штатов. В таких условиях резко возросла опасность возникновения дефолтов по кредитам, фактически означающая смерть не только рынка ипотеки, но и банковской системы в целом.
Три варианта
3 декабря президент России Дмитрий Медведев провел совещание, на котором обсуждались возможные пути выхода из этой ситуации.
В результате этого совещания было разработано три основных сценария действий правительства, которые могли позитивно повлиять как на ситуацию в банковской сфере, испытывающей острый кризис ликвидности, так и на положение непосредственных заемщиков.
Первый вариант спасения ипотечного рынка предполагал выделение из бюджета средств на поддержку заемщиков, которые из-за потери рабочего места или снижения уровня доходов потеряли возможность выплачивать свои ипотечные кредиты в полном объеме.
В этом случае заемщик получал бы субсидии на погашение кредита напрямую, без посредников. Таким образом, вероятность нецелевого использования бюджетных денег была бы сведена к минимуму.
Но, с другой стороны, этот вариант потребовал бы тщательного рассмотрения кредитной истории и финансовых обстоятельств каждого обратившегося за помощью заемщика. Эксперты отмечали высокую вероятность того, что за субсидиями такого рода будут обращаться не только действительно нуждающиеся в помощи добропорядочные граждане, но и разного рода мошенники. Следовательно, потребовалась бы некая база данных, обобщающая информацию о том, кто, где, когда и по какой причине стал безработным или потерял часть своего дохода. Учитывая количество населения страны, собирать и анализировать такой громадный объем информации было бы крайне сложно. К тому же ни для кого не секрет, что в России широко применяется практика принудительных увольнений "по собственному желанию", что заметно снижает достоверность информации о "проблемных" заемщиках.
В качестве второго варианта власти рассматривали возможность выделения субсидий неплатежеспособным заемщикам через государственные банки. При использовании этого варианта поток обратившихся за субсидиями граждан можно было бы распределить между несколькими банками, что заметно упростило бы работу по изучению заемщиков. К тому же банки уже имеют отработанный и проверенный на практике механизм взаимодействия с клиентами.
Но в результате участники совещания остановилось на третьем варианте, предполагающем создание механизма выкупа дефолтных ипотечных кредитов у банков через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
АИЖК - государственная структура, созданная в 2001 году с целью разработки стандартов ипотечного кредитования в стране. Агентство предоставляет возможность рефинансировать кредиты, а также формирует рынок ипотечных ценных бумаг.
Для банков
Первоначально предполагалось, что АИЖК будет выкупать у банков портфели проблемных кредитов, спасая таким образом ликвидность банковских активов. Однако этот вариант был впоследствии отклонен из-за того, что многие банки выдавали ипотечные кредиты не по стандартам агентства. Для того чтобы обеспечить взаимодействие и с такими банками, был разработан механизм выпуска ипотечных облигаций.
Выпуская эти облигации, банки смогут получить от АИЖК рефинансирование своих ипотечных портфелей. По словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, на сегодняшний день опыт выпуска ипотечных облигаций имеют 10 российский банков. Еще 50 банков имеют пул ипотечных кредитов размером свыше 6 миллиардов рублей (по оценкам экспертов, работа АИЖК с кредитными портфелями банков будет экономически выгодна для самого агентства, если портфель их закладных превышает 3 миллиарда рублей).
АИЖК будет осуществлять рефинансирование портфелей банков при помощи предоставленных поручительств на ипотечные облигации банков. Облигации с гарантией агентства будут включены в ломбардный список Центрального Банка России, что сделает возможным получение рефинансирования кредитов. По словам Семеняки, при этом банки смогут получить от АИЖК 80 процентов средств под незавершенную секьюритизацию.
По словам министра финансов России Алексея Кудрина, на эти цели правительство предоставит в распоряжение агентства 200 миллиардов рублей. При этом АИЖК получит эти средства преимущественно в виде кредитов.
Таким образом, принцип обеспечения рефинансирования кредитов, оказавшихся под угрозой дефолта, найден. Осталось выяснить, как быть заемщику, которому стало нечем платить за свою ипотеку.
Для заемщика
Начиная с января 2009 года потерявшие работу или часть своего дохода граждане получат возможность обратиться в АИЖК с просьбой предоставить отсрочку платежей по их кредитам. При этом окончательное решение о предоставлении помощи будут принимать банки. Более того, государство в лице АИЖК не будет давать гарантию на сохранение у заемщика жилья, используемого в качестве обеспечения ипотечного кредита.
После рассмотрения заявки АИЖК берет на себя обязательство компенсировать банкам неоплаченные заемщиком платежи. При этом отметим, что АИЖК не будет обеспечивать 100 процентов платежей по кредитам, если размер банковской ссуды рассчитывался на основании совокупного дохода супругов. В этом случае доля компенсации платежей по ипотеке будет рассматриваться в индивидуальном порядке.
Немаловажно, что, по словам Александра Семеняки, помощь АИЖК потерявшим платежеспособность заемщиком будет не безвозмездной. Во-первых, за клиентом агентства будет сохраняться обязанность оплачивать часть взносов по его ипотечному кредиту.
"Мы считаем, что это необходимо, чтобы заемщик не расслаблялся и не забыл дорогу к кредитору", - сказал Семеняка в интервью агентству "Интерфакс".
Более того, отсрочка платежей будет предоставляться в виде кредита. И этот кредит заемщику также нужно будет возвращать. Ставка по этому кредиту не будет фиксированной, а будет рассчитываться по формуле:
Учетная ставка ЦБ + 0,05 процента
(на сегодняшний день, по данным газеты "Коммерсант", учетная ставка ЦБ равна 13 процентам).
Кстати - мэр Москвы Юрий Лужков назвал решение об установлении Центробанком ставки рефинансирования кредитов в размере 13 процентов "аномалией".
"Странное решение. Все страны процентную ставку понижают, а Россия решила увеличить. Это аномалия. ... Кредиты в таких условиях будет брать либо авантюрист, либо тот, кто скажет: "Еще полгодика, а остальное пусть валится", - заявил Лужков.
Выплаты по кредиту АИЖК будут распределены между платежами по основному кредиту заемщика (ипотечные кредиты в основном выдаются на срок от 5 до 30 лет).
Таким образом, получается, что размер ставки по кредиту на обеспечение отсрочки платежей в два раза больше, чем штрафные санкции банков за нарушение сроков выплаты по кредитам (в среднем в качестве штрафа банки ежемесячно требуют по 0,5 процента от кредита, то есть 6 процентов в год).
Итого
Подведем итоги. Обратившись за государственной помощью, потерявший работу заемщик получает от АИЖК кредит на фиксированный срок - один год. Получается, что человек, не способный платить по одному кредиту, в качестве помощи получает второй. При этом ставка по второму кредиту в два раза превышает размер штрафов за неуплату первого кредита.
Гарантий того, что безработный сможет трудоустроиться в течение года, в принципе, нет никаких. Тем более не обязательно, что его доход на новом месте работы будет больше или хотя бы равен доходу в докризисное время - зарплаты в период кризиса в среднем снижаются. В то же время, долговая нагрузка заемщика возросла за счет кредита АИЖК минимум на 13 процентов.
Наконец, заемщик, обратившийся за помощью в АИЖК, не освобождается от обязанности вносить часть выплат по своему кредиту в банк. Следовательно, ему нужен будет источник хоть какого-нибудь дохода. Но - обратим внимание на условия АИЖК (приведены ниже) - размер помощи от государства будет "скорректирован" (читаем - "уменьшен"), если в справке из налоговой инспекции будет указан дополнительный легальный источник дохода заемщика.
При этом сам перечень документов, необходимых для получения субсидии АИЖК, тоже вызывает сомнения, если учесть, что значительная часть ипотечных договоров была оформлена под "серую" зарплату, а также принять во внимание особенности бюрократической системы страны и частоту случаев увольнений "по собственному желанию".
Что и говорить - не даром параллельно с планами спасения ипотеки в правительстве громко обсуждается необходимость срочного принятия закона о банкротстве физических лиц - кажется, в ближайшее время (например, через год) он может очень понадобиться.
P.S. Предварительный перечень документов, требуемых от заемщика для получения помощи АИЖК
- Кредитный договор
- Справка о постановке на учет биржи труда (без нее получение помощи невозможно)
- Справка о доходах из налоговой инспекции (если заемщик имеет дополнительный легальный источник дохода, размер помощи может быть "скорректирован")
- Документ, подтверждающий потерю платежеспособности
- Выписка из трудовой книжки, заверенная бывшим работодателем
- Свидетельство об оценке находящегося в залоге жилья
- Выписка из единого государственного реестра, подтверждающая, что квартира, купленная по ипотеке, является единственным жильем заемщика
- Копия паспорта
- Дополнительные документы, которые может потребовать банк при принятии решения о предоставлении помощи