Переломный момент Квартиры в России дешевеют быстрее, чем строятся
Сегодня, когда все прогнозы предрекают грядущее существенное снижение цен на недвижимость, власти города резко понизили цены на выкуп у застройщиков жилья для реализации своих социальных программ. Девелоперы заявляют, что выставляемые городом условия неприемлемы - цена слишком низкая. Но между проведением торгов и передачей купленного жилья в собственность города и в руки очередников в любом случае пройдет определенное время, за которое квартиры существенно подешевеют и уровень цен на них опустится до установленного в качестве стартовой цены на сегодняшних аукционах по выкупу жилья.
Недавно мэрия Москвы провела несколько аукционов по покупке у застройщиков жилья для обеспечения социальных программ города. В общей сложности в ходе торгов было выкуплено 380 тысяч квадратных метров жилых площадей. В торгах приняло участие очень малое количество компаний - свое жилье городу продали "ПИК-Регион", "СУ-155" и "Рантект-МФД". В ходе торгов столичное правительство рассчитывало выкупить более 400 тысяч квадратных метров жилья в Московской области и 80 тысяч квадратных метров в Москве. Стартовая цена квадратного метра, установленная для торгов, составила 65 тысяч рублей для квартир в пределах МКАД, и 54 тысячи рублей для жилья в Московской области.
Однако, по данным газеты РБКDaily, торги принесли в собственность города только 368 тысяч квадратных метров. При этом, по сообщению аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 278 тысяч квадратных метров жилья - а это около 70 процентов от общего объема реализованных площадей - было куплено у "СУ-155". В основном проданное жилье расположено в Мытищах, Люберцах, Химках и Долгопрудном.
По сообщению "Интерфакса", группа компаний "ПИК Регион" передала в собственность города 75 тысяч квадратных метров квартир в домах, расположенных по юго-восточному направлению Подмосковья. В результате торгов стартовая цена была понижена всего на 0,5 процента и составила 53730 рублей за квадратный метр. Жилые дома, купленные мэрией, находятся в высокой стадии готовности и сдаются в 4-м квартале 2008 года.
ЗАО "Рантект-МФД" продало городу менее 20 тысяч квадратных метров жилья в Одинцово по цене 53460 рублей за квадратный метр.
По мнению экспертов, застройщики, продавая городу жилье по таким ценам, могут извлечь только одну выгоду - как то повысить вероятность получения рефинансирования своих долговых обязательств - имея инвестиционный контракт с таким крупным и стабильным покупателем, как город, девелоперы могут более легко получить от кредиторов положительное решение о получении новых кредитов и пролонгации сроков погашения уже взятых.
Не секрет, что крупнейшие игроки рынка недвижимости Москвы крайне зависимы от условий их кредитования - по данным Открытого рынка строительных инвестиций, в период с января по июль 2008 года краткосрочная задолженность СУ-155 составляла 24,3 миллиарда рублей, а объем чистого денежного потока по состоянию на конец 2007 года был отрицательным и равен -50,2 миллиарда рублей.
У ГК ПИК наиболее существенная долговая нагрузка среди российских девелоперов. В период с января по июль 2008 года краткосрочная задолженность группы была равна 48,4 миллиарда рублей, а объем чистого денежного потока по состоянию на конец 2007 года также был отрицательным - -61 миллиард рублей. В последнее время в российских СМИ неоднократно появлялись сообщения о том, что ГК ПИК находится на грани дефолта.
Следовательно, в условиях практически полного отсутствия спроса со стороны рядового покупателя продажа жилья городу на сегодняшних ценовых условиях является чуть ли не единственным выходом для компаний. Получение новых кредитов для строительных компаний сегодня считается непосильным - по данным газеты "Коммерсант", девелоперы могут получить кредиты со ставками от 20 до 25 процентов годовых.
Но с другой стороны, девелоперы, не имеющие существенных долговых обязательств, необходимости в срочном получении средств не испытывают и, как следствие, игнорируют аукционы, проводимые городом. Так, например, на участие в конкурсе по выкупу жилья, назначенным Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на 19 декабря, не поступило ни одной заявки от строительных компаний. Стартовая цена выкупа недвижимости на тех торгах была установлена в размере 47,3 тысячи рублей за квадратный метр, в то время как, согласно данным аналитиков портала "Бюллетень недвижимости", средняя рыночная цена квадратного метра на рынке первичного жилья в Санкт-Петербурге составляет 85,8 тысячи рублей.
По состоянию на середину декабря средний уровень цен на квартиры в новостройках эконом-класса Москвы, по данным Ассоциации строителей России, составлял 145-152 тысячи рублей за квадратный метр. Цена квадратного метра на рынке первичной недвижимости Подмосковья составляла 93,2 тысячи рублей. Вместе с тем, большинство продавцов недвижимости сегодня осуществляют продажу жилья с предоставлением скидок. При этом чаще всего официальные цены в прайс-листах риэлторов не корректируются, а размер дисконта определяется при очной встрече покупателя и продавца в индивидуальном порядке. В среднем величина предоставляемых скидок в Москве и области находится на уровне 25 процентов.
По словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, московские власти в 2008 году намерены выкупить еще почти 40 тысяч квадратных метров жилья у застройщиков без проведения аукционов. При этом власти города, невзирая на не самые удачные результаты аукционов, не намерены повышать цену на выкупаемое жилье.
Выходит, что застройщики и в дальнейшем будут вынуждены продавать жилье по цене, приближенной к себестоимости строительства.
Для того, что бы ясно представить себе составляющие себестоимости строительства жилья в Москве, обратимся к данным аналитиков ГК "Пионер", представивших анализ сметной стоимости строительства на примере одного из объектов компании - ЖК "Лазаревское". Эти данные опубликованы порталом Building PRO Development.
Стоимость квадратного метра складывается из следующих параметров:
- Проектирование и согласование проекта строительства - 3 процента, или 2,1 тысячи рублей
- Инженерная подготовка строительства (плата за подключение к электросетям и т.п.) - от 5 до 10 процентов, или приблизительно 3,5 тысячи рублей
- Управленческие расходы по проекту - около 2 процентов, или 1,4 тысячи рублей
- Строительно-монтажные работы и закупка строительных материалов - не менее 50 процентов, или 35 тысяч рублей
- Стоимость земельного участка и доля города - около 30 процентов, или 21 тысяча рублей
- Реклама и административные расходы (зарплата сотрудников, аренда офиса) - 5 процентов, или 3,5 тысячи рублей
- Прочие финансовые расходы (проценты по кредитам и т.п.) - в среднем 5 процентов, или 3,5 тысячи рублей
Аналитики отмечают, что стоимость проекта во многом зависит от того, насколько финансовая политика девелопера зависит от привлечения заемных средств - чем большая часть строительных работ финансируется с помощью кредитов, тем более дорогим получается проект.
В ГК "Пионер" подчеркивают, что у различных компаний сметная стоимость строительства может существенно варьироваться, но общий принцип формирования цены квадратного метра, представленный здесь, универсален и применим к большинству проектов.
Схожие данные приводит и Ассоциация строителей России. По ее данным, себестоимость строительства в Москве на 15 декабря составляла 61,4 тысячи рублей. Для Московской области этот показатель равен 51,5 тысячи рублей.
Но окончательная передача купленного жилья городу состоится в первом квартале 2009 года. Именно в этот период, по мнению большинства аналитиков, в России и начнет происходить основное снижение цен на жилье. По официальным прогнозам Сбербанка, к IV кварталу 2009 года стоимость квартир на рынке первичного жилья в Москве упадет на 38 процентов - то есть осени 2009 года квадратный метр жилой недвижимости в столице будет оцениваться в районе 55 тысяч рублей. Учитывая то, что город покупает жилье крупным оптом, а также принимая во внимание обстоятельство, что именно в тот период купленные сегодня квартиры и будет реализовываться в рамках городских социальных программ, ценовая политика властей выглядит более, чем оправданной.
С этим утверждением согласны и некоторые представители строительной отрасли. Но, вместе с тем, девелоперы подвергают критике положения федерального закона №94 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", предполагающего, что при проведении выкупа жилья город будет производить 100-процентную оплату услуг строителей только после передачи жилых помещений в установленном законом порядке госзаказчику. Фактически это означает, что город отказывается выступать соинвестором строительства и финансирование проектов целиком ложится на плечи девелоперов.
Участие государства в финансировании строительства жилья, которое потом будет переходить в его собственность, окажет ощутимую поддержку девелоперам. Они получат средства на начало нового строительства, что позволит сохранить в условиях кризиса темпы обеспечения страны жильем. Кроме этого, вложенные в строительство бюджетные средства станут дополнительной гарантией для частных дольщиков - они получат уверенность в том, что приобретенные на начальной стадии строительства квартиры будут достроены.
Также, если строительные компании получат такого стабильного соинвестора, как городская администрация, они смогут понизить свою зависимость от дорогостоящих услуг кредиторов. В свою очередь, это может стать сдерживающим фактором для роста цен на рынке.