Всем выйти из сумрака! Власти Москвы пытаются легализовать арендный рынок с помощью мигрантов

В очередной раз московские власти пытаются легализовать арендный рынок и пополнить городской бюджет за счет налоговых отчислений доходов собственников от аренды квартир. Теперь иностранцы и иногородние граждане смогут получить временную регистрацию по месту жительства в столице только при наличии договора о найме жилья. Однако новая мера может открыть новые возможности для мошенников, а также привести к удорожанию стоимости аренды.
О том, что с 1 февраля иногородние и иностранные граждане смогут получать временную регистрацию только при наличии договора о найме жилья, заявил на пресс-конференции в четверг первый заместитель генерального директора ГУП "Московский городской Центр арендного жилья" Валерий Горюнов.
Основанием для введения новых правил является распоряжение Правительства Москвы № 2774-РП от 25 ноября 2008 года "Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве", а также распоряжение столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) от 21 января 2009 года.
Горюнов рассказал, что теперь желающие получить временную регистрацию в обязательном порядке должны будут предоставить в Федеральную миграционную службу документы, подтверждающие наличие договора о найме жилого помещения. Как сообщило агентство РИА Новости, сотрудниками Центра будет составлен реестр, в котором будут регистрироваться все договоры найма и поднайма квартир. При подаче документов на оформление временной регистрации по месту пребывания теперь необходимо будет предоставлять выписку из этого реестра. Чиновник также отметил, что все адреса, указанные в договорах найма, будут проверять на подлинность.
Обязательное подтверждение наличия договоров найма, как сказал руководитель Центра, повысит эффективность миграционного учета, а также улучшит контроль за соблюдением налогового законодательства. Сейчас, по его данным, с заключением договоров найма сдается только 5,5 тысячи квартир, в то время как общее число квартир, сдаваемых в аренду в Москве, достигает 125 тысяч. Из-за этого бюджет столицы ежегодно теряет около 2 миллиардов рублей.
Удастся ли правительству Москвы полностью взять под контроль рынок аренды жилья, равно как и миграционные потоки? И участники арендного рынка, и "иногородние москвичи" давно привыкли действовать в обход всевозможных правил — наверняка они придумают новые способы.
Например, многие гости столицы просто могут перестать регистрироваться по месту пребывания — законодательство позволяет российским гражданам находиться в Москве в течение трех месяцев без свидетельства о регистрации, но с билетом на руках. Выехать раз в три месяца в соседнюю область или просто купить билет на поезд или автобус на нужное число, например, из Санкт-Петербурга в Москву — для большинства не будет проблемой.
И суммы, поступающие в городскую казну, возможно, будут гораздо меньше предполагаемых — в договорах может указываться заниженная стоимость. "За примером далеко ходить не надо, достаточно посмотреть на то, что происходит со сделками купли-продажи жилья, - приводит "Газета" (GZT.ru) слова главного юриста агентства недвижимости ПИК Максима Бородыни. - При продаже жилой недвижимости налогом облагается только сумма, превышающая 1 миллион рублей. Поэтому сейчас на рынке 90 процентов договоров купли-продажи жилья заключены на сумму меньше 1 миллиона. Скорее всего, в Москве теперь начнут в массовом порядке регистрировать договоры об аренде квартир за 50 копеек в месяц".
Граждане, нужно отметить, очень негативно отнеслись к введению новых правил. Об этом свидетельствуют их реплики в блогах и на форумах в интернете. "Обращаться за регистрацией по месту жительства или пребывания - обязанность граждан РФ, а не их право. И любые действия, препятствующие выполнению гражданами обязанности по обращению за регистрацией — незаконны, - считает один из участников форума на сайте ГУП "Московский городской центр арендного жилья". - Необходимость представления такого соглашения (договора найма) представляет собой ничто иное, как понуждение собственников к заключению гражданско-правового договора о порядке пользования принадлежащим им имуществом, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ допустимо исключительно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством."
Профессиональные участники рынка, в свою очередь, соглашаются с тем, что новая мера вполне адекватна - ее необходимо было ввести уже давно, чтобы "обелить" арендный сегмент, повысить социальный статус трудовых мигрантов и обеспечить правовую защиту как собственникам квартир, так и арендаторам.
"Но если же все ограничиться распоряжением без реальных механизмов реализации и контроля, то эта мера приведет к выдаче фальшивых договоров и мошенничеству, которое мы можем наблюдать в области выдачи регистраций различными нелегальными фирмами, - считает генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI Валерий Барнинец. - Кроме того, новые правила влияют на институт прописки и регистрации, который и так вызывает множество споров и дискуссии в обществе".
Во-первых, новые правила снова усложняют и бюрократизируют процедуру получения временной регистрации по месту пребывания. Теперь, чтобы зарегистрировать нанимателя на своей площади, владелец квартиры обязан зарегистрировать договор найма в ГУП. Получить выписку из реестра можно будет через пять дней после обращения в Центр, предварительно заплатив за оформление 382 рубля 22 копейки, включая НДС. Только после этого собственник может идти в соответствующую инстанцию регистрировать своего жильца. Учитывая тот факт, что количество официальных договоров о найме существенно увеличится, желающих получить регистрацию по месту пребывания ждут длинные очереди за необходимыми выписками.
"Не ясен также механизм уведомления о расторжении договора, - отмечает заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Допустим, стороны заключили договор, провели все процедуры, а через два месяца договор расторгли. Это означает, что снова нужно идти по всем инстанциям, включая налоговую, уведомлять о расторжении? Механизм должен быть продуман таким образом, чтобы осуществлять все это с минимальными хождениями по инстанциям – уведомительным письмом, например".
Не ясно также, всех ли иногородних граждан, приезжающих в Москву, касаются новые правила. Очень многие иногородние, приезжающие в Москву на заработки, живут в общежитиях - изменяются ли и для них правила регистрации? Об этом в распоряжении ничего не сказано.
Как сообщает "Газета"(GZT.RU), ссылаясь на "Московский городской центр арендного жилья", заключать и регистрировать договор придется и собственникам квартир, которые предоставляют свою жилплощадь родственникам из других городов на безвозмездной основе и готовы оформить им регистрацию по месту проживания. Не понятно, как, и главное зачем, в этом случае будет оформляться договор и проводиться налоговые перечисления, если жилье предоставляется бесплатно. Нужно отметить, что бюджет города и так не страдает, если гости столицы официально регистрируются в органах ФМС — наравне с постоянно зарегистрированными в квартире гражданами они обязаны оплачивать коммунальные услуги на протяжении всего периода пребывания.
"В распоряжении не прописано как действовать в этом случае, вопрос остается открытым, - отмечает Мария Жукова. - Конечно существует договор безвозмездного пользования, который можно заключить с родственниками, но в этом случае, не ясно, кто берет на себя все накладные расходы".
По мнению специалистов, увеличение расходов арендодателей (на регистрацию договора, на выдачу свидетельства, возможны также другие денежные расходы и временные затраты) может способствовать росту арендных ставок на квартиры. "Не исключено, что все это будет закладываться в стоимость аренды, а это может существенно повлиять на стоимость самого дешевого сегмента – однокомнатных квартир эконом-класса", - считает Жукова.
С ней соглашается и Валерий Барнинец: "Сейчас понятно только то, что данные правила приведут к подорожанию аренды для трудовых мигрантов". Эксперт также считает, что любая новая мера должна быть не просто запретительной или разрешительной, но и учитывать все тонкости, а иначе будет неразбериха в части выполнения новых правил - властям необходимо разъяснить новое положение.