Возвращение Вороньей Слободки Собственники превращают свои квартиры в коммуналки

На фоне кризиса, общего снижения спроса на жилье и роста предложения жилья московские риелторы выявили новую тенденцию: в базах выставленных на продажу объектов выросло количество комнат. Причем речь идет не только о коммуналках, но и об отдельных квартирах, которые владельцы начали продавать частями. По данным риелторов, объем предложения комнат на московском рынке жилья в начале лета вырос примерно на 30 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На сегодняшний день в Москве по разным данным продается от 3 до 6 тысяч комнат.
Увеличение объема предложения, в общем, логично. Подобная картина наблюдается и в других сегментах жилья: продать стремятся многие, но покупать никто не хочет, и объекты не уходят с рынка. Тем более, если речь идет о комнатах в коммуналках, которые уже давно считаются вымирающим видом — в период экономического подъема и расцвета рынка ипотеки потенциальные покупатели предпочитали потратить небольшую накопленную сумму на первоначальный взнос для получения кредита, а не на покупку комнаты в коммуналке.
Сейчас, как полагают эксперты, многие собственники столкнулись с финансовыми трудностями: одни не могут расплатиться по кредиту, другие потеряли работу, третьи надеялись в скором времени накопить на полноценное жилье, но помешал кризис, четвертые приобретали комнату с дальнейшей перспективой расселения, но соседи не пошли на продажу сразу всей квартиры и сделка стала невыгодной.
По наблюдениям аналитиков агентства недвижимости DOKI, с начала кризиса базы предложений начали пополняться не только за счет комнат в коммуналках. На рынок начали выходить комнаты, которые находятся в квартирах, не относящихся к категории коммунального жилья. "Обладатели отдельного жилья все чаще идут на продажу комнат и долей, - рассказал "Ленте.Ру-Недвижимость" генеральный директор агентства Валерий Барнинец. - Среди инициаторов такого выхода из трудного финансового положения все больше людей, которые приобрели свои квартиры в последние 2-4 года. Основная масса комнат, которые продаются не в коммунальных квартирах, расположена в относительно новых районах Москвы. Среди адресов чаще всего встречаются районы станций метро "Улица Подбельского", "Сходненская", "Коньково", "Южная", "Выхино", "Бульвар Дмитрия Донского", "Марьино", "Бибирево" и "Братиславская".
"Конечно, коммуналки образуются и сейчас, в том числе в новых домах, за счет того, что продаются доли в квартире, - подтверждает заместитель гендиректора "МИЭЛЬ–Брокеридж" по правовым вопросам Ирина Шугурова. - Например, два или более человек получают в наследство свою долю в одной квартире. Один из них решает свою долю продать, покупатель этой доли становится сособственником квартиры и получает право вселиться в нее в соответствии с выкупленной долей. Так образуется коммуналка. Также при разводе, разъезде родственников, доли могут возникать, затем продаваться и, возможно, образовывать коммуналку".
По данным аналитиков DOKI в настоящий момент в Москве на продажу выставлены 718 комнат, которые расположены не в коммунальных квартирах. По сравнению с июнем прошлого года количество таких объектов возросло почти в пять раз. Чаще всего собственник продает одну комнату в "двушке" или "трешке" - таких предложений более 48 и 23 процента соответственно. Реже предлагаются сразу две комнаты в трехкомнатных или четырехкомнатных квартирах — 9 процентов. Остальные 20 процентов продавцов предлагают свои доли.
Некоторые риелторы также отмечают, что в последнее время и покупатели проявляют интерес к покупке комнат. Обычно квартиры в коммуналках покупают те, кто планирует потом выкупить все комнаты. Либо жители других городов, которым нужна московская прописка. "Также интересны для покупателей коммунальные квартиры в домах под снос, ведь в дальнейшем люди могут рассчитывать на получение отдельной квартиры, - отмечает руководитель отделения "Третьяковское" компания "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова. - Но подобное жилье редко выставляют на продажу, так как собственники также планируют улучшить свои жилищные условия".
Сейчас к этой группе потенциальных покупателей примкнули те, кто хочет сохранить средства путем вложения в недвижимость, но денег хватает только на комнату. А также те, кто планировал взять ипотечный кредит, но из-за кризиса вынужден был отложить поход в банк, а пока решил на небольшие сбережения купить комнату.
Однако ажиотажного спроса на комнаты как не было, так и нет. По данным специалистов компании "Инком", на сегодняшний день сделки купли-продажи комнат и долей в квартирах занимают не более 5-7 процентов от всего объема сделок на вторичном рынке жилой недвижимости.
Диапазон цен на комнаты в Москве достаточно широк: купить комнату можно и за 1 миллион, и за 13 миллионов рублей и выше. Несмотря на то, что проживание в коммунальной квартире подразумевает известные неудобства, средняя цена квадратного метра комнаты обычно не ниже квадратного метра отдельной квартиры. По данным "Инкома", в исторических домах в центре города цена квадратного метра в среднем составляет 7,7 тысяч долларов, в сталинских домах - 6,5 тысяч долларов, в "хрущевках" на окраине – 4,3 тысячи. Самое дорогое предложение в базе агентства на сегодняшний день - две комнаты в историческом доме в районе Арбата стоимостью 13,5 миллионов рублей. Самое доступное – 11-метровая комната в трехэтажном кирпичном доме в районе Теплого Стана стоимостью 1 миллион рублей. "Цены ниже одного миллиона подразумевают продажу не комнаты, а символической доли квартиры для оформления прописки, - рассказал руководитель отделения "Октябрьское Поле" компании "Инком-Недвижимость" Михаил Раздольский. - Максимум, на что в этом случае может рассчитывать покупатель - на право пользования комнатой".
В базе эксклюзивных предложений компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" самые дешевые комнаты в коммуналках в Москве предлагаются за 1,7 миллиона рублей — в панельных домах в районах Южное Орехово-Борисово (станция метро Красногвардейская) и Люблино. Самая дорогая комната выставлена на продажу по цене 5,7 миллионов – в "двушке" в районе станции метро Арбатская с окнами на Кремль.
В основном продаются комнаты в домах эконом-класса - в панельных и блочных домах, реже в сталинских и в исторических зданиях, не прошедших реставрацию. По словам экспертов, комнаты в "сталинках" всегда пользуются довольно высоким спросом: в них большие комнаты, кухни, высокие потолки, сами дома расположены в хороших районах. Спрос на комнаты в домах дореволюционной постройки меньше: они стоят очень дорого, несмотря на то, что зачастую находятся далеко не в идеальном состоянии. Их основное преимущество – расположение в самых престижных районах ЦАО – в Хамовниках, на Якиманке, в Арбатском и Тверском районах, откуда можно пешком за 10-15 минут дойти до Красной площади.
"В центре города осталось не так много не расселенных коммуналок, но все же встречаются дома хорошего качества, с большим процентом уже выкупленных квартир и, как следствие, более однородным социальным составом", - поясняет Ирина Шугурова из "МИЭЛЬ-Брокеридж".
"Чем престижней район, тем больше шансов выехать из коммунальной квартиры, - добавляет Наталья Алиханова из "Пересвет-Недвижимость". - Ведь коммунальные квартиры постоянно расселяют".
В 1997 году в городском жилищном фонде Москвы насчитывалась 151 тысяча коммуналок. Власти гарантировали полное их расселение к 2008 году. Но к началу 2009 года в столице осталось еще 58 тысяч коммуналок. За прошлый год властям удалось расселить только три тысячи квартир. Сейчас правительство обещает разделаться с коммуналками к 2015 году. Однако эксперты полагают, что до этого времени искоренить институт коммунального жилья властям не удастся. Прижился.