Без прописки В Петербурге под жилье начали продавать нежилые помещения

Власти Петербурга пытаются различными способами решить квартирный вопрос горожан и снизить стоимость жилья. В частности, на прошлой неделе были проведены первые торги по продаже нежилых помещений в домах, которые покупатель может использовать для проживания. При этом прописаться там владелец сможет, только переведя объект обратно в жилой фонд. "Лента.Ру-Недвижимость" попыталась разобраться, насколько эффективны меры Смольного.
Нежилое жилье В ходе первого аукциона, проведенного в начале марта Фондом имущества Санкт-Петербурга, за 1,85 миллиона рублей было продано помещение площадью 38,2 квадратного метра на Гончарной улице (стартовая цена составляла 1,8 миллиона рублей) и объект площадью 19,5 квадратного метра на втором этаже дома на Товарищеском проспекте. За него заплатили 1,23 миллиона рублей при начальной цене 900 тысяч рублей. Покупателями стали физические лица, за объекты боролись пять и семь претендентов соответственно.
В фонде имущества отмечают, что многие из встроенных помещений, которые ежегодно продаются на торгах, представляют собой небольшие расселенные квартиры, не совсем пригодные для офисов или магазинов. При этом помещения могут привлечь тех, кто не может приобрести жилье по рыночным ценам. В фонде подчеркивают, что продаваемые объекты снабжены водопроводом, канализацией, отоплением, а их цена в среднем вдвое ниже рыночной стоимости квартиры.
Однако прописаться в таких помещениях можно, только пройдя процедуру перевода объекта обратно в жилой фонд. Как пояснили "Ленте.Ру" в "Агентстве развития и исследований в недвижимости" (АРИН), к минусам подобного жилья можно также отнести отсутствие газа (так как объекты были переведены в нежилой фонд). Кроме того, коммунальные платежи на нежилые объекты выше, нежели на жилые. Несмотря на низкую цену, надо иметь в виду, что собственнику придется вложиться в перевод помещения в жилой фонд (получить целый ряд разрешительных документов) и перепланировку. Если итоговая сумма вложений будет ниже стоимости аналогичных квартир, такие помещения будут пользоваться спросом. Если нет, то люди предпочтут приобретать квартиры на вторичном рынке.
До конца этого года Фонд имущества планирует реализовать еще около 200 таких объектов. По прогнозам АРИН, в следующих торгах примут участие большее количество желающих. Можно также ожидать незначительного роста стартовой цены. Аналитики отмечают, что независимо от позиционирования, выкупленное помещение будет использоваться так, как наиболее эффективно и выгодно для нового собственника. Если выгодно под коммерцию - то под коммерцию, если под жилье - то под жилье.
Другие меры Власти пытаются снизить стоимость жилья и другими способами. В конце января правительство Петербурга утвердило новый порядок предоставления участков под реализацию инвестиционных контрактов. Новые правила предполагают, что теперь заниматься изыскательскими работами и разрабатывать проекты планировки и межевания территорий под застройку будут не инвесторы, а городской комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Нововведение не касается участков, предоставляемых под строительство дорог, индивидуальное жилищное строительство, а также территорий, предназначенных под реновацию и комплексное освоение для строительства жилья.
По мнению чиновников, нововведения могут значительно снизить себестоимость строительства, а следовательно и цену квадратного метра. Участники рынка отмечают, что расходы застройщиков на планировку и межевание составляют около 40 процентов себестоимости квадратного метра. По их данным, подготовка одного проекта планировки стоит примерно 20-30 миллионов рублей. Новый подход также позволит уменьшить число публичных слушаний, которые затягивают реализацию проекта. Кроме того, с двух лет до полугода сократится срок получения разрешения на строительство (Минрегион, кстати, предложил начинать подготовительные работы на площадке еще до получения официального разрешения).
Вместе с тем, строительство различных объектов недвижимости в Петербурге может серьезно замедлиться из-за все тех же проектов планировки территорий. В июле 2010 года Министерство культуры РФ включило Петербург (наравне с еще 40 городами) в перечень исторических поселений. Для города это означало, что все проекты планировки территорий должны сначала согласовываться в двух профильных городских комитетах, а затем в Росохранкультуре в Москве. В Минкультуры считают, что такая система гарантирует сохранность исторических объектов.
В Москву вся документация по планируемым стройпроектам должна отправляться в бумажном виде. Рассмотреть документы и доставить их обратно в Петербург Росохранкультура обязана в 35-дневный срок. Однако в январе КГА сообщил, что еще летом прошлого года отправил в Росохранкультуру целый ряд проектов, но ответа из Москвы до сих пор не получил. В комитете заявили, что если федеральные чиновники не будут отвечать в установленный срок, они будут принимать решения самостоятельно.
Вслед за КГА в ситуацию вмешалась губернатор Валентина Матвиенко, которая обратилась к правительству России с просьбой внести изменения в решение Минкультуры. По мнению Матвиенко, контроль со стороны Росохранкультуры над всей территорией города является "избыточным" и может привести к увеличению сроков и даже заморозке крупных строительных проектов. В письме губернатор указывала на то, что исторический центр, в котором и так есть зоны охраны памятников, занимает лишь четвертую часть общей площади города.
В конце января губернатору удалось договориться о статусе Петербурга. Минкультуры пообещало выпустить специальный нормативный акт, в котором будет уточнено, что статус исторического поселения относится лишь к центру города. Матвиенко отметила, что власти города абсолютно солидарны с Минкультуры в том, что необходимо сохранить исторический центр Петербурга. Однако, по ее словам, когда Петербург вносили в список исторических поселений, произошла "ошибка": министерство предполагало, что особый статус получит именно исторический центр города, а формально получилось, что под действие закона попал весь Петербург. Теперь остается ждать, не возникнет ли у сторон противоречий по поводу границ исторического центра.
Строят много, но недостаточно Напоследок обратимся к статистике. В конце прошлого года Петростат (территориальный орган Росстата по Санкт-Петербургу и Ленинградской области) сообщал, что за последние восемь лет жилой фонд Петербурга увеличился до 110 миллионов квадратных метров или 1,9 миллиона квартир. Средняя обеспеченность населения жилой площадью с 2002 года выросла с 20 квадратных метров до 24 "квадратов" на человека. По словам Валентины Матвиенко, в прошлом году было построено 2,650 миллиона квадратных метров жилья, а в текущем планируется возвести не менее 2,7 миллиона "квадратов".
Для сравнения, по данным Федеральной службы государственной статистики, в Москве в 2010 году возвели 1,771 миллиона квадратных метров. Лидером по объемам строительства среди регионов традиционно для последних лет стала Московская область (7,733 миллиона "квадратов" за минувший год).
Средняя цена квадратного метра в Петербурге в январе составила 80,1 тысячи рублей, что на 1 процент выше показателя декабря. За год рост цен составил около 5 процентов. Наибольшее повышение цен произошло в Выборгском и Приморском районах. Снижение средней стоимости "квадрата" зафиксировано в Центральном и Петроградском районах. По прогнозам аналитиков, в ближайшие месяцы рост цен будет незначительно опережать инфляцию.
Между тем, на рынке жилой недвижимости Петербурга был отмечен рост количества сделок. Так, по данным АРИН, за год (по сравнению с январем прошлого года) этот показатель увеличился на 40 процентов. В денежном выражении продажи выросли на 31 процент. Основной объем продаж (82 процента от общего количества сделок и 75 процентов от общего объема продаж в денежном выражении) приходится на малогабаритные квартиры.
Объем предложения на рынке жилья к концу января достиг показателей середины декабря 2010 года. При этом эксперты отмечают дефицит качественных одно- и двух комнатных квартир эконом-класса, которые и пользуются наибольшим интересом.
Стремление властей Петербурга решить жилищные проблемы похвально. Без сомнений, наряду с увеличением объемов строительства и снижением его стоимости необходимо искать и новые пути решения этого вечного вопроса. Но было бы неплохо, если бы эти благие намерения не вынуждали граждан получать кипу документов для прописки и не приводили к разрушению памятников культуры.